Арендаторы на низком старте

23 Декабря 2013

На этой неделе существенно расширяется круг петербургских предпринимателей, которые вправе выкупить арендованные у города помещения. Тысячи встроек, находящихся в прежде запретном адресном перечне, теперь могут перейти в собственность субъектов малого и среднего бизнеса.

Речь идет в том числе и о помещениях, расположенных на самых привлекательных для коммерции городских магистралях. Новые возможности стать частными собственниками добросовестные арендаторы получили в связи с изменениями в закон, регулирующий целевой выкуп (159‑ФЗ). Поправки вступили в силу в июле 2013‑го.

Одна из них разрешает приватизировать объекты, которые более пяти лет находятся в перечне помещений, предназначенных исключительно для сдачи в аренду субъектам МИСП. В Петербурге этот список был сформирован 26 декабря 2008‑го по распоряжению КУГИ № 237‑р. То есть уже через несколько дней запрет на выкуп таких встроек будет снят.

Эти важные новшества стали предметом обсуждения на «круглом столе», организованном Российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД) и нашим еженедельником. В Фонде имущества Петербурга собрались представители всех городских структур, задействованных в целевой приватизации «стен», юристы, консультанты, оценщики и сами арендаторы, заинтересованные в выкупе. Разговор шел о нюансах процедуры и возможных сложностях, подстерегающих потенциальных покупателей, о предварительной оценке встроек, позволяющей заранее прикинуть бюджет сделки, и о том, что медлить с приобретением городских встроек не стоит.

Здесь и сейчас

По данным Фонда имущества, за время действия 159‑ФЗ в Петербурге заключено 3132 договора купли-продажи нежилых объектов (общей площадью около 399 000 кв.м). Сейчас правом преимущественного выкупа обладают более 4600 арендаторов, по совокупности занимающие примерно 800 000 «квадратов». Очевидно, что в ближайшее время процесс целевой приватизации заметно активизируется.

«В 2011–2012‑м мы заключали около 650 договоров ежегодно. Маловероятно, что большинство потенциальных покупателей сразу решатся на приватизацию, однако вполне возможно, что в 2014‑м количество сделок достигнет тысячи», — комментирует Игорь Пахоруков, генеральный директор ОАО «Фонд имущества СПб».

Первый заместитель председателя КУГИ Нино Лордкипанидзе рассказала о политике города в отношении выкупа «стен». «Мы, безусловно, поддерживаем то, что на федеральном уровне сняты ограничения, которые ставили часть арендаторов, планировавших приватизацию, в невыгодное положение. Однако Петербург как собственник недвижимости выполняет разные государственные функции, в том числе и социальные. В связи с этим городу необходимо сохранить за собой часть помещений, чтобы впоследствии предоставлять их госструктурам и организациям, решающим разные социальные и государственные задачи. Например, сейчас у нас есть обращения от МФЦ, медицинских учреждений, детских центров, подростковых клубов и правоохранительных структур, нуждающихся в площадях, — констатирует г‑жа Лордкипанидзе.

— Мы прекрасно понимаем, что нужно установить четкие критерии для отбора помещений и, возможно, составить их адресный перечень, а также перечислить государственные нужды, для которых могут потребоваться объекты. С соответствующими предложениями город обратился в администрацию Президента. В конце ноября мы получили ответ, что инициатива в целом одобрена. Но чтобы она была реализована, федеральные органы исполнительной власти должны поддержать наши предложения и продолжить работу по корректировке 159‑ФЗ. Хочу подчеркнуть: пока это лишь инициатива, и, по действующему законодательству, никаких препятствий для выкупа нет».

«Вывод очевиден: с учетом обозначенной позиции города решение о приватизации лучше принимать сейчас и, если есть деньги, не медлить с выкупом. Если же в районном агентстве КУГИ под тем или иным предлогом не спешат принимать заявку, отправляйте пакет документов по почте», — советует предпринимателям Дмитрий Некрестьянов, председатель комитета по законодательству РГУД, партнер юридической компании «Качкин и Партнеры».

Кстати, теперь шанс стать собственниками появился и у льготников, чьи объекты также находятся в прежде запретном перечне. Главное, чтобы эти арендаторы относились к предприятиям малого и среднего бизнеса. «Чтобы подать заявку на выкуп, нет необходимости менять действующий договор в части корректировки арендной платы, изменения коэффициента социальной значимости и пр., — поясняет генеральный директор ГУП «ГУИОН» Александр Зленко. — При рыночной оценке помещения арендная ставка имеет для нас лишь справочное значение».

Цены диктуют

Именно стоимость объекта, как правило, становится решающим фактором для компаний, планирующих приватизацию, и обычно порождает судебные споры. Теперь у арендаторов больше возможностей отстоять свою точку зрения в случае конфликта.

