Говорим «кадастровая», подразумеваем - «рыночная»

19 Декабря 2013

Мероприятие было организовано Комитетом по оценке собственности ОПОРЫ России и НП «Партнерство РОО». Сама же тема была сформулирована бизнесом, так как ее актуальность связана с вступающими в силу с 1 января 2014 года новыми порядками в налогообложении Москвы. Речь идет, конечно же, о нашумевших изменениях в налоговое законодательство. Как всем известно, в настоящее время уплата налогов осуществляется с балансовой стоимости недвижимости, а с 1 января 2014 года станет с кадастровой, что, несомненно, приведет к увеличению отчислений из бюджетов фирм. Принятый закон «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» главным образом пока будет отражаться на московских налогоплательщиках от бизнеса, так как только столица успела произвести кадастровые расчеты стоимости коммерческой недвижимости, торговых центров, административных зданий и учреждений культуры, которые как раз-то и подпадают под действие обновленной гл.30 Налогового Кодекса РФ.
О том, насколько соответствует буква закона реалиям действительности, жарко обсуждали на минувшем «круглом столе».
Повестка дня включала обсуждение методической основы оценки кадастровой стоимости, анализ влияния нового налогообложения объектов капитального строительства на экономическое состояние налогоплательщиков, механизмы оспаривания кадастровой стоимости.
Игорь Артеменков, член Совета СРО «Российское общество оценщиков», Руководитель Комитета по оценке собственности (ОПОРА РОСИИИ), Президент НП «Партнерство РОО», член Комиссии по рассмотрению споров о пересмотре кадастровой стоимости в г. Москве рассказал о работе Комиссии по рассмотрению споров о пересмотре кадастровой стоимости:
– Говорим «кадастровая стоимость», подразумеваем рыночную - с улыбкой начал Игорь Артеменков и вызвал у участников «круглого стола» активные кивки в знак согласия. – Комиссия по рассмотрению споров активно проработала полгода и вновь начнет свою работу после Нового года. Отчеты, которые Комиссия рассматривает, должны быть, прежде всего, читаемыми. Мы заворачиваем все отчеты об оценке, которые невозможно физически прочесть и обращаем на этот факт особое внимание, так как случаев небрежного исполнения отчетов довольно много. Отчеты об оценке должны быть составлены грамотно и понятно. Заказчик всегда должен понимать, что в нем написано. Отмечу, что Комиссия очень тщательно проверяет отчеты, мы не придираемся, но некоторые отчеты мы даже не читаем ввиду их некачественного визуального исполнения – человек, который не может грамотно оформить отчет об оценке вряд ли способен грамотно провести саму оценку. Нужно быть внимательным к мелочам и относиться с уважением, как к своему труду, так и к заказчику. И, кстати, при том, что Комиссия отвергает многие отчеты об оценки, многие она и одобряет.
Участники встречи потребовали объяснений, на что должны опираться оценщики в своей работе, ведь федеральные стандарты по оценке недвижимости не приняты и не утверждены. На это Игорь Артеменков заметил, что, хоть соответствующие стандарты не приняты, но работа ведется и все оценщики ориентируются в своей деятельности на распоряжение Минимущества РФ от 31.07.2002 г. №2314-р, утверждающее «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков». Кроме того, в конце января на сайте Комиссии по рассмотрению споров о пересмотре кадастровой стоимости планируется разместить рекомендации по составлению отчетов
- Надеюсь, представители Росреестра, входящие в состав Комиссии, не будет заворачивать отчеты, даже если они кардинально меняют кадастровую стоимость объектов. – закончил свое выступление Игорь Артеменков.
Татьяна Лыхина, член РОО, председатель Комитета по оценке стоимости МГО ОПОРА России сообщила, что Москва отстает от всех европейских столиц по количеству торговых площадей.
– Москве не хватает 30 млн. кв. торгово-развлекательных метров, чтобы соответствовать развитому цивилизованному уровню. В столице под новое налогообложение попадает более 1800 объектов, и большая часть имеющихся торговых центров может просто обанкротится, так как не сможет вынести налогового бремени: налог на имущество с будущего года будет увеличен примерно в 10 раз.
Татьяна Лыхина также представила участникам встречи градацию стоимость одного квадратного метра в зависимости от удаленности от центра Москвы. Оказалось, что самые дешевые метры… вблизи Кремля.
Эти данные вызвали массу вопросов к ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». Добрый час начальник Управления государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Ростехинвентаризации Елена Саввина и начальник отдела экономического анализа Ростехинвентаризации Екатерина Гостева держали оборону, объясняя, что такая градация связана вовсе не с какими-то меркантильными интересами, а в связи с недостоверностью данных, предоставленных Росреестром. То есть, например, Гостиный двор в кадастровом реестре вообще представлен одним помещением и на основании этих данных Ростехинвентаризация и проводила оценку.
Татьяна Лыхина обратила внимание, что, не смотря на неверные данные, предоставленные Росреестром, о многих объектах нам становится известно больше, когда мы видим их. Массовая оценка объектов, которую провело ФГУП, показало один, но довольно существенный недостаток – грамотная, математический выверенная формула расчетов не учитывает особенностей объектов оценки, что приводит к неверной реальной стоимости объекта. И с этой искаженной реальностью придется как-то либо мириться, либо бороться с 1 января 2014 года.
Михаил Конокотин, заместитель начальника Управления оценки объектов недвижимости Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, сообщил, что собственникам необходимо указывать, если их объект неправильно внесен в кадастровый реестр. С мощью публичной кадастровой карты любой человек может узнать кадастровую стоимость требуемого объекта и оспорить ее, или подать обновленные данные в Росреестр для внесения исправлений.
Екатерина Гостева отметила, что следует обратить внимание и проверить, как внесены данные об объекте, так как случалось так, что под оценку попадало как само здание, так и помещения внутри него, что, соответственно, многократно увеличивало кадастровую стоимость.
Надо сказать, при всем при том, что претензий к проведенной кадастровой оценке объектов много, но в суде оспорены только единицы. Многим просто не хватило грамотной помощи, которую готовы оказать в Комитете по оценке собственности Московского городского отделения ОПОРЫ России и НП «Партнерство РОО».
Задача Комитета - защищать интересы собственников: предпринимателей, членов ОПОРЫ России и не только, предоставляя грамотные консультации и поддержку, привлекая профессиональных специалистов, способных решать поставленные задачи.
Комитет будет отслеживать процесс введения налогообложения по кадастровой стоимости в Москве и оспаривания ее результатов по отдельным объектам, доводить практику оспаривания до сведения предпринимателей.