Кадастровый сюрприз. Ждать ли кризиса на рынке недвижимости

15 Октября 2018

Рост кадастровой стоимости коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье может сказаться на бизнесе арендаторов и конечной цене для покупателей и потребителей услуг

Кадастровая стоимость коммерческой недвижимости в Москве и Московской области резко выросла, что скажется на налогах для ее владельцев. Это произошло после ее переоценки летом 2018 года, сообщила газета «Ведомости».

По данным президента саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» Алексея Каминского, торговые объекты до 1000 кв. м, доля которых в общем объеме всей коммерческой недвижимости составляет около 70%, подорожали на 20% в Москве и на 21% в Подмосковье. В области кадастровая стоимость объектов от 1000 до 5000 кв. м в среднем выросла на 30%, а больше 5000 кв. м — на 56%. Производственные здания стали дороже на 4%. Подешевели только административные и офисные помещения — на 5%. Об этом свидетельствуют отчеты, размещенные на сайтах ГБУ Москвы и Московской области.

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что кадастровая стоимость в соответствии с требованием законодательства переоценивается регулярно. Если раньше ее могла определять частная компания, то теперь эта функция отдана специально созданным государственным бюджетным учреждениям (ГБУ). Каждая переоценка — тревожный сигнал для собственников зданий и арендодателей, поскольку они вынуждены пересматривать все свои расходы.

«Часто кадастровая стоимость превышает их ожидания и меняет стоимость капитализации здания, на которую они рассчитывали. В результате это ложится дополнительным бременем на арендаторов в качестве операционных расходов», — отмечает директор направления по корпоративным клиентами компании Knight Frank Мария Зимина.

Кто проводил оценку?

«Не совсем ясно, откуда можно ожидать изменений качества кадастровой оценки, которая впервые выполняется специально созданными государственными бюджетными учреждениями», — отмечает исполнительный директор оценочной компании «Центр оценки имущества и бизнеса» Михаил Ушаков.

По его словам, анализ опубликованных материалов показывает, что стоимость менялась в пределах групп объектов оценки очень однообразно — жилье слегка понизили, торговые площади повысили. Этот тезис подтверждают данные руководителя проектов группы компаний SRG Максима Гончарова, которые приводят «Ведомости». Для большинства подмосковных объектов кадастровая стоимость увеличилась на 10–15%. В основном росла стоимость зданий от 5000 кв. м.

«Ни на какой учет индивидуальных особенностей это совершенно не похоже», — отмечает Ушаков. Он объясняет это тем, что в кадрах ГБУ работают ровно те же специалисты, которые работали в качестве «частников» на всех предыдущих кадастровых оценках: «Это слишком узкая сфера даже в пределах оценочной отрасли, чтобы ожидать появления в госучреждениях каких-то других специалистов, которые посчитают все правильнее, чем раньше».

Таким образом, возросла лишь степень влияния местных властей, которые заинтересованы в увеличении налоговой базы, считает он. Раньше они были заказчиками работ, а теперь стали прямыми работодателями кадастровых оценщиков: «Независимости это, разумеется, не прибавило. Кроме того, опасения вызывают дальнейшие законодательные инициативы, проходящие сейчас чтения в Госдуме. Они направлены на ограничение срока возможного судебного оспаривания результатов кадастровой оценки».

Попробуй оспорь

В период с 2014 по 2018 годы многие собственники воспользовались возможностью оспорить кадастровую стоимость (в судах, через комиссии) и фактически снизили себе налоговую базу, отмечает партнер, руководитель департамента оценки объектов и активов Cushman&Wakefield Константин Лебедев.

«Судя по опубликованным отчетам госучреждений Москвы и Московской области с перерасчетом кадастровой стоимости, можно сказать, что они фактически вернули показатели до того уровня, который был оспорен собственниками», — отмечает эксперт.

Владельцам предлагается в течение месяца — до первых чисел ноября 2018 года — предоставить свои комментарии. И у тех, у кого есть свежие решения суда по оспариванию стоимости, выросшей после летней переоценки, велик шанс вернуть все обратно.

К чему это приведет

Рост кадастровой стоимости увеличит нагрузку на собственников недвижимости и на девелоперов — повысятся платежи за смену разрешенного использования земли. Особенно чувствительно изменение будет для объектов с большой вакансией, с небольшими арендными платежами, уверен региональный директор департамента оценки Colliers International Дмитрий Романов.

С таким выводом согласен и Лебедев. Рост кадастровой стоимости, безусловно, повлечет за собой увеличение операционных расходов собственника, считает он.

Собственник, в свою очередь, будет стремиться переложить возросшие расходы на арендатора. Но в этом случае он рискует, поскольку арендаторы очень чувствительны к цене и любое изменение в худшую сторону будет сигналом для смены локации.

Кроме роста кадастровой стоимости к негативным факторам эксперты относят также рост НДС и инфляцию. Все это в совокупности может привести к кризису на рынке недвижимости.

Пока собственники зданий стараются изменить оценочно-кадастровую стоимость через суды, эксперты рынка недвижимости надеются, что будущая оценка будет более стабильной.

Источник