Повлияет ли налог на недвижимость на рынок ипотеки?

28 Августа 2013

Новый налог на недвижимость предполагается ввести вместо налога на имущество физических лиц и земельного налога с 2014 года. Разговоры на кухнях об этом ведутся давно, но теперь совершенно очевидно, что в будущем году жители двенадцати пилотных регионов, где завершена кадастровая оценка, получат скорректированные квитанции от налоговой инспекции (ибо Дмитрий Медведев, еще будучи президентом, сказал, что в этих регионах можно уже начинать пополнять таким образом местные бюджеты).

Кадастровая оценка объектов недвижимости прошла в Иркутской, Калининградской, Калужской, Кемеровской, Нижегородской, Ростовской, Самарской и Тверской областях, Краснодарском и Красноярском краях, в Башкирии и Татарстане. Их жители должны быть готовы первыми принять на себя удар нового налога. Как водится, чиновники не спрашивали граждан, согласны ли они с полученной оценкой недвижимости. Потому собственников квартир могут ожидать разные сюрпризы.

Что ждет владельцев квартир?

Хотя законопроект о налоге на недвижимость пока еще в Государственную Думу не внесен, уже с 2014 года планируется предоставить субъектам Российской Федерации право устанавливать свои ставки налога в пределах, предписанных федеральным законодателем. Налоговая база для определения размера налога будет рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости имущества, которая фактически приравнивается к рыночной стоимости.

«Судя по законопроекту, жилые объекты, в том числе недостроенные, принадлежащие физическим лицам, будут облагаться по ставке не более 0,1% от их кадастровой стоимости. Земельные участки будут облагаться по ставке 0,3% от кадастровой цены. Здания, строения, сооружения, нежилые помещения, а также объекты незавершенного капитального строительства, принадлежащие одному лицу и в сумме стоящие дороже 300 млн. рублей, будут облагаться по ставкам до 0,5% от их кадастровой стоимости; дорогая земельная собственность будет облагаться по ставке до 1,5% от кадастровой стоимости», – информирует эксперт портала Правовед.Ru Виктория Гусятникова.

Поскольку этот налог остается на уровне муниципалитета и пополняет местные бюджеты, возникает опасение: а не получится ли перекос в сторону именно максимума, а не минимума? Интернет переполнен жуткими роликами, предрекающими массовое лишение жилья одиноких пенсионеров, инвалидов и многодетных семей и призывающими электорат на баррикады. Однако, кого бы ни выбрали в органы местного самоуправления в сентябре, местная власть вряд ли захочет получить в свой бюджет меньше денег, а не больше. Ничего личного, а просто исходя из здравого смысла и даже радея за свою территорию. И тем самым оправдывая максимальные ставки.

«Следует понимать, что этот налог вводят в первую очередь для того, чтобы пополнить региональные бюджеты. Так как новый налог будет индивидуально перерабатываться каждым регионом, переход на него займет еще несколько лет. Федеральная налоговая служба ожидает увеличения среднего размера выплат налога с 686 рублей до 1 466 рублей. Значительную часть выплат должен обеспечить элитный сегмент жилья. Благодаря новому налогу на недвижимость удастся пополнить казну на 100 млрд. рублей, против нынешних 20 млрд.», – комментирует директор правового департамента компании «СтройМенеджмент» Роман Казанцев.

«Новая ставка налога на имущество ударит в основном по малообеспеченным гражданам, таким как пенсионеры, безработные, проживающие в собственном жилом фонде в населенных пунктах с населением более 300 тыс. человек. В таких городах спрос на землю под индивидуальное жилищное строительство больше, и данные категории граждан невольно окажутся владельцами дорогих объектов недвижимости. Более обеспеченные люди, проживающие в центре крупных городов, практически не ощутят изменения в налоговой системе», – высказывает свое мнение адвокат Вадим Попов.

