19 Декабря 2013
В ставших в последние годы доступными россиянам книжках по инвестированию (в основном, понятно, переводных) постоянно проводится мысль: аукционы – прекрасное место для приобретения различных товаров. В частности, недвижимости. Купить квартиру или дом человека, попавшего в тяжелые жизненные обстоятельства (не выплатил банку ипотечный кредит, государству причитающиеся ему налоги и т.п.) – это, может быть, психологически и не самый приятный вариант, зато по деньгам – наилучший…
Логичен вопрос: а как у нас в России? Как выясняется, почти никак. Залоговое имущество распродают, например, банки. Но как-то без огонька: соответствующая информация размещена где-то в глубине сайтов, предлагаемые цены напрочь отбивают желание что-то приобрести. Поэтому, когда мы узнали, что «Моссоцгарантия» (Государственное унитарное предприятие города Москвы, находящееся в ведомственном подчинении городского департамента социальной защиты населения) проводит аукционы по продаже квартир – мы просто не могли пройти мимо такой информации. На вопросы обозревателя «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» ответил Андрей Железняков, зам генерального директора «Моссоцгарантии».
Откуда берутся квартиры, которые продаются на ваших аукционах?
Это квартиры, которые пожилые граждане, проживающие в Москве, передают в собственность города Москвы. На основании либо договоров пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире. Либо договоров передачи, по которым пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов.
Не рискованна ли подобная квартира для покупателя? Всем ведь известно, что договоры пожизненного содержания иногда пытаются оспорить наследники: наша бабушка не понимала, что подписала…
Конечно, здесь есть определенные риски. Но они сопоставимы с теми, с которыми покупатель может столкнуться и на обычном вторичном рынке. Ведь пожилые граждане продают свою недвижимость и так – обычным порядком, без нашего аукциона.
Но надо отметить, что сам факт, что квартира прошла через наш ГУП, дает покупателю определенные дополнительные гарантии. Прежде чем заключить договор с пожилым человеком, мы проводим оценку рисков. Плюс к этому некоторое время квартира находится в собственности города – это дополнительная страховка от того, что следующий покупатель приобретет недвижимость, обремененную какими-то судебными тяжбами.
А «некоторое время», о котором вы говорите – это сколько?
Очень по-разному. У нас есть случай, когда пожизненное содержание длится почти 20 лет. А бывает – все под богом ходим – и месяц-два. Но это крайние случаи, очень редкие, а в среднем получается лет десять.
А судебные тяжбы бывают? Есть ли на этот счет какая-то статистика?
В год мы заключаем в среднем 200 договоров пожизненного содержания с иждивением. К примеру, за 2012 год было 4 суда о признании договоров недействительными, из них в 3 случаях суд отказал в удовлетворении исковых требований, а в одном возвратил квартиру истцам.
Перейдем к собственно аукционам. Стартовые цены, выставленные на вашем сайте, показались мне заметно ниже рынка. Кто и как их устанавливает?
Мы опираемся на отчет о рыночной стоимости. У нас есть договор с оценочной компанией, которая готовит соответствующие отчеты по каждой квартире. И мы выставляем на аукцион ровно по тем ценам, которые содержатся в них. Но законом об оценочной деятельности предусмотрены различные коэффициенты, и оценщик использует их – с учетом того, что квартира будет выставлена на торгах. Так что как оценщики нам оценят – так и поставим. Мы по-другому не можем – это городское имущество, и город разрешает нам продавать его только по такой стоимости.
Но я видел у вас на сайте разные предложения. Например, квартиру на «Автозаводской», оцененную в 3,45 млн руб…
Но это очень небольшая квартира, всего 20,1 кв. м. В любом случае, отличие стартовых цен на наших аукционах от рыночных – это плюс-минус 10%. Даже скорее 5%.
А по каким ценам квартиры реально продаются?
Аукционы у нас проводятся по схеме, когда цена может только повышаться. Но не очень сильно: покупатели тоже люди грамотные. Так что ситуаций, когда квартира выставлена за 5 млн руб., а продается за 20, не происходит. Чудес не бывает – ни в сторону необычной дешевизны, ни дороговизны.
А может произойти так, что квартира не продается?
Это бывает, но довольно редко. Еще может случиться, что данный лот никого не заинтересовал – на него нет участников или присутствует только один. В таком случае, в соответствии с положением о порядке проведения аукционов, такая квартира снимается с торгов и будет выставлена в другой раз.
Но ведь человек, интересующийся данным лотом, может организовать искусственную конкуренцию. Как в старом кино: «це понятые, це подставные»…
Конечно, потенциальный покупатель, ознакомившийся с правилами проведения аукционов, увидит, что нужно минимум двое участников. И может это организовать – попросит прийти каких-нибудь своих друзей, знакомых, которые будут с ним торговаться. Проверить, действительно ли человек намерен покупать, невозможно.
Расскажите об аукционах – где они проходят, как часто?
В последнее время мы проводим их два раза в месяц. Все это происходит на «Войковской» - по адресу: улица Космонавта Волкова, д. 20. Там мы арендуем помещение.
На каждые торги выставляет обычно 10 лотов. Это в среднем, может быть, немного меньше или больше. Скажем, 8-12. Количество участников разное. Иногда лот может никого не заинтересовать – но это, как я уже говорил, редко. Чаще число желающих на каждый лот – человек 10. А всего на аукцион приходит до 30-35 человек.
