|
Арбитраж признал не соответствующим федеральным законам городское распоряжение №113 о порядке оценки недвижимого имущества. Монополия ГУИОН рухнула. Как будет теперь строиться оценка госсобственности в Петербурге? Как это повлияет на пополнение городского бюджета? Кто выиграет и кто проиграет от того, что «оценочная вертикаль» оказалась вне закона? Об этом рассуждает Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки ООО «Институт проблем предпринимательства».
Статус ГУИОН меняется. Это нормально: во всех приличных странах монополизм преследуется, ибо классическая ситуация монополии «один продавец — множество покупателей» ведет к завышению цен и деформации рынка.
Не нужно лукавить — действительно ГУИОН находился «над рынком», причем это касалось и его положения среди оценочных компаний, и произвольно устанавливаемой цены на услуги по экспертизе отчетов.
Мнение (далеко не всегда бесспорное) экспертов ГУИОН о «надлежащей рыночной стоимости» недвижимости оставалось «истиной в последней инстанции», попытки создать претензионную комиссию из авторитетных оценщиков были сведены на нет усилиями радетелей «казенного интереса» еще в конце 1990‑х.
Руководители оценочных фирм, ориентированных на работу с ГУИОН, смирились, научились «договариваться» и называть рыночной ту стоимость, которую санкционировал ГУИОН. По сути, множество отчетов об оценке в такой ситуации становилось формальным «документом доказательственного характера» с фактическим искажением рыночной стоимости.
Мне кажется, эксперты ГУИОН волей-неволей оказались вынуждены «смотреть в рот» руководителям имущественного блока администрации. Это не особо скрывается: говоря о рыночной стоимости, ГУИОН все же имеет в виду цену продавца (когда продается казенное добро) или цену покупателя — когда казна покупает частное.
Я всегда утверждал (со времени моей работы в ГУИОН, в котором прослужил пять лет), что город вправе содержать группу экспертов, проверяющих достоверность оценки: как любой собственник город должен блюсти свой интерес. Вправе он и сформировать партнерство оценочных фирм, которым доверяет. Подобная практика существует, например, в Сбербанке, аналогичный механизм отработан в ВТБ.
Но есть существенные отличия.
Во‑первых, банки в рынке, в конкуренции, ГУИОН — над рынком и вне конкуренции (до известного постановления суда).
Во‑вторых, залоговые отделы банков — не участники рынка, они не зарабатывают на оценках (в то время как ГУИОН зарабатывает и на оценках, и на экспертизах).
В‑третьих, оценочная услуга для банков — это консалтинг, они принимают к сведению мнение оценщика, но не обязаны слепо следовать приведенной в отчете величине, ГУИОН же настаивает на любезной ему цифре, ибо, как герой «Кавказской пленницы», «поставлен блюсти государственные интересы», однозначно понимаемые как фискальные.
Никто не запрещает казне защищаться от продажных оценщиков, и данное решение суда не лишает администрацию этого права (в банках без ГУИОН как-то справляются). У ГУИОН сложилась порочная презумпция виновности оценщика: оценщик всегда — тварь продажная, всегда пляшет под дудку заказчика, поэтому любой отчет рассматривается как заведомо неадекватный. ГУИОН в глазах его начальников всегда выступал за правду и объективность. А независимые оценщики (вскормленные и прикормленные, между прочим, тем же ГУИОН) практически всегда, по этой логике, лукавили. Дело сводилось к перетягиванию каната с теми, кого сам же ГУИОН отобрал и приучил к процедуре.