Споры возникают и на понятийном уровне. К примеру, многие полагают, что налоговый вычет в размере 20 квадратных метров (та площадь, налог с которой взиматься не будет), станет распространяться на каждого собственника. «Предполагается ставка в размере 0,1% в год и вычет 20 кв. м на каждого собственника (50 кв. м – для льготников), поэтому говорить о том, что налог сильно ударит по кошельку, не приходится. К примеру, трое собственников, проживающих в квартире площадью 60 кв. м, налог вообще не заплатят», – заявляет руководитель департамента кредитов и ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.

Директор департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка Иван Пятков считает, что, возможно, при принятии решения о покупке больше внимания станет уделяться тому, на кого будет оформлена недвижимость, и кто в ней будет зарегистрирован. Так, «клиенты будут в полной мере пытаться воспользоваться налоговым вычетом в 20 кв. м, который не будет подлежать налогообложению».

Однако у представителей Федеральной налоговой службы совершенно иные планы относительно этих 20 кв. м. Налоговики подчеркивают, что будут считать один налоговый вычет на один объект недвижимости, а не на одного собственника.

Работа для Фемиды

Заместитель директора по развитию портала «Правовед.Ru» Сергей Андреев полагает неизбежным значительное увеличение судебных разбирательств, связанных с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с введением нового налога.

«Предполагается, что кадастровая стоимость должна быть сопоставима с рыночной. Но на практике очевидно, что в большинстве случаев кадастровая стоимость не имеет ничего общего с рынком. А если вам предлагают платить налог, размер которого значительно выше того, который должен быть по смыслу нормы закона (при исчислении налога от рыночной стоимости), вряд ли вы откажетесь от идеи защищать свои права в суде. Таким образом, очевидно значительное увеличение нагрузки на суды в случае принятия обсуждаемого закона, связанное с естественным нежеланием людей платить суммы налогов больше тех, что они платили раньше», – заявляет эксперт.

По его словам, аналогичная ситуация сложилась на сегодняшний день с кадастровой стоимостью земельных участков. Сегодня арбитражи завалены заявлениями об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков в связи с тем, что земельный налог рассчитывается именно исходя из нее. Как только регионы начали применять коэффициенты к кадастровой стоимости для определения стоимости аренды муниципальных участков, поток исков резко увеличился.

«По новым расчетам налог будет браться не с инвентаризационной стоимости недвижимости, а с кадастровой, которая является приближенной к рыночной, однако по сути рыночной не является. То есть рыночная стоимость недвижимости окажется меньше кадастровой. Вот тут и могут возникнуть судебные процессы по уменьшению кадастровой стоимости», – уверен эксперт Правовед.Ru Владимир Крайников.

«Проблема в том, что исходя из действующих стандартов оценки, один и тот же объект можно оценивать с достаточно весомым уровнем погрешности, хотя к самому расчету претензии высказать трудно», – дополняет эксперт Правовед.Ru Михаил Григорьев.

Мировым судьям и судебным приставам придется увеличить объемы работы: здесь граждан простимулирует и реклама юридических фирм – к примеру, на улицах Челябинска уже сейчас можно увидеть рекламные щиты и перетяжки, предлагающие услуги по снижению кадастровой стоимости через суд. Также эксперты предполагают, что нагрузке Фемиды поспособствует «сарафанное радио»: если выиграл сосед, то почему бы тоже не обратиться в суд. Вообще отмечается, что россияне входят во вкус сутяжничества, в стране вырабатывается культура защиты своих прав в судебном порядке. К тому же подобные иски несложные и типовые, а исковые заявления можно составлять буквально «под копирку».

«С информацией о кадастровой стоимости квартиры собственники могут ознакомиться на сайте Росреестра. Если возникли сомнения в правильности оценки, обратитесь в Управление Росреестра с претензией, представьте подтверждение того, что объект стоит дешевле, и специальная комиссия вправе принять решение о снижении кадастровой цены. Оспорить кадастровую оценку недвижимости в досудебном порядке можно в течение полугода. После этого срока для оспаривания кадастровой стоимости необходимо обратиться в суд», – сообщает Виктория Гусятникова.

Подешевеет или подорожает?

Начальник отдела агентства недвижимости «Радуга» Инна Китаева пока не замечает «потребительскую активность» граждан, касающуюся получения информации о грядущем налоге на недвижимость. По ее мнению, россияне не привыкли участвовать в законотворчестве. Да и согласия никто ни у кого не спрашивает.