Я правильно понял, что участники приходят не на торги вообще, а именно на конкретные лоты?
Да, подавая заявку на участие, нужно указать, какой конкретный лот вас интересует. Можно выбрать несколько, и все сразу. Но, если на данный лот вы заявку не подавали, участвовать в торгах по нему вы не имеете права.
Есть какие-то наблюдения о том, кто участвует?
Статистику не ведем. Но, по нашим ощущениям, приходят как физические лица (то есть конечные покупатели, те, кому нужна квартира для себя), так и риелторы. Иногда они приходят вдвоем – сам покупатель и риелтор при нем. Бывает, что сам покупатель не приходит – по доверенности участвует риелтор.
А вообще, сколько по одной заявке может прийти человек?
По правилам один. Но мы в некоторых случаях идем навстречу: пускаем двоих. Если человек пожилой или с ребенком. Или риелтор с клиентом…
А чтобы дед, бабка, внучка, Жучка, кошка…
Нет, так нельзя, конечно.
Я захотел участвовать – что я должен для этого сделать?
Можно зайти на сайт – там много информации. И по квартирам – адреса, поэтажные планы и т.п. И по аукционам – порядок проведения, положение, даты. Если появился интерес – внести задаток. Он составляет 200 тыс. руб. на один лот. Нужно внести эти деньги в банк. И с подтверждением оплаты прийти к нам и заполнить заявку по установленной форме.
В установленный день прийти. Не опоздать. Аукционы начинаются в 14.00, так что хотя бы за полчаса до этого. Перед началом зарегистрироваться, получить карточку.
Если я ничего не купил, то внесенные деньги мне вернут?
Да. У нас такой порядок, что либо вы пишете заявление – и тогда деньги вам возвращаются в течение пяти дней. Либо, если вы не обратились, мы сами вам их отправляем через банк – но уже в 15-дневный срок.
200 тыс. руб. – это внушительная сумма. Если гонять ее через банк, можно много потерять на процентах за перевод…
Мы никакую комиссию не берем, все возвращаем полностью. Но, конечно, не можем отвечать за действия банков. Поэтому у нас практически все работают через банк, в котором открыт расчетный счет «Моссоцгарантии». Если вносить деньги через него и через него же забирать, то никаких потерь не будет.
Я заинтересовался пятью квартирами и внес, соответственно, миллион. Потом выбрал одну. Что будет с теми 800 тысячами, которые заплатил за право участия по четырем другим лотам?
Они не пропадут – пойдут в уплату вашей покупки.
Последний вопрос: нет ли каких-то планов проводить эти мероприятия через интернет?
Мысли возникают. Но мы должны действовать строго в рамках, предписанных законодательством. Мы ведь работаем с государственным имуществом и должны соблюдать все необходимые формальности.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Это, конечно, вопрос вкуса, но нам в ответах Андрея Железнякова главным показался тезис о том, что «чудес не бывает – ни в сторону необычной дешевизны, ни дороговизны». Аукционы могут стать очень выгодным местом приобретения только в одном случае: когда квартиры новому собственнику, что называется, «жгут руки». Например, он вынужден платить за них высоченные налоги. В такой ситуации появится стремление продавать быстро – даже с существенным снижением цены.
У нас (к счастью или нет – отдельный разговор) пока все не так. И стремительно избавляться от квартир той же «Моссоцгарантии» (равно как и банкам) нет никакой нужды. А раз так – цены на аукционах оказываются вполне рыночными.
Мнения экспертов
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Мы никогда не участвовали в подобных мероприятиях, поскольку наша компания не занимается вторичным жильем. Мы работаем в сегменте новостроек.
Сегодня во многих банках существуют так называемые витрины залогового имущества – в Сбербанке, ВТБ24, банке «Уралсиб», Альфа-банке, Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию и т.д. С их помощью финансовые организации продают недвижимость, которую банк принял на баланс по решению суда после торгов или же по которой была достигнута договоренность с заемщиком о досудебной реализации.
Конечно, объем подобного предложения чаще всего крайне ограничен, и поэтому витрины залогового имущества особой популярностью у населения не пользуются. Однако данный сегмент рынка имеет свои преимущества – в частности, минимальный риск утраты права собственности на недвижимость (так как она уже проверена банком на юридическую чистоту) и возможность проведения сделки без участия посредников. К тому же цена вопроса в случае с залоговыми квартирами часто бывает ниже текущего рыночного уровня. А если покупателю еще и потребуется ипотека, то банк предложит ему льготные условия кредитования – ускоренный срок рассмотрения заявки, низкие ставки (порядка 10%) и минимальный первоначальный взнос (около 20%).
Компания VSN realty:
Пока мы не участвуем в аукционе, но планируем.
На аукционе возможно купить квартиру по цене ниже рыночной, но бывает и наоборот. Участнику необходимо провести анализ рынка, понять, в каких районах и за какие деньги можно приобрести недвижимость на вторичном рынке, чтобы не поддаться ажиотажу на аукционе.
Банки и служба судебных приставов проводят свои аукционы. Обычно выставляются на торги квартиры, отобранные у владельца по решению суда (за неуплату кредита, банкротство и т.п.). Но на этих аукционах есть большой риск купить квартиру с жильцом, который по закону имеет право пользования жилой площадью.
Источник
