Правообладатели объекта недвижимости могут лишиться права требовать в суде установления кадастровой стоимости этого объекта в размере его рыночной стоимости

3 Декабря 2013

Возможно, собственникам и арендаторам объектов недвижимости станет сложнее изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости, если процедура кадастровой оценки была проведена без нарушений. Полномочия, касающиеся признания кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, планируется сохранить только за Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия). Обратиться с требованием об изменении кадастровой стоимости в суд правообладатели объектов недвижимости не смогут. Такие поправки к Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон N 135-ФЗ) предусмотрены в законопроекте, внесенном в Госдуму.

Проект Федерального закона N 391238-6 "О внесении изменения в статью 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ"

в законопроекте предлагается наделить органы местного самоуправления правом оспаривать кадастровую стоимость любых объектов недвижимости на территории муниципального образования, если в отношении таких объектов уплачиваются налоги в местный бюджет.

Предполагаемые изменения отразятся в основном на собственниках и арендаторах земельных участков. Земельный налог, а зачастую и арендная плата за участки из государственных или муниципальных земель рассчитываются исходя из кадастровой стоимости участка.

Пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости можно будет только во внесудебном порядке

Планируется установить две процедуры рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки объекта недвижимости: оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и пересмотр таких результатов. Сейчас существует только одна - оспаривание.

Согласно законопроекту результаты определения кадастровой стоимости можно будет оспорить, только если кадастровая оценка была проведена на основе недостоверных сведений об объекте недвижимости. В таком случае правила оспаривания будут аналогичны действующим правилам оспаривания по данному основанию. Как и сейчас, заинтересованное лицо (обычно это собственник или арендатор земельного участка) будет самостоятельно определять, в какой орган ему обратиться: в комиссию или в арбитражный суд.

Если заинтересованное лицо намерено приравнять кадастровую стоимость объекта недвижимости к его рыночной стоимости, предлагается использовать другой порядок - пересмотр результатов определения кадастровой стоимости. Заинтересованное лицо должно будет обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Предъявить подобное требование в арбитражный суд заинтересованное лицо не сможет. Разработчики законопроекта считают, что это позволит освободить суды от несвойственной им функции – изменять стоимость объекта недвижимости на основании отчета независимого оценщика о его рыночной стоимости. Обратиться в арбитражный суд можно будет только с заявлением о признании решения комиссии незаконным, после того как комиссия рассмотрит заявление и вынесет это решение.

Таким образом, в случае одобрения законопроекта права заявителей будут ограничены. В настоящее время довольно распространена практика оспаривания кадастровой стоимости, когда заинтересованные лица обращаются в арбитражные суды с исками об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Такая возможность появилась после принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010.

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости нужно будет составить не позднее шести месяцев после опубликования результатов кадастровой оценки

Заинтересованные лица должны будут оперативно реагировать на опубликование результатов кадастровой стоимости. Согласно законопроекту отчет о рыночной стоимости нужно будет составить до истечения шести месяцев с этой даты, причем неважно, по состоянию на какую дату определяется рыночная стоимость участка.

Действующая редакция Закона N135-ФЗ не требует от заинтересованных лиц столь быстро подготавливать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Поскольку соблюдать досудебный порядок изменения кадастровой стоимости необязательно, то они могут составить отчет в любое время в рамках трехлетнего срока исковой давности. Главное, чтобы в отчете содержались сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость.

Ранее в судебной практике не было единообразного подхода по вопросу о том, на какую дату следует определять рыночную стоимость земельных участков. Однако Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25.06.2013 N 10761/11 указал, что рыночная стоимость должна определяться на ту дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (подробнее о данном Постановлении Президиума ВАС РФ см. "КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 10 октября 2013 года).

Минэкономразвития России будет проверять достоверность рыночной оценки, если ее результаты существенно отличаются от кадастровой оценки

В законопроекте предусматривается еще одно требование к отчету о рыночной стоимости. Если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30 процентов, то перед обращением в комиссию заявителю придется получить положительное заключение Минэкономразвития России в отношении отчета об оценке. Минэкономразвития России должно будет проверить, соответствует ли отчет законодательству, федеральным стандартам оценки, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков. Какой орган должен будет утвердить порядок выдачи данных заключений, в законопроекте не определено.

Если рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете оценщика, отличается от кадастровой на 30 процентов и менее, то такой отчет не нужно будет подтверждать.

Согласно действующей редакции Закона N135-ФЗ заинтересованные лица обязаны во всех случаях до обращения в комиссию получать подтверждение отчета от одного или нескольких экспертов саморегулируемой организации, в которой состоит подготовивший отчет оценщик.

Органы местного самоуправления могут получить право оспаривать кадастровую стоимость

В соответствии с законопроектом органы местного самоуправления смогут оспаривать результаты кадастровой оценки в отношении любых объектов недвижимости, которые находятся на территории соответствующего муниципального образования и в отношении которых уплачиваются налоги в местный бюджет. Сейчас они могут оспаривать кадастровую стоимость только объектов недвижимости, находящихся у них на праве собственности.

По мнению авторов законопроекта, подобное изменение направлено на защиту интересов местного бюджета, поскольку результаты кадастровой оценки земель влияют на размер земельного налога, взимаемого в пользу органов местного самоуправления.

Сейчас в соответствии с Законом N135-ФЗ органы местного самоуправления в большинстве случаев не могут влиять на процесс проведения кадастровой оценки. Заказчиком кадастровой оценки выступает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. Он формирует перечень подлежащих оценке объектов недвижимости, осуществляет взаимодействие с оценщиком, утверждает результаты определения кадастровой стоимости. Орган местного самоуправления может быть заказчиком, только если согласно законодательству субъекта РФ ему предоставлена такая возможность (ст. 24.12 Закона N135-ФЗ).