Земля дорожает. Южноуральцы готовятся к увеличению земельного налога

12 Сентября 2019

Опубликованы предварительные результаты оценки. В большинстве случаев стоимость объектов увеличилась, а где-то и в несколько раз. Соответственно вырастет и налог на имущество.

Оценка раз в пять лет

В Челябинской области пересматривают кадастровую стоимость земли (всего более 236 тысяч объектов). Вообще, переоценку проводят не реже чем раз в пять лет. В 2019 году госоценщики по новой методике (разработана Минэкономразвития РФ) рассчитали стоимость участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, промышленности и водного фонда, а также к землям особо охраняемых территорий и объектов.

Их владельцами являются не только предприниматели, но и физические лица. Это хозяева земли под гаражами, индивидуальными жилыми домами, в садовых товариществах.

По федеральному законодательству обязанность по определению кадастровой стоимости лежит на специально созданных госучреждениях. В Челябинской области это ОГБУ «Госкадоценка». Раньше этим занимались по контрактам независимые оценщики, и было много жалоб на их работу. Государство решило, что будет проводить эту процедуру само - более качественно. Однако эксперты считают, что ситуация не сильно изменилась.

В июле в открытом доступе были опубликованы предварительные результаты новой кадастровой оценки. Стоимость некоторых объектов увеличилась кратно.

По данным, прозвучавшим на заседании комитета по экономической политике и предпринимательству в Заксобрании области, земли, предназначенные для сельхозпроизводства, стали дороже на 68%, земли под размещение производственных и административных зданий, строений и сооружений – на 80%. На 6% увеличилась стоимость земли для садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

«Методика расчёта кадастровой оценки меняется уже третий раз. Но, как и всегда, мы имеем вал возмущённых требований предпринимателей, у которых происходит кратный рост кадастровой стоимости участков, – заявил на заседании ЗСО председатель профильного комитета Константин Захаров. – Вот несколько примеров. Сельхозучасток в Чебаркульском районе: рыночная стоимость – 65 млн руб., стоимость по проекту отчёта – 416 млн руб. Увеличение более чем в шесть раз. Гидротехническое сооружение в Магнитогорске – рост в восемь раз. Участок пищевой промышленности, несмотря на прошлое судебное решение, вновь получил оценочную стоимость в 12 раз больше».

Сколько заплатим за гараж?

Если посмотреть отчёты «Госкадоценки» на сайте ОГБУ, которые пока являются предварительными, можно отметить и другие тенденции.

В Челябинске пересмотрена кадастровая стоимость почти 880 земельных участков. Например, 22 кв. м в гаражно-строительном кооперативе в Курчатовском районе Челябинска стали дороже на 71%. Текущая кадастровая стоимость объекта составляет 28 тысяч рублей. Новая проектная стоимость в 2019 году – 48 тысяч.

Для чистоты эксперимента возьмём ещё один участок такой же категории и вида земель площадью 23 кв. м. На сегодня его кадастровая стоимость – 29,3 тысячи рублей, после переоценки составит 50,2 тысячи. Рост также 71%.

Для садоводов прогноз более благоприятный. Участок в СНТ «Слава» площадью 4 сотки ранее был оценён в 200 тысяч рублей. После переоценки – 223 тысячи. Рост на 11%. В СНТ «Берёзка» земельный участок площадью 6 соток стоил 301 тысячу рублей, после переоценки – 337 тысяч. Рост 12%. СНТ «Локомотив», кадастровая стоимость участка почти 6 соток составляла 293,5 тысячи рублей, после пересмотра – 326,5 тысячи. Снова рост 11%.

А что ждёт владельцев индивидуальных жилых домов? Чаще земельные участки, которые выделяются под индивидуальную жилую застройку, относятся к категории земель населённых пунктов. Под переоценку в этом году они не попали. Но в муниципальных районах есть участки под ИЖС, относящиеся к сельскохозяйственным землям. В Красноармейском районе стоимость такого участка площадью 11 соток подскочила практически в три раза (было 116 тысяч рублей – стало 332 тысячи).

Справедливости ради надо заметить, что есть и примеры снижения кадастровой стоимости земли.

Где найти новую стоимость?

Чтобы узнать нынешнюю и проектную (после переоценки) кадастровую стоимость своего земельного участка, нужен его кадастровый номер. На сайте Росреестра в Фонде данных кадастровой оценки можно увидеть и сравнить цифры. Также сведения о кадстоимости участка можно увидеть на публичной кадастровой карте. Но какие-то объекты проходят процедуру оценки впервые, так как встали на кадастровый учёт (в ЕГРН) недавно.

