Судебная оценочная экспертиза: как и кто может оспорить кадастровую стоимость?

3 Декабря 2021

В октябре все обсуждали новость о том, что Министерство юстиции планирует передать в исключительную компетенцию государственных судебно-экспертных организаций восемь видов судебных экспертиз.

Эти планы у Минюста возникли после вступления в силу поправок в закон о государственно-экспертной деятельности. К статье 41 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности" добавили абзац о новой опции правительства – устанавливать "монополию" государственных экспертов на проведение конкретных видов экспертиз.

16 ноября Правительство РФ утвердило предлагаемый список:

Уголовные дела

судебная баллистическая экспертиза
судебная взрывотехническая экспертиза
судебно-психологическая экспертиза
судебно-психиатрическая экспертиза
судебная экспертиза наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, сильнодействующих и ядовитых веществ
судебная пожарно-техническая экспертиза

Определение рыночной стоимости земли и объектов недвижимости

судебная строительно-техническая экспертиза
судебная землеустроительная экспертиза

Судебные экспертизы по уголовным делам и так проводили государственные эксперты. Что касается землеустроительной экспертизы, то инициатива Минюста представляется профессиональному экспертному сообществу сомнительной.

Как сейчас оспаривают кадастровую стоимость и зачем государству понадобилась монополия на кадастровую оценку? Разбираемся в этой статье.

Как оспорить кадастровую стоимость земли?

Кадастровую оценку земли и объектов недвижимости регулирует ФЗ "О государственной кадастровой оценке" от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – ФЗ № 237-ФЗ).

Согласно ст. 21 ФЗ № 237-ФЗ, кадастровую стоимость определяют бюджетные учреждения, то есть государство.

Чтобы определить кадастровую стоимость земли учитывают совокупность факторов, например:

местоположение;
нахождение участка в границах зоны с особыми условиями использования территории;
ценообразующие факторы, согласно методическим указаниям.

Компании и граждане-владельцы земли вправе оспорить результаты кадастровой оценки. Порядок оспаривания описывает ст. 22 № 237-ФЗ. Перечислим ключевые моменты.

Когда можно оспорить кадастровую стоимость земли или объекта недвижимости

Если в записи о вашей недвижимости закралась ошибка. Например, оценщик неверно определил условия, влияющие на стоимость: местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, аварийное состояние и др.
Если в отношении объекта недвижимости установлена рыночная стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кто рассматривает споры

Собственник может оспорить стоимость земли через суд или в специальной комиссии при региональных управлениях Росреестра.

Российское законодательство даёт ряд преимуществ тем, кто хочет оспаривать кадастровую стоимость в комиссии:

Сроки. Комиссия обязана рассмотреть заявление в срок до 30 дней.
Бесплатно. Вам не надо платить госпошлину.
Возможность оспорить решение комиссии. Не устроило решение комиссии – обращайтесь в суд.

Гражданин или компания могут подать заявление об оспаривании в уполномоченный орган субъекта РФ или МФР лично, почтой или через интернет, в том числе через Госуслуги.

Шаблон заявления о пересмотре кадастровой стоимости

В [наименование комиссии по рассмотрению споров

о результатах определения кадастровой стоимости]

адрес: [вписать нужное]

от [Ф. И. О./наименование заявителя]

адрес: [вписать нужное]

контактный телефон: [значение]

Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" прошу пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - [указать объект недвижимости] с кадастровым номером [значение], расположенного по адресу: [вписать нужное], так как результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заявителя, а именно: [вписать нужное].

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: [недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости/установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость].

[должность, подпись, инициалы, фамилия]

[число, месяц, год]

Что приложить к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости

- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Документ должен она должна содержать сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.

- Нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление подаёт правообладатель.

- Документы, которые подтверждают недостоверность сведений об объекте недвижимости, если гражданин или организация подают заявление по этой причине.

- Отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном или электронном формате.

В спорах о кадастровой стоимости всегда назначают землеустроительную экспертизу?

Да.

Судебную землеустроительную экспертизу назначают, когда судьям нужно разрешить вопросы, требующие специальных землеустроительных знаний в области геодезии и кадастра объектов недвижимости.

Когда землеустроительную экспертизу назначат в 100 из 100 процентов случаев:

- в делах об оспаривании кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости;

- в делах о разделе и объединении участков, установлении их границ;

- в делах о признании прав собственности на землю и объект недвижимости.

Землеустроительная экспертиза – это процессуальное действие. Оно состоит из исследования (объект + правоустанавливающие и правоудостоверяющие объекты) и дачи заключения экспертом.

Кто может проводить землеустроительную экспертизу

Чаще всего землеустроительные экспертизы могут проводить кадастровые инженеры, обладающие соответствующим аттестатом, а также юридические лица, имеющие лицензию на осуществление геодезических работ.

В своей работе эксперты используют геодезические и документальные методы.

Геодезический метод – исследование участка с замером его с помощью специальных измерительных приборов. Итог: создание плана участка в специализированной компьютерной программе.

Документальный метод – анализ правоустанавливающих документов на землю или объект.

Из каких этапов состоит судебная землеустроительная экспертиза

Зачем государство хочет монополизировать судебную землеустроительную экспертизу?

Государство аргументируют передачу исключительных прав на проведение судебной землеустроительной экспертизы госэкспертам тем, что многочисленные "частники" отличаются недобросовестностью.

Статистика Росреестра показывает, как часто собственники земли оспаривают кадастровую стоимость:

20 746 – количество судебных споров в 2020 году.

12 040 – количество судебных споров за 9 месяцев 2021 года.

94,7% – доля выигранных собственниками земли дел из числа рассмотренных. В среднем они вдвое – с 284,6 до 139,97 млрд рублей – снизили кадастровую стоимость принадлежащей им недвижимости.

Каждый судебный спор – это обязательное назначение судебной землеустроительной экспертизы. В основном их проводят частные оценщики.

По оценкам представителей профессионального сообщества, только в Московском горсуде в 2020 году рассматривается не менее 4 тысяч кадастровых споров. В 100% дел судья назначал оценочную экспертизу. Нередко проводят и повторную оценку.

Понятно, что определить, насколько добросовестны все организации (прим. оценочных организаций и оценщиков сотни), предлагающие услугу "кадастровая оценка", крайне трудно. Поэтому аргумент "недобросовестность" применительно к негосударственным оценщикам без прикреплённой к нему статистики и развёрнутых пояснений вызывает недоумение.

Пока инициатива правительства, которая хоть и несёт в себе задачу по "очищению рынка", вызывает опасения.

Определяет кадастровую стоимость государственные бюджетные учреждения, находящиеся в подчинении Росреестра.

С 1 января 2023 г. установлением кадастровой стоимости, равной рыночной, также будут заниматься государственные бюджетные учреждения (прим.: в некоторых регионах эта норма уже вступила в силу).

Что будет с принципом состязательности в кадастровых спорах, если устанавливает рыночную стоимость государство и при этом оно же проводит судебную экспертизу по делам о переоценке? – таков основной вопрос.

Эксперты советуют: не тяните с пересмотром результатов кадастровой оценки земли и недвижимости. Обращайтесь за землеустроительной экспертизой прямо сейчас и начинайте тяжбу.

Материал подготовлен по данным сайта https://ceur.ru/library/articles/ocenka/item355895/ (Институ судебных экспертиз и криминалистики).

Источник

Вернуться к списку новостей