Владельцев торговой и офисной недвижимости заставят поделиться доходами с городом

С 1 января вступают в силу поправки в НК РФ, согласно которым налог будет рассчитываться исходя не из балансовой, а из кадастровой стоимости недвижимости

Случилось то, о чем давно твердят омские оценщики. Госдума РФ успела принять, а президент успел одобрить новый федеральный закон, которым были внесены весьма значимые для малого и среднего бизнеса поправки в Налоговый кодекс РФ. Опубликован закон на минувшей неделе, 6 ноября, а вступает он в силу в основной своей части с 1 января 2014 года. Для организаций, владеющих торговой и офисной недвижимостью, новость нерадостная, в будущем году им придется раскошелиться, поскольку для них налог на имущество увеличится значительно: сумма налога будет рассчитываться не по остаточной, а по кадастровой стоимости объектов недвижимости. Зато рады, надо полагать, городские и областные финансисты повышенный налог окажет существенную поддержку похудевшему, как уверяют омские власти, городскому бюджету.

Надо отдать должное Госдуме, о производственной недвижимости речь в новом законе не идет. Все промышленные предприятия будут платить имущественный налог по старой схеме, то есть исходя из остаточной стоимости недвижимости. Новые поправки в НК РФ касаются только отдельных объектов: торговых центров, административно-деловых центров, а также встроенно-пристроенных и отдельно стоящих нежилых помещений, в которых размещаются офисы, магазины, предприятия общепита и бытового обслуживания. По большому счету новый закон был принят, чтобы доходами с государством могли поделиться владельцы самой прибыльной недвижимости — торгово-офисной.

Исходя из нового закона кадастровая стоимость таких объектов будет максимально приближена к рыночной, а максимальная ставка налога в будущем году составит 1% от кадастровой стоимости в Омске и 1,5% в Москве. К 2016 году максимальная ставка станет плоской по всей стране — 2% от кадастровой стоимости. Омский муниципалитет и областное правительство будут иметь право на предоставление льгот по этому налогу, но своим правом город и область вряд ли воспользуются, если судить по накалу страстей вокруг принятия бюджетов на 2014 год. Да и остальные муниципалитеты поступят аналогично. По слухам, быстрое принятие этих поправок продавили власти Москвы и Санкт-Петербурга, у которых появились выпадающие доходы после того, как в НК РФ была внесена поправка о возможности создания для крупных холдингов консолидированной группы налогоплательщиков.

— На самом деле нас тоже впечатляет динамика принятия этого закона, — прокомментировал «КВ» принятие поправок в Налоговый кодекс директор ООО «Юридическая компания «ОМЭКС-ЛЕКС» Александр ДМИТРЕНКО. — Если бы это был какой-нибудь социальный закон, а не фискальный, то скорость принятия, я думаю, была бы другой. А тут мы видим просто рекорд: принят Государственной думой 25 октября, одобрен Советом Федерации в среду 30 октября, 2 декабря, в субботу, подписан президентом, а 6 ноября новый закон уже официально опубликован в «Российской газете».

Как полагает Александр ДМИТРЕНКО, скоро появятся и исковые заявления в арбитражный суд, поскольку кадастровая оценка тоже проводилась поспешно и очень небрежно, поэтому многочисленные ошибки очень даже возможны. Впрочем обжалование кадастровой стоимости в суде займет определенное время, поэтому налог за 2014 год в любом случае придется платить по уже внесенной в кадастр стоимости, даже если она ошибочна.

Наше государство как будто в прятки играет с предпринимателями, — удивляется Александр ДМИТРЕНКО.— Неужели нельзя было в открытую предупредить, что проводится кадастровая оценка объектов недвижимости, результаты которой можно будет в течение полугода обжаловать во внесудебном порядке? Можно было предупредить предпринимателей и о том, что кадастровая стоимость объектов, которая определена в результате этой оценки, повлияет на величину налога на имущество организаций. Но этого почему-то не произошло. Кадастровая оценка проводилась чуть ли не в тайне от представителей омского бизнеса. А правительство области утвердило не совсем корректную кадастровую оценку, даже не вникая в итоговые цифры. На мой взгляд, опять может повториться история с кадастровой оценкой омских земель.

С тем, что кадастр содержит досадные ошибки, согласен и директор оценочной компании «ОМЭКС» Максим РЕПИН, который еще в начале 2013 года сравнивал кадастровую стоимость ряда объектов торговой и офисной недвижимости с их рыночной оценкой. Эксперт, к примеру, обнаружил квартиру на окраине Левобережья в панельной пятиэтажке по улице Волгоградской, которая по ошибке была оценена в 11 млрд рублей. А вот кадастровая стоимость ряда крупных торговых центров и офисных комплексов оказалась, по его словам, заниженной, и из-за этого бюджеты области и города получат намного меньше денег, чем могли бы.

Судя по данным кадастра, квадратный метр в торговом центре «МЕГА-Омск» стоит 23 тысячи рублей, хотя его рыночная цена заметно выше — порядка 32,5 тысячи рублей. А кадастровая стоимость одного квадратного метра в бизнес-центре «Сибирь», который на улице Орджоникидзе, и в бизнес-центре напротив мэрии в Больничном переулке оказалась вообще смешной — 638 рублей. Рыночная стоимость квадрата в этих офисных центрах, по словам Максима РЕПИНА, никак не ниже 40 тысяч рублей, то есть данные в кадастре по этим объектам занижены более чем в 60 раз. Надо ли говорить, что в 60 раз меньше будет и сумма собираемого налога.

— Задача государства вполне понятна — наполнять бюджет. Мы все понимаем, что когда налогооблагаемой базой по налогу на имущество является остаточная стоимость объекта недвижимости, это не совсем справедливо, — добавила заместитель директора ООО «Юридическая компания «ОМЭКС-ЛЕКС» Любовь РЕПИНА. – Остаточная стоимость объектов недвижимости на самом деле не соответствует реальной, то есть рыночной их стоимости. Но в таком виде, как это сделано, справедливость налогообложения тоже вызывает вопросы. И не зря проект этого закона сразу вызвал негативную реакцию со стороны различных предпринимательских объединений. В ответ на их претензии замминистра финансов публично обещал, что при втором и третьем чтении в проект закона будут внесены смягчающие корректировки. В результате, как мы видим, второе и третье чтение проект закона прошел за одно заседание и нисколько не изменился.

Кстати, реализация нового закона полностью возложена на областное правительство. Как уверяют юристы из компании «ОМЭКС-ЛЕКС», областная власть должна будет подготовить и утвердить до конца 2013 года список объектов недвижимости, подпадающих под действие нового закона. Если этот перечень не будет сформирован оперативно, до наступления очередного налогового периода по налогу на имущество организаций, у предприятий появится основание для оспаривания суммы налога, которую ему будут насчитывать налоговики. В общем, заработает этот налог или нет, зависит только от расторопности областного правительства.

Владимир РЕПИН,

руководитель УФНС России по Омской области:

— Мы направляли в правительство Омской области письмо с перечнем мероприятий, необходимых для введения налога на имущество исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества на территории области, в том числе принятия необходимых региональных нормативно-правовых актов. От того, как оперативно будет приниматься региональная нормативная правовая база, будут зависеть сроки введения в действие на нашей территории нового закона: уже с 1 января 2014 или же только через год, с 1 января 2015 года.

Источник