«Чтобы не утратить право на выкуп, арендатор в течение 30 дней должен подписать договор купли-продажи, который ему направил КУГИ. Однако по новой редакции 159‑ФЗ течение этого срока приостанавливается, если будущий собственник оспаривает достоверность рыночной оценки объекта. Пауза продлится до тех пор, пока решение суда не вступит в законную силу», — комментирует Дмитрий Некрестьянов.

«Полагаю, количество споров, связанных с оценкой, увеличится, — дополняет Игорь Пахоруков. — Если с начала действия закона 159‑ФЗ до июля 2013‑го, по статистике Фонда имущества, было всего семь таких дел, то после вступления в силу поправок их уже 15».

Действующее законодательство не предусматривает досудебного урегулирования споров о стоимости выкупаемого имущества. Однако некоего консенсуса можно достичь по результатам предварительной оценки, которую арендатор вправе заказать независимому эксперту, прежде чем подавать заявку на приватизацию.

«И государственный, и частный оценщики руководствуются общей методологией, но зачастую они используют разные объекты-аналоги, что, безусловно, влияет на результат, — комментирует Игорь Лучков, председатель комитета по оценочной деятельности РГУД. — Стоимость услуги вполне доступна арендаторам и обычно составляет 10 000–25 000 руб.».

«Отчеты о предварительной оценке ГУИОН рассматривает еженедельно. Как правило, их качество довольно высокое, и мы почти всегда соглашаемся с предложениями экспертов, — говорит Александр Зленко. — Естественно, речь идет не о точной сумме выкупа. Согласуется некий диапазон — в пределах 10 000 руб./кв. м. И в течение полугода, пока отчет сохраняет актуальность, эти цифры будут иметь решающее значение для определения рыночной стоимости объекта в рамках 159‑ФЗ».

Немаловажный нюанс: оценка делается исходя из текущего состояния объекта, а не «первобытного», в котором он достался предпринимателю. То есть качественный ремонт, сделанный за счет арендатора, только повысит рыночную стоимость помещения.

По данным Фонда имущества, за время применения 159‑ФЗ в Петербурге было всего 85 отказов от заключения договора купли-продажи (то есть предпринимателей не устроила цена вопроса, и в суд они не пошли).

Например, в 2012‑м выкупать «стены» не стали десять арендаторов, подавших заявки, с июля 2013‑го их оказалось 13. В общем объеме цифры не столь велики. При этом средний бюджет приватизационной сделки год от года неуклонно растет: в 2009–2010 гг. предприниматели приобретали встройки примерно за 5,15 млн руб., в 2011‑м этот показатель вырос до 6,8 млн руб., в 2012‑м — до 7,5 млн, а в этом году составил 9,1 млн.

Кстати, пока открыт вопрос о том, кто будет осуществлять оценку помещений для выкупа в 2014 году. С начала целевой приватизации ею занимается ГУИОН. Однако очередной госконтракт с ГУП истекает в 2013‑м. Сейчас КУГИ завершает подготовку открытого конкурса на предоставление этих услуг.

Бумажные осложнения

Одна из типичных проблем, возникающих при выкупе, — разночтения в документах, которыми располагает арендатор. «Прежде чем подавать заявку, закажите выписки из ЕГРП и кадастра и убедитесь, что эти данные совпадают с теми, что указаны в договоре», — настоятельно рекомендует Александр Зленко. «Нелишне будет изготовить новый кадастровый паспорт, если за время действия договора в помещении были какие-то перепланировки», — добавляет Игорь Пахоруков.

Однако встречаются настолько запутанные ситуации, что без специалистов разобраться в них невозможно. Например, один из участников «круглого стола» поделился такой историей: «Мы арендуем помещение около 12 лет, и за это время его границы никак не менялись, однако с ПИБовскими документами они не совпадают. Видимо, первый технический план был выполнен с ошибками, и теперь нам не доказать, что мы хотим выкупить именно тот объект, который занимали все это время». Другой случай: общая площадь помещения превышает 90 кв.м, а арендатор по договору платил лишь за 60 «квадратов», поскольку часть пространства занимают коммуникации. Можно ли приватизировать такой объект и что будет предметом сделки?

Руководители ГУИОН и Фонда имущества рекомендуют в таких ситуациях приходить на прием со всеми имеющимися документами. Кстати, при Фонде продолжает функционировать бесплатный консультационный пункт для потенциальных покупателей.

«Безусловно, расширение круга компаний, которые вправе приватизировать городские помещения, даст новый толчок развитию рынка стрит-ритейла, особенно в центре города. Мы ожидаем ротацию арендаторов на крупных магистралях. Если раньше им приходилось довольствоваться краткосрочной субарендой, то теперь операторы смогут заключить долгосрочные договоры с частными собственниками, выкупившими «стены» у КУГИ. Это значит, что среди арендаторов станет больше крупных сетевиков, банков и ресторанов. При этом уровень рыночных цен и арендных ставок вряд ли существенно изменится», — комментирует Анна Лапченко, ведущий консультант отдела стрит-ритейла компании Jones Lang LaSalle в СПб.

Источник  

Региональное отделение:  Санкт-Петербургское региональное сообщество