Оценка абсурда

28 Марта 2022

Аналитический центр «Эксперт» подготовил рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири по итогам 2021 года. Cовокупная выручка участников исследования увеличилась на 15% и составила 332,4 млн рублей. Перерасчет с учетом инфляции в 8,4% дает снижение на 6,9%.

Из 20 участников этого рейтинга (в прош­логоднем исследовании анкеты присылали 23 компании) восемь закончили год с отрицательной динамикой, остальным удалось нарастить доходы.

Не так страшен коронакризис…

Лидирующую позицию занимает Ассоциация «АЛКО» (15,1% совокупной выручки участников рейтинга), на второй строке — группа компаний «Априори» (13,6%), на третьей — «Консалтинг Групп» (10,6%), на четвертой — оценочная компания «Тереза» (6,4%), замыкает пятерку Пермская торгово-промышленная палата (5,9%).

Топ-3 по динамике выручки составили группа компаний «Априори» (рост в 1,8 раза), НП «Уральская палата готового бизнеса» (в 1,7 раза), «Консалтинг Групп» (в 1,5 раза).

В структуре совокупной выручки участников рейтинга львиная доля традиционно принадлежит оценке недвижимого имущества — 61%, оценка бизнеса и ценных бумаг обеспечила 18,6%, оценка оборудования и транспортных средств — 10,9%.

Наиболее динамичным сегментом стала оценка бизнеса и ценных бумаг — прирост на 70,9%.

Спрос на оценку недвижимости по-прежнему обеспечивает оспаривание его кадастровой стоимости. Директор ГК «Априори» Сергей Козлов связывает это со стремлением предпринимателей, арендующих коммерческие площади, снизить ставку аренды. Однако значимость драйвера постепенно падает: в 2021 году компаниями, принявшими участие в рейтинге, было оказано услуг по оценке кадастровой стоимости недвижимости при ее оспаривании на 12,1% меньше (сопоставление здесь и далее — год к году), доля этой услуги в суммарной выручке от оценочных услуг сократилась с 10,3% до 7,9%, в выручке от оценки недвижимости — с 15,9% до 13%. Количество подготовленных отчетов уменьшилось на 5,4%, при этом средняя цена отчета снизилась на 6,9%.

Спрос на услуги оценщиков в последние годы во многом формировался под влиянием бума ипотеки: для оформления сделки оценка обязательна. Но и в этом виде началось падение динамики: совокупные доходы сократились на 10,1% и составили 38,8 млн рублей, число отчетов выросло на 12,3%, при этом средняя цена отчета снизилась на 20%.

— Некоторые банки сами делают экспресс-оценку жилой недвижимости для целей ипотеки, — находит объяснение директор компании «Прайс» Елена Дубровская.

Директор «Областного Центра экспертиз» Галина Фалько обращает внимание на снижение востребованности в услугах оценщиков для целей кредитования юридических лиц по этой же причине:

— В банках аккредитовано много оценочных компаний, но, несмотря на это, часть банков научилась самостоятельно проводить оценочные исследования и вывела это направление в разряд непосредственно банковской деятельности.

В разрезе целей проведения оценки 28,4% совокупного объема выручки участников рейтинга составили услуги, связанные с оценкой текущей ситуации (кредитованием, страхованием и арендой; рост — плюс 5,3%). Выручка от оценки договоров купли-продажи достигла 21% совокупной (минус 2%). На динамике структуры спроса не мог не сказаться коронакризис: в 2,3 раза выросла выручка от оценочных услуг, нацеленных на организацию и реструктуризацию бизнеса (7,9% в структуре совокупной), доходы от оценочных услуг в целях банкротства, ликвидации выросли в 1,4 раза (6,3% выручки). Оценка других ситуаций принесла 36% доходов, при этом спрос вырос на 20,7%. Замыкает список по динамике и объему выручки приватизация: доля — 0,5%, падение на 23,4%.

Опрос участников исследования говорит о том, что бизнес не полностью восстановился после коронакризиса. Директор департамента оценки «Инвест-аудит» Евгений Железнов указывает на рост потребности в услугах по оценке долей в уставных капиталах обществ, что связано с выходом участника из бизнеса и продажей этих долей: предприниматели чаще выходят из активов, чем создают новые.

