Новый законопроект об оценке недвижимости: опять 25

29 Мая 2018

Когда люди не видят дороги в будущее, они предлагают отправиться в прошлое

На протяжении уже длительного времени в стране происходит переход  к кадастровой стоимости учета объектов недвижимости. И вот совершенно неожиданный поворот, группой депутатов подготовлен законопроект, предлагающий вернуться к использованию инвентаризационной стоимости.

Новое предложение – вернуться к старому  

Один из инициаторов этой идеи, Первый заместитель председателя Комитета ГД по экономической политики, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству Валерий Гартунгпоясняет, с чем связано это, прямо скажем,  неожиданное предложение. Сегодня по стране разброс в определение кадастровой стоимости очень большой, и она сильно отличается от рыночных значений. И во многих случаях эти оценки крайне несправедливы. Нужно восстанавливать справедливость, неправильно перекладывать на граждан основную фискальную нагрузку. Особенно в условиях, когда государство предоставляют льготы по имущественным налогам крупным корпорациям.

Такой переход важен и для бизнеса, в первую очередь для малого и среднего. Сегодня многие предприятия не в состоянии платить начисленные им имущественные налоги и вынуждены закрываться.

Такой переход, по мнению депутата,  представляется целесообразным еще и в силу того, что в действующем законе предусмотрена оценка имущества по инвентаризационной стоимости. Поэтому речь даже не идет о каком-то революционном изменении, а лишь о соблюдении законодательства. 

Валерий Гартунг признает, что переход на  инвентаризационную стоимость приведет к определенным потерям бюджетом, в первую очередь возможное снижение муниципальных доходов. Но существует масса других способов  компенсировать эти потери; соответствующие законодательные инициативы подготовлены.  Правда, их судьба пока неясная.

 

Станет ли меньше несправедливости

Следует отметить, что данная инициатива вызвала даже у многих депутатов, не говоря уже об экспертов, удивление. По словам первого заместителя председателя комитета ГД по бюджетам и налогам Сергея Катасонова,  инвентаризационная стоимость ушла в прошлое. И непонятно, можно ли ее восстановить с учетом того, что прежних БТИ уже не существует и реанимировать их информационную базу трудно. Но даже если это и получится, то будет ли устранена несправедливость? В этом случае возникнет большая разница между двумя видами  инвентаризационной  стоимости: в домах новостройках  и в старом жилом фонде. У тех, кто вселился в новые квартиры,  она будет высокой, кто проживает в старом жилье - низкой.    

К тому же непонятно, а что делать с проведенной работой по переводу всего имущественного комплекса страны на кадастровый учет? Уже затрачено большой объем средств, проведено много мероприятий.  И в случае перехода на  инвентаризационную стоимость, куда это все девать?

Вернуться в прошлое не получится

Сама идея возвращения к  инвентаризационной  стоимости возникла не на пустом месте, а имеет свои обоснования. По словам вице-президента Российского общества оценщиков Евгения Неймана,нынешняя практика определения кадастровой стоимости практически никого не удовлетворяет.  То, что предлагается депутатами, это возврат к прошлому, когда  инвентаризационная стоимость определялась для физических лиц. Была некая база еще от 1969 года, и она соответственно корректировалась.

В СССР БТИ определяла  инвентаризационная стоимость имущества граждан в основном для проведения текущего и капитального ремонта. Когда возникла идея перехода к кадастровому учету, то единственной базой, которая была в то время, это были сведения БТИ. Эта система в целом перешла в налоговый кодекс.

 Прежде чем вести речь о возврате к  инвентаризационной стоимости, следует прояснить, а каким образом она рассчитывалась? В советское время для ее определения выпускались  специальные сборники. Сейчас ничего подобного нет. Если же брать данные  1969 года и даже их скорректировать с учетом новых реалий, то все равно объективных цифр мы не получим, уверен Евгений Нейман. Какие в этом случае возникнут расхождения, предсказать заранее невозможно. Поэтому предложение группы депутатов вернуться к прежней практике вряд ли жизнеспособно. Не надо реанимировать ее, сегодня совершенно иные условия. Прежде чем вводить такую систему, нужно сделать  для ОКСа новые определения видов стоимости, чтобы создать адекватную база налогообложения, которая бы отражала новую реальность, чтобы понимать, а как считается  оценка  имущества.

По своей сути   инвентаризационная стоимость – это стоимость затрат. Во всем мире существует тенденция по приближению  налогооблагаемой базы к рыночной. Когда говорят о том, что кадастровая стоимость должна быть близка к рыночной, то надо иметь в виду, что и ту и другую кто-то должен вычислять, она должна каким-то образом формироваться.  А для этого должен быть развитый рынок, иначе,  как определять, сколько стоит тот или иной объект. В этом случае принцип, согласно которому кадастровая и рыночная стоимости должны коррелировать между собой, имеет смысл. А если рынок не развит, как вычислять оба значения?

По мнению нашего эксперта, данный законопроект носит популистский характер,  а потому шансы на его принятия  малы. Авторы идеи решили отказаться от кадастровой стоимости, посчитав, что таким образом они снимут все нынешние проблемы. На самом деле они все сохранятся; беда нынешнего учета в том, что неотрегулирована вся система.  Она настолько разбалансирована, что потребуется много времени, дабы привести ее в такое состояние, когда имущественная оценка станет объективной. А уж как она будет  называться, дело второе.

Если все же отрешиться от всех негативных моментов, связанных с оценкой недвижимости, сам тренд на кадастровую стоимость правомерен. Есть актив, а для и его  владельца, и потенциального покупателя и государства полезно знать  реальную цену имущества. Проблема в том, что из-за большого числа пробелов ее сегодня сложно определить.

Но все эти проблемы решаемы. В XXI веке, когда огромное развитие получили информационные технологии, вполне по силам сделать нормальную модель учета недвижимости. Но для этого следует взглянуть на всю ситуацию с других позиций. Но далеко не все на это способны.

Возникает ощущение, что попытка реформировать систему учета и оценки недвижимости на нынешнем этапе зашла в определенный  тупик. Старая модель  в значительной степени разрушена, а новая создается с большим скрипом. Предложение отказаться от кадастровой стоимости и вернуться к инвентаризационной как раз и отражает этот кризис.

Но возвращение в прошлое никогда не дает нужных результатов. Хочется верить, что это все же временные трудности, пусть довольно тяжелая, но болезнь роста. Хотя появляется опасение, что ее лечение может оказаться тяжелей самого заболевания. Вот тогда мы уж точно надолго застрянем на одном месте.

Источник