3 Ноября 2022
Уважаемые коллеги,
В ходе прошедших конференций, круглых столов, вебинаров и телемоста у оценщиков появились типовые вопросы по применению новых ФСО. Методический совет РОО подготовил ответы на четыре вопроса, которые на данный момент больше всего волнуют оценщиков. Формулировки ответов скорректированы и одобрены Методическим Советом РОО на заседании 02.11.2022г.
ВОПРОС 1.
Какие ФСО применяются при составлении отчетов, основанием для оценки по которым являются договоры на оценку, заключенные до даты вступления в силу новых ФСО (до 06.11.2022г. включительно)
ОТВЕТ: Согласно письму №Д20и-35699 от 01.11.2022 г. Минэкономразвития РФ, направленному в адрес Ассоциации «Русское общество оценщиков»:
Согласно статье 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», договор на проведение оценки должен содержать в том числе указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки объектов оценки.
В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
При этом положениями пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса предусмотрено, что, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
С учетом изложенного при проведении оценки объектов оценки и составлении соответствующих отчетов по договорам, заключенным до вступления в силу обозначенных актов, применяются федеральные стандарты, указанные в таких договорах.
В связи с недопущением нарушения прав и законных интересов оценщика, заказчика оценки, а также потребителей оценочных услуг, для предотвращения возникновения разногласий по применению оценщиком в отчете тех или иных ФСО, рекомендуется заключить с заказчиком дополнительное соглашение к договору на оценку, когда он был заключен до 07.11.2022, и указан продолжительный срок действия (рамочные договоры) и при условии предварительной договоренности с заказчиком оценки.
Приложение 1 - Письмо МЭР Приложение 2 - Форма уведомления.
ВОПРОС 2.
Справедливая стоимость не указана ни во вступающем в силу ФСО II, ни в ФЗ. При том, что перечисляя в совокупности рыночную, инвестиционную, ликвидационную, кадастровую и равновесную стоимости, они в остальном ссылаются друга на друга. Как корректно указать именно справедливую стоимость в качестве итогового результата, не нарушая требования ФСО и ФЗ?
Согласно ФСО II п. 22. Если законодательством, нормативными правовыми актами или иными документами, в соответствии с которыми действует заказчик оценки, предусмотрена оценка стоимости, вид которой не определен или отсутствует в пункте 12 настоящего федерального стандарта оценки, должны быть установлены предпосылки, подходящие цели оценки и соответствующие положениям настоящего федерального стандарта оценки. В этом случае в задании на оценку и отчете об оценке должны быть указаны предпосылки, основания для их установления и выбранный вид стоимости.
При этом необходимо учитывать положения статьи 7 Федерального закона о предположении об установлении рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, при составлении задания на оценку и отчета об оценке указывается вид стоимости «справедливая» и предпосылки, соответствующие применяемому МСФО (IFRS).
ВОПРОС 3.
Как практически и в каком разделе отражать в отчете профессиональное суждение в области оценочной деятельности по уровню существенности
Согласно ФСО I п.16
В процессе оценки уровень существенности может быть определен в том числе для:
- информации, включая исходные данные (характеристики объекта оценки и его аналогов, рыночные показатели);
- проведенных расчетов, в частности, в случаях расхождений результатов оценки, полученных в рамках применения различных подходов и методов оценки;
- допущений и ограничений оценки.
Рекомендуется профессиональное суждение по уровню существенности отражать в соответствующих разделах отчета (перечень исходной информации, расчетная часть, допущения и ограничения оценки)
При этом учитывать, что уровень существенности может иметь конкретные значения (например, обоснования выполнять на уровне справочников оценщика или статистики рынка или аналитических обзоров), а также существенность может не иметь количественного измерения (суждения в свободной форме).
ВОПРОС 4
Может ли Методический совет или юридический отдел РОО опубликовать шаблоны описания рыночных предпосылок по наиболее распространенным случаям? Для банка, для банкротства, для оспаривания КС?
Примеры описания рыночных предпосылок:
Рыночная стоимость исходя из предпосылок, указанных в п.14 ФСО II
1) предполагается сделка с объектом оценки;
2) участники сделки являются неопределенными лицами (гипотетические участники);
3) дата оценки __;
4) предполагаемым использованием объекта является НЭИ (наиболее эффективное использование) *;
5) характер сделки добровольная сделка в типичных условиях (без влияния факторов
вынужденной продажи).
Рыночная стоимость для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определяется исходя из предпосылок, характерных для рыночной стоимости, указанных в п.14 ФСО II и п.20 ФСО-7 «Оценка недвижимости».
Для банка, как правило, определяется рыночная и ликвидационная стоимость.
Соответственно две стоимости предполагают два набора предпосылок (рыночная исходя из предпосылок, указанных в п.14 ФСО II и ликвидационная исходя из предпосылок, указанных в п.п. 14 и 20 ФСО II).
Ликвидационная стоимость исходя из предпосылок, указанных в п.п.14 и 20 ФСО II
1) предполагается сделка с объектом оценки;
2) участники сделки являются неопределенными лицами (гипотетические участники);
3) дата оценки __;
4) предполагаемым использованием объекта является НЭИ (наиболее эффективное использование)* или текущее (фактическое) использование исходя из требований банка;
5) характер сделки вынужденная продажа в срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий.
* НЭИ может не соответствовать текущему использованию.
Работа по выявлению сложных вопросов при применении новых стандартов будет продолжена! Методический совет РОО аккумулирует все поступающие вопросы, систематизирует их и готовит ответы. Несомненно, на первом этапе практического применения ФСО в отчетах, их экспертизе в СРО и появлении судебной практики таких вопросов появится еще больше. Ряд вопросов требует консультаций с регулятором. Надеемся, что общими усилиями мы быстро пройдем этот переходный период и адаптируемся к новым требованиям.
Возникающие вопросы можно направить на адрес metod@sroroo.ru в пометкой "Вопрос по применению новых ФСО".
Напоминаем, что в личных кабинетах членов РОО размещены материалы для изучения новых ФСО: записи вебинаров, презентации к ним, примеры шаблонов отчета, проверочные таблицы.
