Ответы на вопросы по применению новых ФСО, часть 2 (от 18.11.2022)

22 Ноября 2022

Уважаемые коллеги, 

Мы продолжаем публиковать ответы  на вопросы, возникающие у оценщиков при применении новых ФСО. 

Кто готовит ответы на вопросы? 

Поступающие от оценщиков вопросы передаются в Методический совет РОО, члены МС готовят проекты ответов, обсуждают их на совещании и  уточняют формулировки. После этого ответы публикуются на сайте РОО с привязкой к разделу "Оценщикам"\"Методология". В дальнейшем все вопросы-ответы будут добавлены в раздел "СПОД РОО - 2022". 

Как задать свой вопрос?

Прежде чем написать вопрос, стоит изучить ранее опубликованные ответы, т.к. наиболее часто задаваемые вопросы уже освещались. Просьба точно указывать разделы и пункты ФСО, вызвавшие вопрос. Письмо направляйте на адрес metod@sroroo.ru 

ВОПРОС 1. В случае установления предпосылки оценки в текущем использовании анализ НЭИ в отчете не требуется приводить?

ОТВЕТ:

1. Текущее использование представляет собой фактическое использование объекта на дату оценки. (ФСО II ст.6)

2. Текущее (фактическое) использование объекта оценки (объекта недвижимости) может как совпадать с НЭИ (рыночная предпосылка), так и не совпадать с НЭИ.

3. Текущее (фактическое) использование должно соответствовать одному из основных видов разрешённого использования земельного участка либо иметь разумную возможность быть приведённым в соответствие с ним в течение прогнозного периода оценки.

4. В случаях, когда оценка производится из предпосылки о текущем (фактическом) использовании объекта оценки, и требование по учету в расчетах именно текущего (фактического) использования объекта оценки прямо предусмотрено законодательством или договором на проведение оценки, но это может не соответствовать действительности, то:

- производится проверка на соответствие требованию п. 3 выше

- оценка производится с использованием специального допущения о соответствии текущего использования НЭИ, которое может не соответствовать действительности, но принимается без проверки

- анализ НЭИ не проводится и устанавливаются ограничения по объему исследования, связанное с непроведением АНЭИ (ФСО II ст.3 п.4)

Необходимо различать предпосылки оценки в текущем использовании и оценки исходя из вида фактического использования (ФСО 7 п.20)

ВОПРОС 2

Можно ли утверждать, что в случае оценки справедливой стоимости основных средств для целей отражения результатов в бух. отчетности (ФСБУ 6/2020), в задание на оценку целесообразно указывать предпосылку – текущее использование?

ОТВЕТ:

Определение справедливой стоимости для целей отражения результатов в бух. отчетности (ФСБУ 6/2020) рекомендуется выполнять исходя из рыночных предпосылок с учетом ответа на Вопрос 1.

 

ВОПРОС 3

В случае оценки имущества определенных ведомств, которое реализуется по договору купли-продажи, предусматривающем обязательство покупателя утилизировать его, указывать предпосылку «ликвидация» или «НЭИ»?

ОТВЕТ

Предпосылка указывается «ликвидация» исходя из требований договора купли-продажи, отражение в отчете НЭИ - см. ответ на 1 вопрос.

ВОПРОС 4

Согласно п. 2 ФСО III, процесс оценки не включает финансовую, юридическую, налоговую проверку и (или) экологический, технический и иные виды аудита. В случае наличия такого аудита могут ли такие материалы быть приобщены к оценке?  

ОТВЕТ

В законодательстве нет запрета на приобщение исходных данных для оценки. Также следует обратить внимание, что согласно действующим ФСО при работе с информацией требуется профессиональное оценочное суждение оценщика.

ВОПРОС 5

ФСО IV, в ТЗ должно быть указание на то, что оценка проводится в соответствии с ФЗ-135. В случае составления краткого заключения по результатам оценки (не отчета об оценке, который регламентирован ФЗ-135, ст. 11), как это отражать в ТЗ?        

ОТВЕТ

Как вариант, требование о передаче заказчику вместе с отчетом об оценке краткого заключения по результатам оценки (не отчета об оценке, который регламентирован ФЗ-135, ст. 11) может быть включено как в договор на оценку, так и в задание на оценку.

В случае, если согласно договора составляется не отчет об оценке в соответствии с ФЗ-135, а иной документ, то данный вопрос регулируется нормами ГК

ВОПРОС 6

В п. 31 ФСО V говориться, что при расчете затрат воспроизводства (затрат на замещение) могут учитываться затраты на привлечение финансирования на период строительства и прибыль предпринимателя. Т.о. новый ФСО данный элемент позиционирует как необязательный (дополнительный), который может быть учтен при необходимости, что противоречит общей тории оценки, изложенной в многочисленных научных трудах известных авторов (Грибовский, Озеров, Федотова и др.). Требуются разъяснения, в каких случаях данный учет обязателен/необязателен.          

ОТВЕТ

Применение или неприменение в расчетах прибыли предпринимателя обосновывает оценщик в отчете об оценке в каждом конкретном случае.

