Эксперты рассуждают о судьбе 8 пилотных промзон, выбранных властями под застройку

Освоение промышленных зон является хорошим решением градостроительной и транспортной проблем. Несмотря на плотную застройку, пустующие и малопривлекательные территории составляют около 15 тыс. га. В проекте, рассматриваемом в начале 2013 г., было принято решение полностью или частично реконструировать 69 из 209 промышленных территорий в самых разных частях столицы.

Буквально на днях правительство выбрало восемь пилотных территорий, которые следует привести в порядок в первую очередь. Все эти территории предполагают обширную комплексную застройку, т.е. размещение и коммерческой, и жилой недвижимости, конкретные проекты пока неизвестны. Так как развитие промзон потребует больших затрат, только крупные финансово устойчивые компания смогут их инвестировать, такие как ГК ПИК, MR Group, «Дон-строй» и др.

Эксперты компании «Апхилл» попытались предугадать, что стоит построить на таких больших площадях.

Промзона № 50 «Алтуфьевское шоссе»

Территория, размером 272 га, расположена в СВАО между районами Алтуфьевский и Отрадное. Самая главная проблема зоны – мусоросжигательный завод, который находится прямо рядом с жилыми домами.

Если завод будет снесен или полностью перестроен, то в таком случае идеальный вариант – строительство жилой недвижимости. Стоимость 1 кв. м составит примерно от $4 000 – 5 000.

Если же промышленное назначение зоны сохранят, тогда уместнее будет разместить офисные здания. Стоимость 1 кв. м - $3 200 – 4 800.

Часть промзоны № 11 «Огородный проезд»

Общая площадь территории порядка 330 га, но пока во внимание приняли только 100 га. Данная территория отличается особой экологической опасностью: здесь почти нет офисов и складских помещений, больше половины площади занимают промышленные предприятия, а многие заводы и комбинаты вообще пустуют. Есть смысл оставить производственное назначение промзоны, но добавить складские объекты и модернизировать производственные, с учетом экологической безопасности.

Сейчас примерная стоимость 1 кв. м объектов промышленно-складского назначения составляет $1 600 – 2 300. Современные улучшенные административно-складские комплексы могут стоить в среднем $3 000 – 3 500 за кв. м.

Промзона №52 «Северянин» 327

Реорганизация данной промышленной территории – проект крайне сложный и важный. Промзона, площадью 327 га, расположена в северо-восточной части столицы, по обе стороны от проспекта Мира и Ярославского шоссе. Это район с неблагополучной экологией, т.к. здесь находится большое количество предприятий тяжелой и химической промышлености – Московский нефтемаслозавод, Лосиноостровский электродный, приборный и электротехнический заводы, промышленность строительных материалов Ростокинский ЖБК.

Планируется частичный редевелопмент данного района – территория грузового двора у платформы «Северянин», а также прилегающие к нему производственные территори на пересечении Ярославского шоссе и четвертого ТК. Площадь промзоны предполагается использовать под объекты административно-общественного назначения с частичной жилой застройкой.

По расчетам экспертов, промышленная территория требует полной комплексной перестройки. Уместно будет построить жилые кварталы в районе парка Лосиный остров. Ближе к дороге лучше было бы разместить офисы и торговую недвижимость. Стоимость 1 кв.м офисных помещений будет примерно от $ 3700-4800, а торговых - $ 4500-6000. Цена за 1 кв.м жилой недвижимости может достигать $ 4500-6000.

Промзона № 56-1 «Грайвороново»

Зона находится в юго-восточном районе Москвы, и ее площадь составляет 400 га. Сейчас рассматриваются под застройку только 144 га. Часть территории занимают жилые дома, но много шумных и пыльных предприятий машиностроения, из которых самый крупный Карачаровский мехзавод, а также много активных железнодорожных веток. Из-за этого динамика продажи здесь квартир невысокая, хотя инфраструктура в районе не совсем плохая.

Летом был предложен проект, согласно которому существующая производственная застройка должна быть снесена, и на ее месте возведены объекты общественно-жилого назначения. Однако, по мнению экспертов, территорию промзоны следует отдать под застройку многофункциональных зданий административно-офисного, торгово-развлекательного и промышленного назначения. Расположение промзоны довольно неплохое: район находится между Волгоградским и Рязанским проспектами.