По утверждению эксперта, «скорее всего, закон повлияет на рынок недвижимости вообще и на ипотечный рынок в частности. Но это коснется дорогих квартир, элитного жилья».

Больше всего от нового налога пострадают малоимущие граждане, которым волею судьбы, бесплатной приватизации или щедрого наследства досталась большая площадь и дорогая квартира. А также те, кто владеет несколькими квартирами сразу. Впрочем, риэлторы полагают, что сумма налога у таких плательщиков может быть покрыта за счет арендаторов.

«Сегодня налог еще столь незначителен, что его с легкостью можно сравнить с месячной квартплатой. Однако если введут достаточно большой налог на недвижимость, то, в первую очередь, он повлечет за собой рост арендных ставок, что приведет к росту спроса на ипотеку. Таким образом, рост ипотечных ставок незамедлительно отразится на всем рынке недвижимости», – размышляет заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов.

«Рынок ипотеки не пострадает от принятия нового налога. Граждане охотно берут жилищные кредиты на существующих сейчас условиях, и налог может восприниматься только в качестве символической надбавки к ежемесячному платежу. Возможно, что больше заемщиков будут брать кредиты на более длительный срок, чтобы уменьшить ежемесячную нагрузку, а потом погашать их досрочно», – считает Андрей Владыкин.

Банкиры спокойны: по общему мнению, введение нового налога на ипотечный рынок никак не повлияет. Люди не станут покупать меньше квартир, так как на сегодня в России очень низкий уровень обеспеченности населения жильем – менее 20 кв. м на человека. А ипотека, как известно, зачастую единственный способ решения квартирного вопроса.

«Когда банк принимает решение о выдаче ипотечного кредита, он сам оценивает стоимость недвижимости. Для исчисления ставки налога применяется кадастровая стоимость. Основной рынок ипотеки – жилье среднего класса стоимостью от 3 до 15 млн. рублей. Высокий налог на недвижимость (до 0,5% от кадастровой стоимости) начинается от 300 млн. рублей», – говорит председатель правления Златкомбанка Алексей Шитов.

«Ставка налога в 0,1% от стоимости квартиры, которая сейчас обсуждается, явно не та сумма, которая способна спровоцировать серьезные изменения на массовом рынке», – уверен начальник управления ипотечного кредитования СБ банка Максим Честикин.

Он приводит в пример налогообложение однокомнатной квартиры в Москве. Эта недвижимость стоит в среднем 5,5 млн. рублей. Налог в год на нее составит всего 5 500 рублей. Если говорить о сегменте элитной недвижимости, то от стоимости квартиры в 20 млн. рублей ставка налога составит 20 тыс. рублей. «Как правило, люди, владеющие такой недвижимостью, в состоянии заплатить данную сумму», – подчеркивает Честикин.

«В связи с тем, что подавляющая часть квартир продается в сегменте эконом-класса, вряд ли введение нового налога сможет вызвать снижение спроса и пошатнуть рынок недвижимости», – резюмирует Иван Пятков.

Некоторые считают, что новый налог поможет незначительно снизить цену на приобретаемую недвижимость, поскольку спекуляции и покупка квартиры в инвестиционных целях станут менее привлекательными из-за высоких издержек на содержание жилья. Но это – не более чем иллюзия.

«Ничто не мешает спекулянтам просто еще сильнее взвинтить цены, чтобы окупить убытки. Не до конца понятный механизм оценки стоимости открывает простор для ошибок и коррупции. Будем надеяться, что в конечной редакции закона эти критерии будут прописаны подробнее», – комментирует директор правового департамента компании «СтройМенеджмент» Роман Казанцев.

По его прогнозам, спрос на приобретение в кредит элитной недвижимости несколько снизится. Меньше всего пострадает от нового налога сегмент эконом-класса, который не столкнется с резким увеличением цен. Доступное жилье сохранит свою привлекательность в рамках ипотечных программ или даже станет немного популярнее.

Источник