Замечу, что монополия ГУИОН — это монополия не только на небесспорные «экспертизы» (стоимость экспертизы моего единственного за год отчета недавно была определена ГУИОН в 200 000 рублей), но и на бездарные отчеты самого ГУИОН. Пришел удрученный заказчик, показал отчет ГУП «ГУИОН» об оценке рыночной стоимости объекта. Объект — заглубленный бункер, вход — 10 ступенек наверх и 60 вниз, без лифта и коммуникаций (ни воды, ни канализации и пр.). ГУИОН оценивал его как обычное подвальное помещение с коммерческим потенциалом…
Согласен, экспертиза ГУИОН приводила откровенно беспомощные отчеты в некое соответствие федеральным стандартам. Подчас оценщики приносили просто убогую продукцию: все равно ГУИОН будет выдавать замечания, чего напрягаться раньше времени… Для поднятия общего уровня оценки в городе, подтягивания слабых оценщиков до сколь-нибудь приличного уровня ГУИОН сделал много. И то, что в нем все эти годы оценкой руководили высочайшие профессионалы, — важнейший фактор позитивного влияния, которое оказывал на городскую оценку этот «монополист». Но именно монополизм, претензии на «истину в последней инстанции» стали атавизмом. Вероятно, этот перекос был неизбежен в начале приватизации, когда госимущество оказалось беззащитным, но со временем необходимы были изменения. А монополист не признает необходимость перемен — это общий закон природы…
ГУИОН «забронзовел» последние годы, так что изменение ситуации может пойти ему только на пользу. Казенные оценщики-асессоры существовали и в имперской России, они есть в развитых странах. Просто должна произойти перезагрузка, переформатирование функции ГУИОН.
Мнения экспертов
Николай Баринов,
заместитель директора ГК «Аверс» по научно-методической работе:
– Старушка «113‑е постановление» умерла. Что же мы потеряли?
1. Утратили силу методические рекомендации по оценке недвижимого имущества.
2. Ушла в прошлое аттестация оценщиков «на право проведения оценки государственной собственности».
3. Исчезло прямое указание на привлечение независимого оценщика для оценки имущества, в сделках с которым одной из сторон является Петербург.
Методические рекомендации, некогда бывшие одними из лучших в стране, давно устарели. Боль утраты — символическая, как по любимой детской игрушке.
Деятельность Совета по аттестации способствовала повышению уровня профессиональной оценки, формированию питерской школы. Дитя подросло и уже способно самостоятельно идти по жизни. Но идея крепнет — теперь готовятся процедуры аттестации оценщиков на всероссийском уровне: сначала «экспертов СРО», затем, в перспективе, — всех членов СРО. Король умер — да здравствует король!
Участие оценщиков при совершении сделок с госимуществом предусмотрено в нескольких законодательных актах федерального уровня, никто не отменял положения о КУГИ СПб как о представителе собственника и управляющем госимуществом в СПб. Возможно, администрации придется что-то в своих актах обновить, но бесхозным городское добро с отменой 113‑р не стало. А была ли монополизация? На наш взгляд — нет. Был период, когда аттестованных оценщиков насчитывалось всего с десяток. Но при этом двери Совета по аттестации были открыты для всех остальных. Что мешало получать аттестат? В последнее время, когда аттестованных более 40 человек, ни о какой монополии говорить даже не приходится: работы на всех просто не хватает.
В области цен существенных перемен не будет, как и с наполнением бюджета. Действуют нормы 135‑ФЗ об обязательной оценке при сделках с государственным имуществом. Действуют нормы закона об АО, согласно которым оценка имущества АО с 2–50%-м участием государства направляется в уполномоченный орган. Действуют положения о территориальных органах по управлению государственным имуществом. Не считаем, что отмена одного документа внесет какие-то существенные изменения в существующий порядок вещей.
Проверка отчетов об оценке сохраняется (в той или иной форме). Наверное, пострадает ГУП «ГУИОН»; как минимум, нужна будет пауза, чтобы прописать новый порядок проверки отчета для сделок с госимуществом. Однако будет ли он единственным пострадавшим — сомневаемся. В конечном счете «оплачивают обед» конечные пользователи, в том числе — инвесторы.