Интересно другое. Земельные участки, владельцы кторых не обращались за регистрацией прав, а значит, в едином реестре недвижимости инфомации о них нет, под переоценку не попадут. И собственники не почувствуют увеличения налогового бремени.

«Оформление недвижимости в собственность носит заявительный характер. То есть госрегистрация недвижимости происходит по желанию владельца, - отмечают в Управлении Росреестра. - Но отсутствие зарегистрированного права собственности накладывает некоторые ограничения: нельзя продать недвижимость, подарить или предоставить в аренду».

В Челябинской области достаточно много таких незарегистрированных (не оформленных в собственность) объектов. При этом у владельца, как правило, есть документы (акт, выданный органом местного самоуправления, отметка в БТИ), подтверждающие права на ранее учтённый объект недвижимости. Это касается и земельных участков, купленных до 1998 года. Право собственности в таких случаях не оспаривается, но они не вписаны в реестр недвижимости. А так как «Госкадоценка» проводит кадастровую оценку земельных участков на основании сведений из ЕГРН, то вполне возможно, что эти объекты под пересмотр не попадают.

Как только участок встанет на кадастровый учёт, его кадстоимость будет автоматически пересмотрена по новому расчёту.

О комиссии по оспариванию

Довольно незаметно прошёл этап приёма замечаний к проектам отчётов. До 29 августа «Госкадоценка» могла по заявлению любого лица пересмотреть кадастровую стоимость его объекта. Теперь тем, кто хочет оспорить начисленную стоимость, придётся подождать. До 1 декабря минимущество Челябинской области официально утвердит результаты оценки. После 1 января 2020 года они появятся на сайте Росреестра. Тогда оспорить кадастровую стоимость можно будет в специальной комиссии. Её создание уже анонсировал и. о. министра имущества Челябинской области Алексей Бобраков. «Механизм досудебного обжалования мы, безусловно, будем использовать. Больше половины участников комиссии составят представители предпринимательского сообщества, независимые оценщики. Работа по формированию комиссии начата», – отметил и.о. министра.

Продолжает действовать и комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданная при управлении Росреестра по Челябинской области. Но в её полномочиях остались земельные участки иных категорий (не вошедшие в новую оценку в 2019 году), а также объекты капитального строительства. За время работы комиссия рассмотрела 8293 заявления, снизить кадастровую стоимость до уровня рыночной смогли 7482 заявителя.

Мнение специалистов

Начальник отдела налогообложения имущества управления ФНС России по Челябинской области Татьяна Полохина:

– Плательщиками земельного налога являются организации и физические лица, владеющие земельными участками на праве собственности, постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

При расчёте налога мы пользуемся данными Росреестра об установленной кадастровой стоимости недвижимости. Если этот тур государственной кадастровой оценки будет утверждён в 2019 году, то налоговые органы будут применять эту стоимость с 1 января 2020-го. То есть по новой кадастровой стоимости мы будем считать налоги за 2020 год, и квитанции на уплату налогов южноуральцы получат только в 2021-м.

Нужно напомнить, что с 1 января 2019 года все имущественные налоги (земельный, транспортный, на имущество) приходят в едином сводном налоговом уведомлении, где вся информация для уплаты содержится на самом налоговом уведомлении в виде QR-кода и индекса документа. Приложения-квитанции больше нет.

Председатель Регионального совета по оценочной деятельности в Челябинской области Игорь Патрушев:

- Госоценка в этом году проходит массовым методом. Делается выборка эталонных объектов, содержащих максимальное количество характеристик, по ним рассчитывается стоимость, результаты которой применяются для расчета кадастровой стоимости по оставшимся объектам недвижимости. На стоимость влияют благоустройство, расположение, расстояние от центра города и др.

Но чтобы провести более объективную оценку стоимости, очевидно, нужна максимально большая выборка эталонных объектов, а не три-четыре единицы. Низкое качество информации об объектах кадастровой оценки влияет на расчеты и приводит к тому, что кадастровая стоимость все дальше уходит от рыночной.

Ещё одна существенная претензия в том, что новая оценка не учитывает прежние судебные решения по снижению кадастровой стоимости. Те же предприниматели сегодня получают рост кадастровой стоимости по своему участку в несколько раз по сравнению с уже оспоренной. А ведь и прошлая оценка была достаточно высока.

За короткий промежуток, когда мы перешли на кадастровую стоимость недвижимости, методология ее расчета менялась трижды. Это говорит о проблемах в кадастровой оценке и качестве ее результатов. И не важно, кто ее проводит - государство или независимые оценщики.