Налоги на недвижимость: новые законодательные инициативы все больше напоминают русские грабли

15 Ноября 2018

Хорош ли плох закон должна выявлять практика его применения. У нас же роль арбитров берут на себя чиновники

В России не останавливается  деятельность по выстраиванию системы взимания имущественных налогов. Судя по всему, ни законодательную, ни исполнительную власть не устраивает нынешний ее вариант, который, кстати,  появился совсем недавно. И даже пока действует не в полной мере. Но уже готовится законопроект, который вносит существенные изменения в существующую  практику. И остановится ли когда-нибудь это законотворческая машина, сказать не может никто. Вот только нет уверенности, что законы от этого становятся лучше.

Жаловаться будет можно, но скорей всего бесполезно  

На этот раз в качестве законодателя выступает Министерство экономического развития. По словам заместителя директора Департамента недвижимости Андрея Берестянского, в действующем законе их не устраивает ряд позиций.   Во-первых, существующий надзор за ГКО должен быть не дискретным, а непрерывным с использованием специальных процедур.

Во-вторых, следует сократить сроки уточнения и исправления ошибок при кадастровой оценки.

В-третьих, министерство не  устраивает порядок назначения руководителей ГКО, это должно происходить по согласованию с Росреестром.

Один из самых спорных моментов в разработанном документе  является порядок претензий граждан к результатам ГКО.  По словам Андрея Берестянского, если ГБУ доказывает свою профессиональную состоятельность, то оно получает право на дополнительные функции по рассмотрению жалоб на проведенную кадастровую оценку. Иными словами, жалобщик со своими претензиями должен обратиться в ту самую  организацию, которая проводила ГКО. 

Как  считают эксперты, в законопроекте предлагается странная конструкция. ГБУ проводит ГКО и сама же затем оценивает претензии к ней со стороны тех, кто недовольны полученным результатам. То есть, ГБУ предлагают стать еще и экспертным советом, хотя такая структура уже существует при СРО, замечает в этой связи   вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман.

В такой конструкции есть все основания для вывода о том, что ГБУ будут всеми возможными способами доказывать свою правоту. Тем более, в законопроекте предусмотрен  пункт, что если суд подтверждает ошибочность оценки ГБУ, то его руководитель может быть уволен. Но кто пожелает себя так подставлять.

Действующее законодательство предусматривает иной порядок апелляций по итогам ГКО. С этой целью по решению администрации региона может быть создана специальная комиссия для рассмотрения претензий граждан и юридических лиц. Но эта схема явно не нравится МЭРу. Как замечает Андрей Берестянский, в настоящий момент комиссия не несет ответственности за выносимые ею решения. А они могут быть необъективны. Члены комиссии не являются профессиональными оценщиками, но при этом должны оценивать результаты работы  профессиональных кадастровых  инженеров. Это явный нонсенс.

Правда, в законопроекте предусматривается  норма, согласно которой суд является конечным арбитром спора между ГБУ и теми, чье имущество оценивалось. Если суд постановляет, что оценка ГБУ справедлива, то на этом дело закрывается; ГКО принимается в том виде, в каком сделана кадастровыми инженерами бюджетного учреждения. Если же суд принимает сторону истца, то на ГБУ возлагается задача по исправлению итогов ГКО и оплату судебных издержек.

Задачи не для слабонервных

Основная цель разработанных поправок особенно и не скрывается МЭРом – это полностью ликвидировать административный порядок разрешения споров по ГКО. Оставить только две инстанции: ГБУ и суды. Но ГБУ – это тот орган, который стоит в первую очередь на страже интересов государства, точнее наполнения его бюджета. А, следовательно, он будет делать все возможное, чтобы минимизировать количество пересмотров ГКО. Да и задачу отстаивания чести мундира никто не отменял.

Что же касается судов, то далеко не все граждане решатся прибегнуть к судебному разбирательству. Если дело проиграешь, то придется покрывать судебные издержки. Да и сами суды, как известно, у нас чаще встают на сторону государства и его органов.

Новый законопроект, если он будет принят в нынешнем виде, создает круговую поруку чиновников.   Возможности реального, а не декларативного обжалования  их действий в отношении ГКО и у граждан, и у бизнеса окажутся весьма ограниченными. Мы знаем, как умеет стоять наш служивый люд за свои интересы. Заставить чиновника признать, да еще исправить свою ошибку – задача не из легких, по силам немногих.