Петр Козин,
генеральный директор ООО «РМС-ОЦЕНКА»:
– Первое время ничего не изменится, будет как с инвентаризацией: ГУИОН станет брать всю городскую оценку, чтобы не снизить свою долю рынка. В среднесрочной перспективе кто-то снова пожалуется в УФАС либо это станет невыгодно самому ГУИОН — и лоты начнут дробить под небольшие суммы, тогда все это выйдет на более-менее широкий рынок.
Казенное добро защищают структуры, принимающие решения по операциям с недвижимостью, а не те, кто под это решение готовит материалы, в том числе отчеты об оценке. К настоящему времени осталось очень мало ситуаций, когда управляющие структуры не знают, сколько реально стоит тот или иной городской объект. Пополнение бюджета от продажи объектов или сдачи в аренду не сильно изменится, так как сейчас отчеты об оценке в основном используются для определения начальной цены — дальше торги.
Качество оценочных услуг и квалификация оценщиков снизятся, так как по 94‑ФЗ цена — это главный критерий выбора. Есть небольшая надежда на федеральную контактную систему (ФКС), но слабая.
ГУИОН довольно высоко держал планку городской оценки посредством системы отбора и аттестации, предъявления высоких требований при экспертизе отчетов, наличием собственной развитой базы оценки, высокой квалификации и низкой текучести ключевых сотрудников. Жалко, если это будет безвозвратно утрачено, как это произошло в свое время в Росимуществе.
По-крупному на цены в сфере недвижимости решение суда никак не повлияет. Целевого предоставления объектов в Петербурге практически больше нет и, скорее всего, не будет. Выкуп помещений малым бизнесом тоже заканчивается. Цены на казенное имущество будут формироваться в процессе торгов.
Однако бизнес и город в целом, скорее, проиграют: действенные решения требуют проработки и выполнения отчетов на высоком профессиональном уровне. А наименьшие затраты по 94‑ФЗ — это низкий уровень оценки в любом случае. Недобропорядочные игроки будут чувствовать себя лучше. Может быть снова выстроена (теперь уже неформальная) вертикаль. Вероятность возникновения скандалов, судов и других эксцессов по каждому объекту недвижимости станет значительно выше.
Вадим Родин,
председатель совета директоров ГК «КЛИРИНГ»:
– Роль ГУИОН в становлении и поддержании (по крайней мере, до настоящего времени) высокого уровня оценки в СПб — несомненна. На мой взгляд, ГУИОН и дальше может играть заметную роль, если будет позиционироваться как представитель заказчика (городской администрации) и как госприемка. В бюрократической системе принятия решений обязательно должен присутствовать орган, укомплектованный специалистами высокого уровня. Без этого рассчитывать на конструктивный диалог между заказчиком и оценщиком сложно. В этой роли ГУИОН прекрасно вписывается в зельдинскую концепцию «зависимости» (см. «НП», № 47/2012) как представитель власти в состязательном процессе отстаивания результатов оценки.
Вторая важная функция ГУИОН — методисты и консультанты при администрации.
В качестве игрока на рынке оценочных услуг ГУИОН смотрится плохо. Как оценщик госсобственности не смотрится никак по понятным соображениям.
Так что каждому свое, и каждый хорош только на своем месте.
Сергей Большаков,
партнер ООО «1‑й Оценщик»:
– Присвоив себе роль троицы (арбитра на рынке, практикующего оценщика и представителя заказчика), ГУИОН нарушил все мыслимые и немыслимые стандарты оценочной деятельности. Чем немало способствовал деградации оценки не только в Петербурге, но и в России. Именно поэтому мог быть опубликован отчет, явно не соответствующий ФСО, — отчет о кадастровой стоимости земель Петербурга.
Как могут эти люди кого-то аттестовать или аккредитовать — непонятно. Если избегать разговоров о коррупции, конечно.
Так что стоит уже выбрать один стул и приземлиться.
Источник
| 
