Склады пустеют и дешевеют: сможет ли этот рынок пройти кризис без потерь

12 Сентября 2022

Склады переживают ровно тот же кризис, что и большинство сегментов коммерческой недвижимости, — об этом говорит растущая вакансия, снижение ставок и другие объективные показатели. Однако участники этого рынка уверяют, что складам не грозят никакие потрясения и рост вот-вот восстановится. Насколько оправдан такой оптимизм, разбирался Forbes.

Итоги полугодия на складском рынке говорят о том, что эта отрасль реагирует на вызовы 2022-го точно так же, как и весь рынок недвижимости, — все основные показатели падают. 

По данным Bright Rich | CORFAC International (имеются в распоряжении Forbes), вакансия складов в московском регионе за полгода выросла в восемь раз и достигла значения 711 490 кв. м (3,5%). IBC Real Estate (исследование есть у Forbes) подсчитали, что за тот же период вакансия выросла в семь раз, до 632 000 кв. м (4,5%). Knight Frank и Nikoliers оценивают уровень вакансии скромнее: в 531 000 кв. м (2,6%) и 528 000 кв. м (2,4%) соответственно. Все данные приведены без учета субаренды.

Средние ставки аренды снижаются. IBC Real Estate фиксирует падение на 8-10%, до диапазона 5500-5800 рублей за кв. м в год. Аналитики Nikoliers оценили снижение в 6,5%, до среднего значения 5800 рублей за кв. м в год. Knight Frank полагают, что запрашиваемые ставки не изменились с начала года и составили 5500 рублей за кв. м в год для готовых складов.

Все опрошенные эксперты уточняют, что, если учитывать площади, предлагаемые в субаренду, то вакансия будет выше, а средние ставки там ниже.

 Аналитики CORE.XP подсчитали, что по итогам полугодия в московском регионе в субаренду предлагалось 373 000 кв. м складов по средней ставке 5300 рублей за кв. м в год (ставка прямой аренды, по оценке компании, 5616 рублей за кв. м в год). Остальные опрошенные Forbes участники рынка отметили, что площади в субаренду, как правило, сдаются ниже средних рыночных значений, но точную цифру назвать затруднились. «Мне известно о сделке, где склад в субаренду ушел по ставке ниже 5000 рублей за метр, при этом официальные ставки в том же объекте — почти 6000 за «квадрат». Но некоторые арендаторы хотят заработать и пытаются сдавать выше рынка», — рассказал брокер складской недвижимости.

Искрящийся оптимизм

Большинство опрошенных участников складского рынка уверены в его устойчивости и уверяют, что восстановление уже началось. Отвечая на вопросы Forbes о причинах такого оптимизма, они рассказали о признаках оживления спроса, которые почти единогласно подкрепили заверениями, что «склады нужны всегда».

«На рынке складов все стабильно и, как говорится, свято место пусто не бывает: все освободившиеся площади займут другие арендаторы, и достаточно быстро», — уверен  директор Ricci | Склады Дмитрий Герастовский. По его словам, уже образовались очереди из клиентов, нацеленных на поглощение вакантных площадей.

«Кто говорит, что склады пустеют? Приглашаю на наш логистический парк, вы увидите, что склады заполнены, работа бурлит», — подчеркивает коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев.

«Склады — это инфраструктурный продукт, который будет востребован в любом случае. Вы можете перестать заниматься фитнесом, смотреть кино, ходить в рестораны, но покупать необходимые товары — запчасти для машин, строительные материалы, FMCG товары, товары для детей — будете в любом случае, может, только другого ценового порядка», — рассуждает заместитель директора по аренде и маркетингу, руководитель направления Customer Solutions в компании — владельце складов Radius Group Александра Шакола.

