Росреестр РТ: «В обиходе мы продолжим говорить, что поехали на дачу, но юридически такого термина уже не будет»

12 Декабря 2018

Что теперь можно строить на своих участках, как изменился порядок оформления прав на садовые дома и иные строения, в интервью ИА «Татар-информ» рассказала начальник отдела государственной регистрации недвижимости физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан Эндже Мухаметгалиева.

Какие изменения в законодательстве о садоводстве затронут татарстанцев?

— Начну с того, что летом прошлого года был подписан новый Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Он вступает в силу с 1 января следующего года.

Очень важный момент, который я бы отметила и которого ждут многие садоводы и дачники, — это то, что с нового года на своих садовых участках можно будет строить жилые дома.

По действующему пока Федеральному закону № 66-ФЗ строить жилые дома на землях, предназначенных для садоводства и дачного хозяйства, запрещается. Однако есть постановление Конституционного суда РФ 2008 года, которое говорит о том, что в домах, расположенных на садовых участках, если они пригодны для проживания и являются единственным жильем у гражданина, можно даже зарегистрироваться, или по-простому прописаться.

Следовательно, имело место противоречие в законодательстве: Конституционным судом РФ признано право гражданина на проживание в доме, пригодном для проживания, а строить такие дома на садовых и дачных участках нельзя. Так вот, теперь с 1 января такие жилые дома можно будет возводить на законных основаниях.

В целом закон вступает в силу 1 января 2019 года. А что  сейчас делать дачникам, владельцам огородных участков?

— Садоводам-огородникам не нужно никуда торопиться. Законом установлен переходный период сроком в 5 лет с момента вступления в силу закона для завершения реорганизационных процедур.

Форму организации юридического лица необходимо будет привести в соответствие требованиям этого федерального закона. Новый закон предусматривает только две организационно-правовые формы - садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ).

Уйдут в историю такие пока существующие формы, как садовые общества, дачные кооперативы, дачные партнерства. В объединениях с этими наименованиями придется провести реорганизационные мероприятия. То есть если это был дачный кооператив, он станет садоводческим некоммерческим товариществом.

Самим гражданам в этом вопросе ничего делать не надо — это задача председателя правления. После реорганизации можно будет заняться вопросом приведения в соответствие своих адресов.

Обращу внимание, что в связи с реорганизацией юридических лиц также поменяется и наименование самих построек. Если, допустим, постройка была зарегистрирована как жилое строение без права регистрации проживания, то теперь по новому закону это будет жилой дом. Вообще все жилые постройки на садовых участках будут жилыми домами, а все нежилые — садовыми домами.

Новым законом вводится понятие «садовый дом» – это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. 

При этомпонятие объекта индивидуального жилищного строительства (которое в равной степени применяется к жилым домам, индивидуальным жилым домам) содержится в Градостроительном кодексе РФ, согласно которому это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. 

Будет также только два вида земельных участков: садовые и огородные. В СНТ — садовые, в ОНТ — огородные.

Понятий «дача», «дачный участок» юридически не будет существовать. Конечно, в обиходе мы продолжим говорить, что поехали на дачу, но юридически терминов «дачное хозяйство», «дачный участок», «дачный дом» уже не будет. Дачный дом будет приравнен к жилому дому, а дачный участок к садовому участку.

Закон также определяет, что можно делать на садовом, а что на огородном участке. Садовый участок — это участок, на котором можно возводить садовые и жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи. Кроме того, там можно сажать сельскохозяйственные культуры для собственных нужд.

Огородный участок предназначен только для возделывания сельскохозяйственных культур, опять же для себя и своей семьи. Соответственно, на огородных участках строить объекты недвижимости нельзя. Там можно возвести только временные конструкции. Например, теплицы, которые можно в любой момент разобрать и убрать.

Вообще у нас в республике мало участков, которые предназначены только для огородничества. Поэтому огороднических некоммерческих товариществ будет очень мало. В основном все будут СНТ.

Возможен будет перевод из категории садовый дом в жилой дом и наоборот?

— Такая возможность будет предусмотрена. Порядок признания садового дома жилым и жилого дома садовым должно будет установить Правительство РФ. Порядок предлагается сделать упрощенным. Этими полномочиями могут наделить органы местного самоуправления. Это большой плюс для наших граждан, потому что пока такой перевод возможен только в судебном порядке.

— Получается, если человек купил участок, у него стоит дом, он должен поднять свои документы и посмотреть, как же зарегистрирован его участок и какое в целом у него товарищество.

— Совершенно верно. Я думаю, что нужно посмотреть, оформлено ли право на его участок и на дом. Законодательство постоянно меняется. Если раньше мы говорили, что в отношении садовых участков и построек действует дачная амнистия, то сейчас в связи с изменениями от 4 августа в Градостроительной кодекс и новым законом о садоводстве порядок меняется, и дачная амнистия практически в отношении построек прекратила свое существование. Если садовые участки мы еще оформляем в упрощенном порядке, то при строительстве садовых домов надо уведомлять местные исполкомы.

