Утомленные кадастром

В Заполярье решили по-новому оценивать земельные участки

По мнению регионального бизнес-сообщества, эта проблема - одна из главных причин слабого интереса инвесторов к Заполярью. Ряду предпринимателей удается снизить кадастровую стоимость по решению суда, но необходимость судебных тяжб заставляет многих коммерсантов отказаться от идеи покупать землю. Эксперты считают, что по этой причине множество земельных участков остаются невостребованными, не принося региону ни дополнительные доходы, ни новые рабочие места.

Арендовать или владеть?

В начале 2000-х годов основной налоговой базой в Мурманской области была нормативная стоимость земли. От ее величины исчислялись земельный налог, арендная плата и сумма выкупа земли у государства. Понятно, что формировалась нормативная стоимость тоже государством. Через некоторое время на смену нормативному принципу формирования пришел рыночный, а нормативная стоимость земли сменилась кадастровой, которая определялась на основе рыночных показателей. Предполагалось, что кадастровая стоимость (КС) должна быть несколько ниже рыночной - такова практика большинства развитых стран. Однако в России все получилось по-другому. В то время региональные и муниципальные бюджеты не имели почти никаких иных источников дохода, кроме платежей за землю. Естественно, власти были заинтересованы в том, чтобы КС была как можно выше. В частности, оценка кадастровой стоимости земель, проведенная в Мурманской области в 2006 году, увеличила ее в 5,24 раза. В результате собственникам земли пришлось платить земельный налог в пять раз выше, чем тот, на который они рассчитывали, приобретая землю, отметил эксперт Союза промышленников и предпринимателей Мурманской области Анатолий Языков.

- Получилось, что новая кадастровая стоимость отбила желание покупать землю у всех, кто об этом мечтал, - считает эксперт. - Зачем отдавать за землю огромные деньги, чтобы потом платить земельный налог в сумме, намного большей, чем арендная плата, которую платит твой сосед за такой же участок? Возник экономический нонсенс: собственники, обладая большими правами на землю, облагались более высоким налогом, чем арендаторы. Рынок земельных отношений, который только-только начал зарождаться, скоропостижно скончался.

Итог закономерен: на 1 января 2013 года гражданам и юридическим лицам принадлежало только 0,07 процента площади земель региона, отмечается в докладе регионального управления Росреестра. Высокая кадастровая стоимость душит мелкий бизнес, не позволяет нормально развиваться крупному и среднему. Ситуацию еще более усугубила утвержденная в 2012 году новая кадастровая стоимость и рассчитанные на ее основе новые ставки арендной платы.

Игра на понижение

Со временем свет в конце тоннеля все же появился. В июле 2010 года федеральные власти разрешили пользователям земли оспаривать кадастровую стоимость собственных или арендованных земельных участков в суде. В течение 2011-2012 годов только одна мурманская компания, занимающаяся оценочной деятельностью, подготовила 35 отчетов об определении рыночной стоимости, при этом абсолютное большинство заявленных исков суды удовлетворили. За четыре месяца второго полугодия 2013 года эта же организация подготовила уже 70 отчетов. В то же время при управлении Росреестра по Мурманской области была создана комиссия по оспариванию кадастровой стоимости земли. Она рассмотрела 194 заявления, из которых 128 были удовлетворены. Завышенный размер КС оспаривали такие крупные предприятия, как Мурманский морской торговый порт, Росморпорт, Кольская ГМК, Сибирско-Уральская алюминиевая компания и Центральный банк России. В большинстве случаев снижение кадастровой стоимости составило от 80 до 98 процентов.

Вот лишь один пример. Участок земли в Мурманске площадью 28,8 тысячи квадратных метров имеет кадастровую стоимость в 246,7 миллиона рублей. Полуторапроцентный земельный налог с этого участка - около шести миллионов. При этом оценщик определил рыночную стоимость этого участка примерно в 5,5 миллиона рублей. Получается не просто "экономический нонсенс", а полный абсурд: сумма налога на землю больше, чем стоит сама земля! Упрекнуть оценщика в ангажированности вряд ли получится, поскольку в январе 2013 года суд согласился с его доводами и переоценил кадастровую стоимость этого участка в соответствии с рыночной ценой.

