В Севастополе дорогая земля резко подешевела

15 Мая 2019

В 2018 году в Севастополе по заказу Департамента по земельным и имущественным отношениям специалисты ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» провели оценку земельных участков города. В зависимости от целевого назначения, расположения, наличия коммуникаций и инфраструктуры была определена стоимость каждого участка. После завершения работ оказалось, что стоимость отдельных крупных территорий в Севастополе – на которых вскоре начнется стройка многоквартирных домов – в несколько раз занижена по сравнению с идентичными соседними участками. Специалисты допустили какую-то ошибку или это очередной «сюрприз» от ДИЗО?

Налог на землю

С 1 января 2019 года в Севастополе начисляется налог на землю для ее собственников на основе кадастровой стоимости земли. Также от этого будет зависеть размер арендной платы и компенсация в случае изъятия участка для государственных нужд, например, под объекты ФЦП.

Так, по результатам работы Центра государственной кадастровой оценки, по Севастополю один квадратный метр земли с назначением «многоэтажная жилая застройка» стоит в среднем от 4000 до 8000 рублей. Например, кадастровая стоимость «квадрата» земли в районе проспекта Октябрьской Революции, улиц Колобова и Астана Кесаева составляет 4000-5900 рублей. Участки, расположенные по улицам Шевченко, Косарева и Маринеско оцениваются в 3600-4400 рублей за квадратный метр. А на проспекте Генерала Острякова – в 4300-5400 рублей.

Кадастровая стоимость зависит от таких факторов, как наличие коммуникация, развитости инфраструктуры, типа почвы и других показателей. Однако даже при практически идентичных условиях стоимость соседних участков может значительно отличаться. Например, в районе бухты Омега на улицах Челнокова и проспекте Античном строится целый микрорайон. Кадастровая стоимость квадратного метра земли у таких жилых комплексов как «Бригантина», «Омега-2а, «Олимпия» составляет в среднем 6000 рублей.

А по соседству располагается участок, арендованный ООО «Фирма «Декор», которое зарегистрированно по одному и тому же адресу, что и компания«Севастопольстрой». Стоимость этого участка неожиданно оказалась более чем в два раза дешевле, чем соседние. Квадратный метр оценили всего 2418 рублей.

Оптом дешевле?

Откуда такая колоссальная разница в стоимости? Как участки, находящиеся по соседству, могут иметь настолько отличные друг от друга кадастровые оценки? Почему одни владельцы платят за квадратный метр земли более шести тысяч рублей, а другой всего около двух тысяч рублей?

Вопросы скорее риторические, так как ДИЗО не впервые делает такие щедрые скидки отдельным застройщикам. Выдача разрешений, быстрое переоформление документов и «показушные» судебные разбирательства легко достаются в городе лишь нескольким фирмам. Остальные же застройщики вынуждены месяцами «пробивать» бюрократические стены Департамента по земельным и имущественным отношениям Севастополя.

Площадь будущего жилого комплекса в бухте Омега от ООО «Фирма «Декор» довольно внушительная – составляет 3 гектара. То есть, если бы в ДИЗО участок оценили так же как соседний, его стоимость составила бы более 180 миллионов рублей. А после дружеской «скидки» цена сократилась до приятных 72,5 миллионов рублей. Соответственно арендная плата за участок также снизилась. Это существенно сэкономит средства застройщику на этапе строительства, когда еще нельзя будет получить прибыль за построенное жилье. Однако такая скидка на стоимости жилья, которое будут приобретать обычные люди, вряд ли отразиться на цене квартир.

На участке планируется построить две десятиэтажки секционного типа с подземной парковкой на 140 машиномест и двумя двухярусными паркингами.

Аналогичная ситуация с заниженной стоимостью участка наблюдается в Гагаринском районе по улице Колобова, на месте будущего ЖК «Хризолит». Это пустырь, который планировали застроить еще в 90-е годы, но все как-то «руки не доходили». Пользователем участка является ООО «Благотворительная
производственно-коммерческая фирма «Хризолит», созданная еще в 1991 году. Фирмой владели сначала украинская и кипрская компании. В сентябре 2018 года собственник сменился. Им стал Лысенко Александр Владимирович – директор строительной компании «Альфа Групп Инвест».

Площадь участка «Хризолита» еще больше, чем у территории в Омеге – 4,6 гектара. А значит, по избирательной логике ДИЗО, стоимость земли здесь должна быть еще меньше.

В Департаменте решили, что цены в 2089 рублей за квадратный метр будет достаточно. Достаточно лишь для одного застройщика. Для соседних жилых комплексов в ДИЗО определили другую кадастровую стоимость одного «квадрата». Участок, который находится всего в ста метрах от ЖК «Хризолит» (ул. Колобова, 34), оценили в 4686 рублей за кв.м. Недалеко располагается ЖК по ул. Степаняна, 2 со стоимостью 7807 рублей за кв.м. и ЖК по проспекту Октябрьской Революции, 56-2 за 5810 рублей за кв.м.

Назвать «дешевый» участок в 4,6 гектара неперспективным или убыточным нельзя. Он находится в стремительно развивающемся микрорайоне с уже налаженной инфраструктурой, улично-дорожной сетью. Все эти факторы обычно учитываются специалистами при формировании цены за квадратный метр. Также берут во внимание и доход, который может получить владелец со временем. А в ЖК «Хризолит» он, к слову, должен быть не маленький. На участке предполагается комплексная застройка. Стоит только догадываться сколько квартир и коммерческой недвижимости возведут на площади почти 5 гектаров.

Вероятно, что стоимость земли занижается намеренно и вряд ли это происходит из-за глупости и финансовой неграмотности работников ДИЗО. Создается впечатление, что в Департаменте все-таки с подсчетами все в полном порядке, просто считают они не бюджетные деньги, а свои собственные. Застройщику такое «особое отношение» только на руку. Ведь низкая арендная плата за участок позволяет сэкономить десятки миллионов рублей и при этом заработать в разы больше.

Источник

Региональное отделение:  Севастопольское региональное сообщество