Как бизнесу уменьшить кадастровую стоимость

31 Мая 2019

С января 2019 г. в Москве установлена новая кадастровая стоимость недвижимости, которая будет действовать до декабря 2020 г. Очень часто кадастровая стоимость не соответствует рыночной цене. Причина в том, что государство определяет ее методом массовой оценки. Объекты оцениваются большими группами и без учета индивидуальных особенностей земельного участка или здания. Более того, зачастую оценщики проводят расчеты кабинетным способом, руководствуясь сведениями из перечня и публичной кадастровой карты Росреестра, спутниковых карт «Яндекса», с разных сайтов. Поэтому вероятность ошибки во много раз выше, чем когда оценщик выезжает на место. По нашим данным, примерно в 50% случаев кадастровая стоимость выше рыночной, в 30% – равна рыночной и примерно в 20% – ниже. Страдает деятельность собственников и арендаторов, ведь налоговые и арендные платежи рассчитываются по кадастровой стоимости. Как бизнесу снизить кадастровую стоимость?

1. Оптимизировать управление недвижимостью. Высокая кадастровая стоимость часто следствие ошибок не в расчетах, а в управлении недвижимостью. Если на земельном участке несколько зданий с различным назначением, для всего участка будет установлен самый дорогой вид разрешенного использования (т. е. с наибольшим удельным коэффициентом расчета кадастровой стоимости). К примеру, на территории машиностроительного завода в Москве находятся административные, производственные здания и магазин. Государственная инспекция по недвижимости установила для всего земельного участка самый дорогой вид использования – для торговли. Решение проблемы – размежевание участка и установление отдельных видов разрешенного использования под здания различного назначения. Машиностроительный завод таким образом снизил налог на имущество вдвое.

Видов разрешенного использования насчитывается около сотни. В Москве самый дорогой вид – под многоквартирную жилую застройку или административные и офисные здания, а самый дешевый – для производства. В Санкт-Петербурге самый дорогой вид – под многоквартирную жилую застройку и гостиницы, а самый дешевый – под дачи, садоводство, парки и пляжи. Стоимость разрешенного использования зависит от кадастрового квартала. Например, в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга земельный участок для торговли и общественного питания дороже, чем для коммерческих объектов (бизнес-центров, агентств недвижимости и т. д.). В Василеостровском районе все наоборот.

Источник