По результатам анализа сейчас стоимость 1 кв. м складских помещений составляет от $1 500 до 1 900. Стоимость 1 кв. м современных административно-складских площадей в среднем составит $2 700.

Промзона № 26 «Южный порт» и завод АЗЛК Москвич

Промзона «Южный порт» имеет огромную площадь 944 га, но пока к реорганизации готовы только 96 га. Район привлекателен из-за неплохого месторасположения: рядом станции метро «Кожуховская», «Текстильщики» и «Печатники», ТТК. На территории ведется активное коммерческое и жилищное строительство, а также предполагается размещение современных производственных площадок.

Промзона «Южный порт» относится к числу наиболее загрязненных. Здесь находятся производства почти всех отраслей промышленности. Большая площадь объекта позволяет выделить значительные территории под озеленение, организацию парковых зон для более здорового и комфортного проживания. Однако эксперты больше склоняются к размещению на данной территории современной коммерческой недвижимости и офисов.

Большую территорию здесь занимает бывший завод АЗЛК Москвич. Завод был признан банкротом в 2006 г., и после этого частично отдан в аренду другим владельцам, в том числе автостроительной компании Renault «Автофрамос». Сейчас же завод полностью перестраивают, на 30 га его территории строится инновационный технополис «Москва», который будет уже открыт в 2015 г. Здесь будут размещаться объекты коммерческой недвижимости, кроме того в бизнес-центре предполагается проводить городские семинары, конференции, а также культурный досуг.

Стоимость 1 кв.м примерно составит от $ 3 500 – 4 500.

Промзона № 6 «Силикатные улицы»

Территория имеет отличное расположение – в самом центре, ограничена проспектом Маршала Жукова и Звенигородским проспектом. Для реорганизации выделено 128 га. Однако совсем рядом находятся другие крупные и грязные промзоны – «Магистральные улицы», Фили и даже ТЭЦ, а на самой территории много предприятий, в том числе Краснопресненский завод ЖБК, Бетонный завод, два автокомбината, Следственный изолятор. Тем не менее, жилая недвижимость здесь нормально продается, как и в других районах столицы.

По расчетам оценщиков эффективнее было бы использовать территорию под застройку элитной жилой недвижимости и высококлассных офисных центров, из-за близости к Пресненскому району.

Стоимость 1 кв. м офисных центров составит примерно $7 000 – 9 000. Стоимость 1 кв. м элитной жилой недвижимости может достигнуть $7 000 – 8 000.

Промзона № 5 «Магистральные улицы»

Похожая ситуация с зоной №6. Район находится в западной части города, по соседству с «Силикатными улицами» и «Боткинским проездом». К перестройке планируется 215 га. Зона просто наполнена разными предприятиями. Здесь расположены заводы стройматериалов, ТЭС, автокомбинат, пищевые заводы и базы. Кстати, больше половины из них не работают или попросту сдаются в аренду. Производства, расположенные ближе к центру в районе Шмитовского проезда, будут реорганизованы и отданы под застройку элитной недвижимости. Зону планируется застроить объектами торгово-развлекательного назначения и офисами.

Данный район перспективный, но экологическая ситуация здесь оставляет желать лучшего. Поэтому говорить о размещении жилых домов рано до тех пор, пока не будут перестроены загрязняющие промышленные предприятия. Кроме того, стоит подумать и о строительстве новых магистралей и развилок с ТТК.

По подсчетам экспертов наиболее эффективным является использование данной территории для размещения современных жилых и офисных комплексов. Стоимость 1 кв. м жилых и офисных площадей в данном районе в среднем составит $8 000.

Промзона № 1 «Павелецкая»

Пока к реорганизации отдана большая часть зоны 194 га, при общей площади 213 га. Территория находится всего в нескольких км от центра и имеет привлекательные виды на Кремль. Промышленных производств здесь уже не осталось, бывшие заводы и фабрики, находящиеся не в очень достойном виде, используются многочисленными компаниями.

В 2010 г. зону планировалось комплексно застроить жильем, офисами, торговой недвижимостью. Наиболее эффективно здесь было бы размещение элитных жилых комплексов и зданий офисного назначения. Стоимость 1 кв. м жилой недвижимости может составить $8 000 – 9 000, а коммерческой – $5 500 – 6 500.

Источник