Как отмечается в докладе управления Росреестра по Мурманской области, в суммарном объеме кадастровая стоимость земельных участков с ноября 2012 года по июль 2013 года снизилась на 18,86 миллиарда рублей. Если перевести эту сумму в размер земельных платежей (земельный налог и арендная плата) из расчета один процент от КС, то потери консолидированного бюджета Мурманской области могут составить ориентировочно 188 миллионов рублей в год. С другой стороны, пользователи земли смогут потратить эти 188 миллионов на развитие бизнеса, от чего казна только выиграет.

Деньги под ногами

- Мы видим выход из сложившейся ситуации в проведении новой кадастровой оценки земель, которая должна стать действительно рыночной, - считает Анатолий Языков. - На первых порах это должно касаться хотя бы земель населенных пунктов. Если установить соответствующие арендные и налоговые ставки, то они позволят формировать нормальное наполнение казны. При этом бизнес получает возможность развиваться, выкупая в собственность прежние земельные участки и осваивая новые земли, которые пока не приносят никакого дохода.

Сегодня лишь 0,5 процента областного земельного фонда и совсем небольшая часть земель промышленности приносят в бюджеты реальные поступления. Все остальные земли оценены в девять копеек за квадратный метр или вообще не оценены, а значит, доходы от них мизерны. Эти земли можно и нужно использовать с толком.

Кроме того, чем дальше движется процесс оспаривания КС, тем больше земельных платежей потеряют бюджеты. Но нельзя забывать, что в ряде российских регионов уже многие годы работают программы, которые позволяют бизнесу выкупать и арендовать участки по адекватной цене.

В этом случае в выигрыше остаются абсолютно все: предприниматели уверены в завтрашнем дне, а казна исправно получает налоги. Эксперты настаивают на том, что подобный опыт стоило бы перенять и властям Заполярья.

Заместитель министра имущественных отношений Мурманской области Сергей Бунтов не отрицает, что итоги массовой кадастровой оценки не отражают рыночную стоимость некоторых земельных участков. Однако региональное правительство не считает, что здесь требуются какие-либо немедленные решения.

- Процесс массовой оценки не учитывает индивидуальных особенностей каждого земельного участка, - отмечает Бунтов. - Заказывали его не мы, а Росреестр. Оценку выполняли тоже не мы, а специализированные организации-оценщики, для расчетов привлекались научно-исследовательские институты. Кроме того, итоги оценки рассматривались рабочей группой под руководством первого заместителя губернатора Мурманской области Алексея Тюкавина. Мы влияли на эти результаты, и Анатолий Языков тоже участвовал в этой работе. В каких-то случаях высказывалось несогласие, и подрядчик пересматривал свои результаты. Учесть, насколько поднимутся или опустятся платежи по каким-либо конкретным земельным участкам, достаточно сложно.

Результаты кадастровой оценки пересматриваются раз в пять лет. Следующая оценка будет выполняться в 2017 году. Замминистра подчеркнул, что до этого момента желающие пересмотреть кадастровую стоимость своего земельного участка могут обращаться в суд.

Сергей Соколов, директор агентства недвижимости в Мурманске:

- Кадастровая стоимость земли на промышленных участках действительно очень завышена. Я даже не совсем понимаю, каким образом она была определена. И отсюда вытекает еще одна проблема. Многие предприниматели арендовали свои участки еще до их постановки на кадастровый учет. Сейчас они получают письма из администрации Мурманска об изъятии у них земельных участков, поскольку между ними и городскими властями не заключены договоры аренды по новой ставке исходя из кадастровой стоимости. Чтобы сохранить бизнес, предприниматели вынуждены уклоняться от постановки участков на кадастровый учет и заключения договоров. Кроме того, владелец или арендатор уже успел что-то построить на своих участках! Продать эти постройки очень трудно, поскольку договора аренды нет, и возникают сложности с необходимыми для продажи документами. По сути, предпринимателей вынуждают сносить свои объекты. Все это очень напоминает новый передел собственности. Платить аренду и налоги на новых условиях смогут лишь достаточно крупные компании, которым достанутся освобождающиеся участки. А с крупным бизнесом чиновникам легче договориться об определенных "преференциях" в обмен на спокойную жизнь.

Источник