За полгода комиссия МУГИСО снизила кадастровую стоимость четырех объектов

29 Июня 2020

Ранее владельцы коммерческих помещений выражали недовольство относительно принципов оценки.
За полгода комиссия по оспариванию кадастровой оценки понизила стоимость четырех объектов недвижимости, в частности ТДЦ «Европа» и ТЦ «Гранат». Всего состоялось восемь заседаний, где рассматривалось 43 обращения собственников по 124 объектам. Такую статистику во время трансляции в Instagram озвучила первый замминистра по управлению госимуществом Свердловской области Елена Николаева.

Объясняя высокую долю отказов в пересмотре кадастровой стоимости зданий, Елена Николаева привела типичные ошибки, которые встречаются у заявителей.
Во-первых, при использовании доходного подхода оценщики основываются только на выручке, а не на потенциальном доходе, который может принести эта недвижимость. «Никто не ставит вопрос о том, что этот объект может приносить гораздо больший доход. Например, в силу того, что договор аренды может быть заключен с другим юрлицом», — отметила первый замминистра.

Во-вторых, часто завышается размер расходов, куда владельцы зданий включают затраты, не связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, — рекламу или маркетинговые исследования.

В-третьих, применяются завышенные и устаревшие значения ставок капитализации от 2012 года, которые в ряде случаев характерны для Москвы.

В-четвертых, собственники зданий при применении сравнительного подхода выбирают наименее дорогостоящие сегменты рынка и объекты-аналоги. «Так, помещения в торговых центрах часто оцениваются на основании стоимости стрит-ритейла: нестационарных объектов и помещений на первых этажах домов. А при оценке земельных участков под зданиями торговых и деловых центров в качестве аналогов используются участки, несопоставимые по ряду показателей. Например, по виду разрешенного использования», — рассказала Елена Николаева.

Елена Николаева подчеркнула, что комиссия принимает положительное решение в случае, если отчет соответствует федеральным стандартам оценки. После этого соответствующие данные меняются в системе Росреестра.

С 2020 года в Свердловской области налог на имущество считают исходя из кадастровой стоимости недвижимости. ГБУ «Центр государственной оценки» подготовило отчет, который включает более 3,5 млн зданий, помещений, предприятий, незавершенных строений, машино-мест, торговых и офисных центров площадью свыше 5000 кв. м.

Источник


Региональное отделение:  Свердловское областное региональное сообщество