— Снижение деловой активности, вызванное пандемией, привело к тому, что за весь 2021 год в адрес нашей компании практически не поступало заявок на оценку имущества для целей внесения его в качестве вклада в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица, — констатирует председатель НП «Уральская ПГБ» Илья Симкин.

Аналогичные тенденции отмечает и директор Центра экспертизы «Профит» Денис Сюкосев: «В 2021 году мы увидели рост корпоративных споров, банкротств, реструктуризации, судебных тяжб, что привело к повышенному спросу на услуги оценки в данном сегменте».

В сегменте оценки нематериальных активов, по словам ведущего оценщика Patent Family Group Дарьи Шимовой, наибольшую активность проявляют крупные группы компаний, стартапы, а также субъекты МСП: «У первых потребность оценки возникает с целью постановки на баланс, у последних — для привлечения инвестиций, начала коммерциализации, сдачи отчетности о целевом использовании средств. В 2021 году в нашу компанию также было много обращений для оценки убытков от нарушения интеллектуальных прав».

В целом участники рынка отмечают усложнение спроса.

— В последние два-три года мы наблюдаем тенденцию к уникальности каждой из оценочных работ, — говорит директор компании «Инвест-Актив-Оценка» Артур Мосгольд. — Оценка «по шаблону» фактически отсутствует. По моим наблюдениям, в 2021 году «стандартные» работы почти полностью исчезли.

Влияние пандемии на рынок участники исследования рассматривают в позитивном ключе. По словам директора ООО «Бизнес Стандарт» Алины Фазыловой, в отрасли ускорилось внедрение онлайн-сервисов и инновационных решений.

— Большинство стандартных проектов сейчас проходят без личного общения с заказчиком, — подтверждает Евгений Железнов. — Внутренняя эффективность нашей компании также выросла в связи с отладкой процессов взаимодействия между сотрудниками компании и клиентами.

Ускоренная цифровизация помогла отрасли, считает Денис Сюкосев: «Использование удаленных средств коммуникации с заказчиками и другими контр­агентами способствует снижению затрат, многие структуры перешли на электронный документооборот и прием документов, подписанных электронно-цифровой подписью».

… Как государственная инициатива 

Между тем государство продолжает реформирование отрасли. Реакция в оценочном сообществе неоднозначна.

В прошлом году началась работа по подготовке новых федеральных стандартов оценки (ФСО). Минэкономики предлагает обязать оценщиков анализировать достоверность полученной от заказчика информации и принимать во внимание цели оценки при определении стоимости объекта. Кроме того, вводится новый вид стоимости — «равновесная», учитывающая плюсы и минусы сделки для каждой из сторон.

— Это приведет к излишней зарегулированности. В итоге мы увидим формальный подход к расчетам. Рынок живет по своим законам, задача оценщика независимо анализировать закономерности и выражать свою позицию относительно стоимости объектов, — считает Сергей Козлов.

Новые правила ухудшат ситуацию в отрасли, убежден директор ООО «Эксперт» Сергей Лутков. Его беспокоит и тот факт, что не было обсуждений проекта стандарта с участниками рынка.

— Проект новых стандартов в нынешней редакции не выдерживает никакой критики. Мы не уверены, что его можно улучшить, проще написать заново, — категоричен Денис Сюкосев.

— Есть ощущение, что государство хочет перейти от рыночной экономики к плановой, — делится директор оценочной компании «Тереза» Эдуард Бобунов. — Проект оторван от реальности.

А вот Артур Мосгольд приветствует инициативу:

— В отрасли растет количество квалифицированных профессионалов, готовых обмениваться знаниями и формировать коллективный опыт. Он может быть трансформирован в дальнейшее развитие законодательства об оценочной деятельности. И на этом фоне подготовка новых ФСО выглядит обоснованно.

Илья Симкин рассматривает новацию как очередной шаг к повышению ответственности оценщиков:

— В частности, вводится обязанность оценщика дополнительно проверять достоверность и достаточность получаемой от заказчиков информации и документов. В то же время проекты ФСО расширяют сферу применения оценщиками их профессиональных знаний и навыков. На это указывают положения, касающиеся выбора вида стоимости в зависимости от целей оценки, возможности формирования специальных допущений, выбора подходов и методов, введения дополнительного вида стоимости — равновесной стоимости.

Но, по его мнению, есть опасения, что вступление в силу новых ФСО приведет к увеличению объема работ, а следовательно, — стоимости и сроков проведения оценки.

