Золотая моя земля

  Новые правила начисления налогов могут поставить жителей Брянщины на грань выживания

С этого года жители Брянской области обязаны платить земельный налог по новым правилам.

Напомним, законопроект, предусматривающий введение единого налога на недвижимость в РФ, базой для которого станет кадастровая стоимость, наиболее приближенная к рыночной, находится на рассмотрении Правительства РФ. Предполагается, что единый налог объединит действующие сейчас налог на имущество и земельный налог. Так, в скором времени платить придется за единый объект недвижимости - дом с землей или квартиру с землей, но оцениваться земельный и имущественный налоги будут отдельно и в обоих случаях - по кадастру. И если судьба налога на имущество пока окончательно не решена, то квитки со значительно возросшими суммами налоговых отчислений владельцы любого количества "соток" в нашем регионе получат уже в 2014 году: новая кадастровая стоимость земельных участков утверждена в Брянской области еще в начале 2013 года и внесена в единую базу Росреестра.

Насколько увеличится фискальная нагрузка для жителей Брянщины и как минимизировать налоговые издержки, за круглым столом в редакции "АиФ-Брянск" обсудили эксперты: заместитель директора филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росеестра по Брянской области" Светлана Иванова, эксперт ООО "Международный центр оценки и консалтинга", сертифицированный эксперт, член экспертного совета Российского общества оценщиков Олеся Перепечко, начальник отдела оценки ООО "Брянская городская служба недвижимости" Изабелла Крыловская, судебный эксперт Центра судебно-экономической экспертизы Николай Семочкин, член правления Брянского регионального отделения Российского общества оценщиков, генеральный директор ООО "Деловой союз - оценка" Михаил Галкин и директор ООО "Ко-инвест Брянск" Константин Любомиров.

Кадастровая - это вам не рыночная

Итак , для начала разберемся, что же такое кадастровая стоимость, в данном случае земельного участка. Кадастровая оценка земли наиболее приближена к ее рыночной стоимости и определяется исходя из категорий и удельных показателей участков по видам разрешенного использования. В частности, кадастровая стоимость земель поселений зависит от наличия и развития инфраструктуры в населенных пунктах, анализа рыночных цен на объекты недвижимости и т.д.

По мнению Константина ЛЮБОМИРОВА, "основная проблема заключается в том, что в отличие от рыночной кадастровая стоимость является довольно усредненной и не учитывает индивидуальных особенностей конкретного объекта, поэтому для многих она будет отличаться от рыночной не в лучшую сторону. Так, в отчете по определению кадастровой стоимости не движимости (без земельных участков), утвержденном областной администрацией, кадастровая стоимость индивидуальных жилых домов в среднем превышает их рыночную стоимость до 20%.

- Практика показывает, что в Брянске кадастровая стоимость может превышать рыночную в два раза, в области - в 20 раз, в то же время самая дорогая коммерческая земля в центре города недооценена в 3-5 раз, и ее корректировка может значи тельно пополнить бюджет муниципалитета, - утверждает Николай СЕМОЧКИН.

Таким обра зом, фискаль ные отчисле ния, которые, к слову, поступят в бюджеты городских и сельских поселе ний, могут больно ударить по кошелькам землевладельцев. Ставку налога также устанав ливают органы местного само управления. Так, для Брянска, согласно постановлению город ской администрации "О налоге на имущество для физических лиц", на земельный участок с кадастровой стоимостью до 300 тыс. рублей устанавливается ставка налога в размере 0,1%, свыше 300 тыс. до 500 тыс. руб лей - 0,3%, свыше 500 тыс. до 650 тыс. рублей - 0,31%, свыше 650 тыс. до 1,5 млн рублей - 0,9%, свыше 1,5 млн - 2%.

Своевре менно узнать кадастровую стоимость принадле жащего вам земельного участка можно на портале услуг "Публичная ка дастровая карта" (maps.rosreestr. ru) или заказав соответству ющую справку в Кадастровой палате Брянской области - эта услуга оказывается бесплатно, заверила Светлана ИВАНОВА.

Быть или не быть... собственником?

Чтобы понять, какие последс твия для региона может иметь введение новой, более высокой кадастровой стоимости земли, экономистом быть не нужно. Ответ очевиден: те, для кого на лог оказывается экономически непосильным, должны уступить место тому, кто сможет с выго дой использовать земельный участок. При этом в самом об ластном центре едва ли не все престижные районы включают целые улицы с покосившимися от старости избушками, хозяева которых зачастую не имеют на руках под- т тверждения права собственности на земельные участки.