Нужно помнить, что право возникает только после регистрации. Без нее у вас нет полных полномочий владеть, пользоваться и распоряжаться этим участком, хотя люди думают: «Это мой дом — я его построил». Но, допустим, гражданин решил подарить, завещать или продать свой дом — он этого сделать не сможет, пока право не будет зарегистрировано.

У каждого земельного участка есть разрешенный вид использования (посмотрите в своих свидетельствах о регистрации или выписках из реестра. Это может быть «для ведения садоводства», «для огородничества» и т. д.) Кроме того, обратите внимание на адрес участка: к примеру, г. Казань, садоводческое некоммерческое товарищество «Ромашка». В этом случае вы можете быть спокойны, что на таком участке по новому закону можно будет построить при желании даже жилой дом.

Сохранятся ли правила предоставления земельного участка в собственность членам товарищества?

— Порядок предоставления земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ, поэтому он остается прежним. По-прежнему земельные участки гражданам — членам садоводческого или огороднического товарищества независимо от даты их вступления в товарищество будут предоставляться бесплатно. Для этого надо обратиться в исполком по месту нахождения земельного участка для оформления постановления. Но при этом напомню, что сделать это можно будет до 31 декабря 2020 года.

Предусмотрены ли новым законодательством изменения в правила строительства на садовых участках и оформления прав на постройки?

— Да, они уже есть. С 4 августа этого года, прежде чем начать возводить садовый дом на своем участке (либо реконструировать его!), нужно обратиться в орган местного самоуправления (в Казани, например, это Управление градостроительных разрешений исполкома города) и уведомить его о начале планируемого строительства. В своем уведомлении собственник извещает о начале строительства дома и указывает его конкретные характеристики.

Такой порядок уже существует и распространяется на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома.

Формы уведомлений утверждены приказом Минстроя России, их можно найти на нашем сайте Управления Росреестра и в любой правовой справочной системе.

После поступления уведомления полномочный орган в течение семи рабочих дней проверяет, соответствуют ли параметры дома разрешенным нормам. И затем либо направляет заявителю уведомление о соответствии, либо о несоответствии планируемого строительства требованиям законодательства. В последнем случае необходимо будет исправить указанные замечания.

Получение застройщиком от полномочного органа вышеуказанного уведомления о соответствии считается согласованием указанным органом строительства или реконструкции объекта и дает право застройщику реализовать задуманное в течение 10 лет. Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок (например, при продаже участка до завершения строительства).

После завершения строительства в течение месяца нужно подать в местный исполком уведомление об окончании строительства, приложив к нему предусмотренные законодательством документы, в том числе технический план дома.

Исполком проверяет и, если все в порядке, направляет документы к нам, в Росреестр Татарстана, в электронном виде, чтобы мы поставили эту постройку на кадастровый учет и зарегистрировали право собственности на нее. Гражданину не нужно будет ходить к нам отдельно — за него это сделает муниципальный орган.

Для жилых строений и жилых домов, которые возведены на садовых и дачных участках, есть льготный переходный период — до 1 марта 2019 года мы можем оформить их без соблюдения уведомительного порядка, в том порядке, который действует сейчас.

А как определить назначение дома, построенного на своем садовом участке?

—  Садовый дом с назначением «нежилое» — это здание сезонного использования, связанное с временным пребыванием в нем. А жилое строение и жилой дом на садовом земельном участке предполагают, соответственно, возможность постоянного проживания в таком здании.

Определить назначение дома, я думаю, не составит труда, так как каждый, кто строит дом, понимает, строит ли он его для сезонного использования, например только летом, либо он строит капитальный дом, который будет пригоден для круглогодичного проживания.

Какая ответственность грозит гражданину в случае неподачи уведомления о начале и об окончании строительства?

—  Когда гражданин подает заявление на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности, мы проводим правовую экспертизу документов и проверяем, соблюдены ли требования законодательства.

Соответственно, если он сегодня подал документы на регистрацию садового дома и не представил уведомление, мы обязаны запросить исполком, направлял ли гражданин уведомление о начале и об окончании строительства. Если исполком отвечает, что такие уведомления не направлялись, то это означает, что гражданин нарушил требования законодательства.

Неисполнение застройщиком порядка уведомления о начале и окончании строительства является основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации права, а затем приводит к отказу в кадастровом учете и регистрации прав.

Даже если гражданин пришел оформить право на дом, который был построен 10 лет назад, он должен соблюсти требования законодательства, которые существуют на сегодняшний день, на день подачи заявления о регистрации права.

Второй момент — в Гражданском кодексе есть такое понятие, как «самовольная постройка», когда объект построен, в том числе с нарушением требований градостроительных норм и правил. А самовольная постройка подлежит приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования, или даже сносу.

Источник

Региональное отделение:  Региональное сообщество по Республике Татарстан