Вся мировая практика свидетельствует об одном: в таких делах необходим независимый арбитр. Здесь, как и в политике, должен действовать принцип разделения властей.

Государство тянет все одеяло на себя

Как полагает Юрий Лавриков, замминистра имущественных отношений Московской области, совсем недавно был принят новый закон, по нему только  стали работать, а уже предлагают его существенно менять. Нам нужно усилить роль судов в кадастровых спорах, проводить в них профессиональные экспертизы, выявлять истину на основе состязательности. В новом же законопроекте эти возможности резко сужаются, практически все отдается не просто на откуп ГБК, а на откуп его руководителю, который единолично принимает решение по жалобе. Но при этом он остается крайне ограниченным в своих действиях, так как если совершит много ошибок, то, как минимум на три году лишится возможности  занимать руководящие должности в этой системе. Не сложно представить, как будет действовать такой человек, какими мотивами руководствоваться. 

Это не означает, что нынешняя модель всех устраивает, в ней есть многое, что следует улучшать и совершенствовать. Но в предлагаемых изменениях на ГБУ возлагаются огромные полномочия и огромная  ответственность. Трудно представить, что оно успешно справится с таким объемом задач и полномочий.

К тому мы сейчас не знаем до конца реального уровня компетенций ГБУ, отмечает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. А им все добавляют и добавляют дополнительные функции. Непонятно, почему передали ГБК  право на проведение экспертизы ГКО.

По мнению экспертов, при нынешней  ситуации, когда на огромных просторах страны вся кадастровая оценка сосредоточивается в руках ГБУ, возникает реальная опасность появления особой касты кадастровых инженеров со своими интересами, своим менталитетом. А мы хорошо знаем, к каким негативным последствиям приводит такой ход событий.

237-ФЗ – не священная корова, его можно и править и менять. Но, как считает Председатель Комиссии Общественного совета при Росреестре по ГКО Алексей Каминский, чтобы это шло на пользу дела, необходима консолидированная позиция  всего профессионального сообщества, которое и должно высказать свое мнение о том, какие поправки нужны, а какие вредны.  Пока же лучше оставить все как есть и посмотреть, как это будет работать.

Где-то прибавилось, где-то убавилось

Пока эксперты, депутаты и другие заинтересованные  лица в очередной раз обсуждают, как изменить законодательство, будет интересно посмотреть, какие результаты получаются при использовании действующего закона. В Московской области подвели итоги кадастровой кампании последнего времени. Это очень показательный регион, в нем расположено 8-9% от всех объектов недвижимости в России. Для примера в Москве их только 7%, в Санкт-Петербурге – 4%.

Всего было оценено 11,3 млн объектов недвижимости, из них 3,3 млн земельных участков и 8 млн зданий и сооружений. 

За 2014-2017 годы по заявлениям граждан и юрлиц была исправлена кадастровая стоимость 227 тыс. объектов недвижимости. Как отмечает Юрий Лавриков, при таком масштабе процесса  невозможно обойтись без конфликтов. Они и были, 57 тыс. случаев оспаривалось в судах и комиссиях на основании индивидуальных отчетов о рыночной стоимости.70% претензий касались коммерческой недвижимости, 30% относилось к собственности физлиц.  В целом же количество обращений с целью пересмотра кадастровой оценки не превысило 2%, при этом обоснованными требованиями признано 30-40%.

Какие результаты  дала  кадастровая  оценка?   В среднем стоимость объектов недвижимости не возросла, а по некоторым группам даже снизилась. Самое большое удешевление на 20% относится к земельным участкам граждан, расположенных в удаленных от МКАД территориях. Налоговая нагрузка облегчилась для 2,5 владельцев.

Самое большое повышение стоимости в среднем на  25% затронуло участки земли под торговые центры, расположенные вблизи МКАД. Так же увеличилась кадастровая оценка самих зданий торговых центров, в среднем на 23%. Таких объектов оказалось примерно 200.

Если подводить общие итоги, то в результате кадастровой оценки за 2018 год, ожидается увеличение поступления в бюджет Московской области от объектов капитального строительства на 1,3 млрд руб, а от земельного налога – снижение на 1 млрд руб. Таким образом налоговые поступления возрастут на 300 млн руб.

Источник