— Новые федеральные стандарты оценки приближены к МСФО. Есть положительные моменты, но и много вопросов. Будем изучать и стремиться к совершенствованию в профессии, — призывает к компромиссу Елена Дубровская.

По словам Галины Фалько, в проекте не урегулированы многие аспекты: «В частности, не решена проблема проверки достоверности отчетов, вопросы гармонизации с международными стандартами оценки, вводится ряд новых терминов, не имеющих устоявшихся определений».

Профессиональное сообщество будет работать над недочетами, для этого созданы рабочие группы, итожит она.

В ближайшее время отрасли предстоит пережить еще одну встряску: в конце прошлого года вступило в силу распоряжение правительства об утверждении видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями. К ним относится и процедура приравнивания кадастровой стоимости к рыночной. Изменение правил будет идти постепенно. К примеру, в этом году правительство Свердловской области решило пока оставить старую процедуру, но вскоре придется перестраиваться.

— С будущего года, чтобы заменить кадастровую стоимость на рыночную, придется идти в государственную структуру, и это будет та самая организация, которая рассчитывала кадастровую стоимость. Вероятность убедить специалиста поменять свою позицию и субъективное мнение крайне мала. Затем нужно будет отправляться в суд и опять же к государственному эксперту. К сожалению, новый порядок предполагает общение собственников земли и недвижимости только с госструктурами, — указывает на грядущие проблемы Сергей Козлов.

Участники рынка Пермского края коллизии нового порядка уже ощутили. Евгений Железнов:

— В нашем регионе после вступления в силу распоряжения была парализована работа судов, потому что государственные эксперты оказались не готовы к новому функционалу, они не имеют соответствующей квалификации. Попытки привлечения негосударственных экспертов не увенчались успехом. Суды начали переносить заседания до разъяснения ситуации. В результате процесс доказывания правильности составленных отчетов об оценке в суде для собственников недвижимости стал дороже в несколько раз.

— Распоряжение о государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации негативно отразилось на рынке. Цена на услуги по экспертизе выросла от 1,5 до девяти раз, — приводит статистику Сергей Лутков.

— Норма, как обычно, была принята без учета мнения экспертного сообщества. Она так и не заработала, просто встали все процессы, — отмечает Эдуард Бобунов.

Рынок находится в ожидании разъяснений Верховного суда и появления какой-либо практики: «Ситуация, когда государство будет исправлять свои же ошибки, причем дорого, напоминает сюжеты театра абсурда», — саркастичен Денис Сюкосев.

— Принятие этого нормативного акта означает фактическое вторжение органа исполнительной власти в судебную сферу. Распоряжение ограничивает равный доступ государственных и негосударственных экспертов к экспертной деятельности, а также ставит под сомнение независимость судебного эксперта в делах, где ответчиком по сути является государство. Кроме того, включение экспертиз в делах об оспаривании кадастровой стоимости в перечень видов экспертиз, направляемых исключительно государственным экспертам, фактически уравнивает уголовные и административные дела по степени их общественной значимости, — подчеркивает конституционную спорность положений Илья Симкин.

Ситуация усугубляется тем, что не решены застарелые проблемы отрасли. Никуда не исчез демпинг, и причину Галина Фалько видит в несовершенстве законодательства: «Стоимость услуг оценщиков из-за особенностей положения закона о закупках и подзаконным актам доведена до абсурда.

И пока победа на торгах по заключению договора на оценочные услуги будет ориентирована в значительной степени на цену предложения, результаты дешевых услуг с невысоким качеством и будут в дальнейшем определять их востребованность». А Сергей Козлов обращает внимание на недостаточность открытой информации и глубоких исследований рынка. 

На традиционный вопрос по поводу перспектив этого года многие участники затруднились ответить по понятным причинам.

— Динамику выручки оценочных компаний формирует рост или спад производства. Пока спрогнозировать рост выручки на основе наглядных показателей не получается, — резюмирует Галина Фалько.

С наибольшей вероятностью можно лишь сказать, что положение экономических субъектов ухудшится. По словам Эдуарда Бобунова, сложная геополитическая обстановка наложит негативный отпечаток не только на 2022 год, но и на последующие годы: «Сегодня можно лишь прог­нозировать востребованность оценки для банкротства и реструктуризации бизнеса».