ВОПРОС 7

П. 6 ФСО V. Отчет об оценке может быть представлен частично на бумажном. Частично в электронном виде (например, приложения). Данное обстоятельство может быть выявлено по итогам составления отчета (большой объем исходных и расчетных данных привидится на эл. носителе). Обязательно ли отражать этот факт в ТЗ? Приложение на эл. носителе должно быть подписано ЭЦП?    

ОТВЕТ

В принципе все требования изложены в ФСО, в том числе к подписанию ЭЦП отчета и приложений к нему (приложения являются частью отчета)

ВОПРОС 8

Можно ли п. 9 ФСО V трактовать следующим образом. В ТЗ может быть обозначено, что копии материалов с информацией, непубликуемой в открытом доступе (платной) и скриншоты с рыночной информацией, могут не приводится в отчете, но обязательно их хранение в архиве оценщика?  

ОТВЕТ

Согласно п. 8 ФСО VI Подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.

 

При этом согласно п. 3 ФСО VI отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Отсутствие в отчете об оценке необходимых скриншотов и непубликуемой (платной) информации нарушает требования п.3 ФСО-VI.

ВОПРОС 9

Как правильно отразить в договоре (задании на оценку) факт выдачи заказчику отчет одновременно в бумаге и с ЭЦП. Какую форму документа указывать при этом в каждом из отчетов? Если указывать в одном «бумажная форма», в другом «электронная форма», фактически отчеты будут не идентичны.      

ОТВЕТ

Как вариант, отразить в задании на оценку обе формы документа, а в договоре на оценку указать, что передаются два отчета – в электронной форме и в письменной.

Также предусмотреть отличающиеся номера отчетов, таким образом будет два отчета, полностью идентичных, за исключением номеров отчетов и формы представления.

Если речь идет о копии отчета об оценке передаваемой заказчику в электронном виде, то данные документы будут идентичны и не требуют отдельной нумерации.

ВОПРОС 10

Нужно ли писать предпосылки стоимости (в задании на оценку, в отчете), если стоимость просто «Рыночная стоимость»?          

ОТВЕТ

в разделе «предпосылки стоимости»

Вариант 1: указать, что учитываются рыночные предпосылки со ссылками на соответствующие статьи ФСО.

Вариант 2: привести рыночные предпосылки полностью.

ВОПРОС 11

Каким образом могут быть идентифицированы отдельные части отчета как часть единого отчета, если они составлены в разной форме (бумага и электронный формат)? Просьба дать точную форму идентификации.           

ОТВЕТ

Как вариант, в основном томе отчета об оценке указывается полное содержание приложений с указанием формы (письменная или электронная)

 

ВОПРОС 12

Могут ли в соответствии с новыми ФСО определяться такие виды стоимости, как, например, восстановительная, страховая, действительная? Если да, то какие должны быть предпосылки стоимости и как правильно ее посчитать в рамках Отчета об оценке, если методика оцени такой стоимости противоречит требованиям ФСО.    

ОТВЕТ

Виды стоимости определены в п.12 ФСО II

В ст.4 п.6 ФСО IV задание на оценку может содержать указание на необходимость проведения дополнительных исследований и определения иных расчетных величин, которые не являются результатами оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.

Согласно ФСО II п.22. «Если законодательством, нормативными правовыми актами или иными документами, в соответствии с которыми действует заказчик оценки, предусмотрена оценка стоимости, вид которой не определен или отсутствует в пункте 12 настоящего федерального стандарта оценки, должны быть установлены предпосылки, подходящие цели оценки и соответствующие положениям настоящего федерального стандарта оценки. В этом случае в задании на оценку и отчете об оценке должны быть указаны предпосылки, основания для их установления и выбранный вид стоимости.

При этом необходимо учитывать положения статьи 7 Федерального закона о предположении об установлении рыночной стоимости объекта оценки.»

Сами предпосылки определяются исходя из вида стоимости и требований нормативных документов по ее определению. Предпосылки отражаются в задании на оценку.

Методика расчета выбранного вида стоимости определяется оценщиком.

Согласно ФСО V п1. При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

ВОПРОС 13

Чем “рыночная стоимость в предпосылке о ликвидации” отличается от ликвидационной стоимости? 

ОТВЕТ

Рыночная стоимость в предпосылке о ликвидации определяется исходя из предпосылок, что текущее использование объекта оценки является НЭИ, при этом НЭИ предполагает ликвидацию объекта оценки в добровольном порядке и реализацию чего частей (годных остатков) в условиях типичного срока экспозиции.

Согласно ФСО II п. 18. В предпосылке о ликвидации объекта определяется денежная сумма, которая может быть получена при продаже объекта по частям или его утилизации. При оценке стоимости при ликвидации объекта оценки учитываются расходы на предпродажную подготовку и распродажу его отдельных частей или их утилизацию.

Ликвидационная стоимость согласно части четвертой статьи 3 Федерального закона, под которой понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.