«Спрос сейчас сжался, что может быть эффектом кризисного стресса, когда компании откладывали принятие решений по аренде. Но в III-IV кварталах возможен значительный рост по сравнению с весенним периодом. В этом может посодействовать отложенный спрос, а также выстраивание новых цепочек [поставок]», — полагает  генеральный директор компании «Ориентир», девелопера складов, Андрей Постников.

Впрочем, аргументы экспертов в пользу непоколебимой устойчивости складского рынка не ограничиваются эмоциональными высказываниями; по их словам, спрос на рынке заметно оживился, что и дает повод для оптимизма.

«Вакансия в большинстве комплексов сокращается, а списки активных клиентов у брокеров растут. Мы вновь столкнулись с кейсами, когда полностью готовым потенциальным арендаторам отказывают в договоре, мотивируя контрактом с более крупным или устойчивым арендатором. Мы вновь слышим первые разговоры о повышении ставок в аренде», — отмечает CEO индустриального агентства HERZEN, ревизор ассоциации «Кокон» Ярослав Туа.

«На август 2022 года объем активных запросов по России составляет 2 млн кв. м. Основным драйвером является продуктовый ретейл, который формирует 34% запросов», — констатирует старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

«К концу августа резкое увеличение объема вакантных площадей в Московском регионе прекратилось, — говорит  управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков. — С учетом средней продолжительности договоров на складском рынке сроком в пять и более лет эти факторы дают уверенность в том, что сегмент сохранит устойчивость, несмотря на временное локальное снижение активности». Новиков приводит предварительные данные аналитиков Knight Frank на конец августа, согласно которым объем вакантных площадей по предложениям прямой аренды составил 508 000 кв. м (2,5%), в субаренду предлагалось 251 000 кв. м (1,2%).

«С середины августа я наблюдаю всплеск активности по запросам, и большинству компаний склад нужен уже в сентябре — ноябре, то есть срочно, — делится наблюдениями Перфильев. — Если тренд сохранится, то в ближайшее время собственники снова начнут выбирать среди нескольких арендаторов — это сделает их менее сговорчивыми и, вероятно, подтолкнет ставки вверх». 

Ложки дегтя

Оптимизм не мешает участникам складского рынка рассматривать и вероятность затяжного кризиса. Большинство крупных консалтинговых компаний не изменили прогнозы, согласно которым вакансия до конца года продолжит расти.

По оценке Knight Frank, доля вакантных площадей будет расти и достигнет 4–5% по предложениям прямой аренды и 8-9% с учетом субаренды и будущего освобождения, а ставки к концу года снизятся до значений 5300-5400 рублей за кв. м в год. 

«Мы оцениваем долю компаний, приостановивших деятельность и уходящих с российского рынка, в 10% от всего предложения класса А в Московском регионе (1,5 млн кв. м), — подсчитала старший директор, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership Татьяна Дивина. — Однако рост вакансии будет определяться не только уходом международных компаний, но и сжатием отечественных ретейлеров, вызванным ростом курсов валют, нарушением логистических цепочек, слабым потребительским рынком и трансформацией потребительских предпочтений». По оценке Дивиной, долгосрочные сбои на различных этапах бизнес-процессов, снижение спроса со стороны потребителей и принятие окончательных решений о выходе иностранного бизнеса приведут к ускоренному росту доли свободных площадей в конце 2022 — начале 2023 года. Максимального значения — 10% — вакансия достигнет к концу 2023 года.

По прогнозу IBC Real Estate (имеется в распоряжении Forbes), доля свободных площадей к концу года достигнет 6,5-7%, что связано как с запланированным вводом новых площадей, так и с ограниченным спросом.

Опрошенные эксперты обращают внимание на то, что озвученные аналитиками средние ставки — это та цена, по которой арендодатели хотят сдать свои склады, а реальные ставки в сделках, как правило, ниже.

«Реальные ставки договоров могут варьироваться в диапазоне плюс-минус 20-25% от запрашиваемых в зависимости от даты заключения договоров», — поясняет Туа из HERZEN.

