После паники

19 Апреля 2022

После мартовской паники ситуация на рынке недвижимости начитает стабилизироваться. Окончательное формирование новых условий льготной ипотеки, широкий пакет мер государственной поддержки стройотрасли и стабилизация курса национальной валюты позволяют оценить текущее положение дел и даже озвучить осторожные прогнозы.

Эксперты Российской гильдии риэлторов (РГР) проанализировали ситуацию в сфере недвижимости в крупных городах РФ. По оценкам аналитиков, в конце февраля-начале марта рынки большинства регионов РФ за исключением Дальнего Востока, более инертного в силу удаленности, пережили схожие процессы. Продавцы и покупатели совершали эмоциональные сделки: торопились быстро купить или продать недвижимость, либо, наоборот, снимали объекты с продажи и отказывались от покупки, нарушая договоренности и срывая практически оформленные сделки.

Константин Ламин, эксперт Российской гильдии риэлторов, руководитель комитета по статистике и аналитике Гильдии риэлторов Москвы, заметил, что в этот период «рассыпалось» до половины намеченных сделок. Количество продаваемых объектов на рынке сократилось, и в категориях массового спроса усугубился дефицит. Сейчас панические настроения сменились, рыночное предложение стало незначительно расти, но рынок остается в дефиците, поскольку выставляемые качественные объекты по адекватным ценам быстро сметаются с рынка. В первые дни нового кризиса стала динамично развиваться ситуация на рынке первичной недвижимости. Цены на новостройки выросли, застройщики стали предлагать рассрочки.

«Считаю, что сейчас сложно спрогнозировать тенденции, но в пользу снижения цен на рынке может сыграть большое количество залоговых квартир, а также отток денежных средств на депозиты и рост ипотечных ставок. На рост цен работают инфляция, рост цен на строительные материалы, снижение количества на рынке качественных объектов по приемлемым ценам. Как на самом деле отреагирует рынок, мы увидим не раньше лета».

На данный момент средняя стоимость кв. м. на рынке недвижимости Москвы составляет 250-280 тыс. руб.

В Воронеже, по словам эксперта РГР Алексея Москалева, руководителя АКГ «Инвест-Оценка», идет похожий процесс. Существенную роль в нем играет повышение ипотечных ставок на рынке вторичной недвижимости, отголоски которого прозвучат ближе к осени. Эксперт обратил внимание на то, что дефицита предложения в регионе не наблюдается, так как ведется активное строительство в объемах 1900 тыс. кв. м в год.

Средняя стоимость кв. м. на рынке недвижимости Воронежа — 77-78 тыс. руб.

В Перми, по данным которые приводит Алексей Скоробогач, эксперт РГР, директор АЦ КД Консалтинг, в марте около трети застройщиков сняли свои объекты с продажи. Установился дефицит предложения больший, чем был в 2021 году. По сравнению с февралем предложение уменьшилось на 20 %. В 2021 году рынок новостроек насыщался, но быстро уходили квартиры небольшой площади — от студий до евродвушек.

Эксперт отметил и такие тренды, как вывод на рынок новостроек пулами, повышение цен, перенос стартов продаж новых жилых комплексов, изменения в проекты — отказ застройщиков от отделки квартир и сдачу объектов без отделки, уменьшение площади квартир для повышения доступности приобретения. В целом застройщики сегодня надеются на продажи заемщикам по господдержке.

Средняя стоимость кв. м. на рынке вторичной недвижимости Перми — 80 тыс. руб. На рынке «первички» — 98 тыс. рублей.

По оценке Михаила Хорькова, руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, объективные изменения на рынке только начинаются. Много квартир в конце февраля — начале марта были удалены из прайсов застройщиков. По сравнению с февралем объем открытой экспозиции сократился на 3 тыс. лотов. На высоком уровне остается количество нереализованных новостроек — около 30 тыс. объектов на разной стадии строительства. Индекс кранов показывает строительство около 3,5 млн кв. м, что близко к показателю прошлого года.

«Почему-то в последнее время много разговоров о том, что предложение на первичном рынке быстро падает. Но если девелоперы скрывают квартиры в прайсе, закрывают бронирование — это принципиально не меняет баланс спроса и предложения, а лишь создает иллюзию контроля за ситуацией».

По данным Аналитического центра «Инграфикон», средняя стоимость квадратного метра в новостройках на готовое и строящееся жилье Екатеринбурга на 6 апреля составила 119 тыс. руб. Сегодня общее предложение на первичном рынке — около 648 тыс. кв. м. жилья или около 12 тыс. квартир. 18% приходится на студии, 35% на однокомнатные, 13% на двухкомнатные и только около 1% остается на крупнометражное жилье.

По сообщению Ирины Монастырской, директора компании «КИАН», представляющей Российскую гильдию риэлторов в городе Красноярске, в марте количество сделок с недвижимостью выросло. На вторичном рынке — на 25 %, на первичном — на 30 %. Что связано с объявленным повышением ставок по ипотеке и продлением ведущими ипотечными банками прежний условий в течение некоторого времени.

В сравнении с декабрем прошлого года витрина недвижимости сократилась на 36 % на вторичном рынке и на 42 % — на рынке новостроек. Создался дефицит нового жилья, особенно в категории малогабаритных и трехкомнатных квартир.

Цены на недвижимость в Красноярске в марте на вторичном рынке подросли на 5 %, на первичном — на новостройки эконом-класса — на 23 % и на класс «комфорт» — на 16 %. На вторичном рынке, где практически исчез торг, средняя стоимость квадратного метра составляет 86 тыс. руб., на первичном — от 93 до 115 тыс. руб. за кв. м в зависимости от класса объектов.

В городе прогнозируют сокращение объемов строительства и снижение интереса к долевому участию из-за сомнений в том, что дома будут построены в срок. Эксперты считают, что рынок новостроек может поддержать семейная ипотека с комфортным ежемесячным платежом по кредиту.

Александра Швалова, аналитик в сфере кадастровой оценки из г. Хабаровск, заметила, что на Дальнем Востоке, где рыночные тенденции проявляются с запозданием, рынок пока не отреагировал на изменения, сделки идут, стройки продолжаются, вымывания рынка не наблюдается. Не меняются и цены.

В регионе работает льготная Дальневосточная ипотека. Но на фоне информации об отмене льготных программ застройщики подняли цены. За последние три месяца стоимость кв. метра в классах «комфорт» и «стандарт» выросла на 20%, на дорогое жилье цены не выросли. Рост цен связывают еще и с просьбами о повышении заработной платы на объектах со стороны строителей- мигрантов.

Подводя итог анализу ситуации на рынке недвижимости РФ в марте 2022 года, эксперты РГР исключили шторм, но и антициклона пока еще не обещают. Какой климат установится на рынке, узнаем не ранее лета этого года.

Источник