- С подобной ситуацией столкнулись застройщики в районе улицы 22-го Съезда КПСС в Бежице,

- рассказывает Олеся ПЕРЕПЕЧКО. - В 90-х годах люди покупали там дома, не спеша оформлять право собственности на землю, - теперь они вынуждены покинуть участки, переселяясь в многоэтажки.

Тем же, кто на законных основаниях владеет земельным участком, стоит тщательно взвесить все за и против этого обстоятельства. В перспективе, считают эксперты, земля в черте города может стать поистине золотой.

- Судите сами: кадастровая стоимость участка в районе Нижнего и Верхнего Судка может доходить до сотен тысяч долларов, - Сможет ли человек - а там проживает немало пенсионеров - позволить себе оплатить земельный налог? Иными словами, налицо возможное "выдавливание" малообеспеченных жителей за пределы города, на окраину. Впрочем, весь "цивилизованный" мир давно идет по этому пути: проживание в пригороде экономически более целесообразно, нежели в центре мегаполиса, - приводит пример Николай Семочкин.

- В России нет традиции делать адекватные налоговые отчисления при владении недвижимостью, - отмечает Олеся Перепечко. - У нас все это только начинается. И конечно, у человека, который раньше платил за землю копейки, такой резкий скачок стоимости содержания жилья, может вызвать настоящий шок. В этой ситуации значительно возрастает роль института саморегулирования.

Идите в. суд!

Но что предпринять в связи с уже грянувшими налоговыми нововведениями? Справедливости ради стоит отметить, что до августа 2013 года жители Брянской области могли обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при региональном управлении Росреестра, чтобы опротестовать эту самую кадастровую оценку. Но, увы, в связи с крайне недостаточным информированием населения, практически никто этого не предпринял - и сейчас, что называется, поезд ушел.

Однако законные пути решения проблемы, связанной с завышенной кадастровой оценкой, на сегодняшний день еще остались. Одним из выходов из сложившейся ситуации Светлана Иванова называет "обращение к органам местного самоуправления с просьбой изменить коэффициент налоговой ставки с, скажем, 0,3% до 0,2% или даже 0,1%", но в целом перспективы такого обращения весьма и весьма туманны.

- Если у собственника есть подозрения, что кадастровая стоимость земельного участка или недвижимости завышена, он может, во-первых, обратиться к оценщикам, чтобы определить стоимость имущества, с которого берется налог, получить заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет, и с полученным отче том обращаться в суд, - по ясняет Николай Семочкин. - Второй вариант - подать иск в суд и в процессе про вести судебную экспертизу. Практика показывает, что при правильно со ставленном иске и ка чественной экспертизе выигрыш практически гарантирован.

Согласен с коллегой и Константин Любоми ров, уточняя, что "в суде следует добиваться уста новления кадастровой стоимости, равной рыночной, - закон это позволя ет. Кроме того, это право есть и у аренда тора, который платит арендную плату, рассчитанную ис ходя из кадастровой оценки".

А "судьи" кто?

Михаил ГАЛКИН, в свою оче редь, обращает внимание на такой важный аспект реали зации налого вой реформы,

как честность

и порядочность самих предста вителей рынка оценки недви жимости:

- Все помнят, что происхо дило с оценкой недвижимос ти жителей Брянской области, проживающих в районах, пос традавших вследствие аварии на Чернобыльской АЭС, но если тогда эта проблема носи ла сугубо региональный харак тер, то теперь ее масштаб стал поистине общероссийским. Не секрет, что у оценщика много возможностей: он может оце нить бутылку обычной воды, например, в 10 рублей, а может и в 1 рубль: в зависимости от тех или иных обстоятельств мы мо жем сказать, что эта вода при родная минеральная, а можем сдать ее на экспертизу и узнать, что она из водопровода. Так и здесь - массовая переоценка стоимости земельных участков может породить множество зло употреблений: желающих зара ботать любыми способами в на шей стране всегда хватало. И все равно единообразия в стоимости достигнуть не удастся.

- Правила на рынке оценоч ных услуг из года в год ужесто чаются, и уже сейчас существует проект закона об уголовной от ветственности за недобросовест но проведенную оценку, - напо минает Олеся Перепечко. - Все это заставляет оценщиков более ответственно относиться к своей работе.

Источник