«На конец июня 2022 года в Московском регионе средневзвешенная ставка аренды составила 5 620 рублей за кв. м в год в классе А, а средневзвешенная ставка подписания договоров аренды в А-классе составляет 5200-5400 рублей за кв. м в год», — рассказывает партнер Bright Rich | CORFAC International Евгений Титаренко.

Если говорить о средней ставке для всех действующих договоров, то она еще ниже.

«Действующие договоры были в большинстве своем заключены до 2020 года, то есть по цене 3800–4200 за «квадрат». С учетом индексации сейчас арендаторы в большинстве своем платят 4500 и меньше», — подсчитала Шакола из Radius Group. По ее данным, только 7% действующих договоров были заключены на высоком рынке и позволяют собственникам получать сверхдоход от ставок 5500 рублей и выше за «квадрат», в среднем же один квадратный метр склада приносит владельцу 4500–4700 рублей в год.

В прошлое уходят и огромные сделки по 100 000 и более квадратных метров. По словам опрошенных экспертов, средний объем поглощения в 2022 году существенно сократился.

«Если рассматривать показатели купли-продажи по российскому рынку в целом, то за прошедшую часть 2022 года средний размер сделки составляет 17 000 кв. м; в BTS-сегменте была зафиксирована только одна сделка купли-продажи площадью 74 000 кв. м, — говорит региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. — Для сравнения: по итогам 2021 года средний размер сделки купли-продажи складских зданий конечным пользователям был зафиксирован на отметке в 22 500 кв. м».

Аренда тоже «измельчала». «Желающих арендовать крупные, свыше 20 000 кв. м, склады стало меньше, но такие запросы есть. Средний запрос — это 5000-20 000 кв. м», — констатирует Перфильев из Ghelamco.

Смена лидера

Онлайн-ретейл последние несколько лет формировал растущий спрос на склады, он же обеспечивал рынку и BTS-сделки, которые из-за растущей стоимости строительства толкали ставки вверх. Теперь же сделки BTS практически не заключаются, а на смену маркетплейсам приходят новые отрасли-лидеры, и последствия таких перемен для складского рынка пока не очень понятны, говорят эксперты.

«Наибольший объем сделок по BTS-проектам был зафиксирован в 2020 и 2021 годах, что обусловлено наращиванием складских мощностей компаниями из сегмента ретейла и онлайн-торговли», — говорится в исследовании Nikoliers (имеется в распоряжении Forbes).

«Сейчас наибольшее сокращение в объеме заключенных сделок наблюдается именно со стороны компаний из сферы онлайн-ретейла, — отмечает Афанасенко из Nikoliers. — По итогам первого полугодия 2022 года показатель спроса по данной отрасли составил 338 000 кв. м, что в 2,5 раза меньше результата за первое полугодие предыдущего года».

По его данным, одновременно с этим объем сделок компаний-дистрибьюторов за первое полугодие 2022 года составил 160 000 кв. м (+25%), логистические компании показали рост спроса на 11%, до 195 000 кв. м. «Стоит отметить достаточно стабильное состояние производственного сегмента — объем купленных и арендованных производственными компаниями складских площадей сократился всего на 3%, до 134 000 кв. м», — добавляет Астапенко.

«При действующих ставках на готовые склады и текущей стоимости строительства новых складов строить их невыгодно, поэтому количество сделок BTS в аренду сейчас минимально», — добавляет Перфильев из Ghelamco. По данным Knight Frank, BTS-аренда подорожала с 5500 рублей за «квадрат» в начале года до 7000 рублей к началу июля, причем такие договоры разорвать нельзя, и клиент обязан принимать растущие издержки. 

 «До конца года запланирован ввод более 1 млн кв. м площадей, которые строились по схеме BTS с учетом будущего развития компаний. Более половины этих площадей может выйти на рынок в качестве предложений по субаренде», — резюмирует Шакола из Radius Group.

Источник