Не так страшен налог на недвижимость, как его малюют

24 Января 2014

В этом году вступил в силу закон, предусматривающий исчисление и уплату налога на имущество в отношении отдельных объектов недвижимости исходя из их кадастровой стоимости, а не инвентаризационной. Российское бизнес-сообщество восприняло эту новость неоднозначно.

Аргументация властей довольно проста: государство недополучает налоги с собственников недвижимости, так как инвентаризационная стоимость многих объектов существенно занижена в сравнении с рыночной. Бизнес, конечно, это понимает, но как в таком случае решить вопрос взаимоотношения арендаторов и арендодателей? Кто примет на себя основной удар?

Непонятно также, как быть в новых условиях владельцам FMCG и DIY-маркетов, которые не могут разделить бремя налога с арендаторами, ибо просто не сдают собственные площади.

Но больше всего боятся за своё дело владельцы уже повидавших виды коммерческих объектов. Насколько взлетит налоговая ставка после внесения изменений в каждом отдельном случае, сложно представить.

Как же всё-таки отразится изменение налоговой ставки на рынке коммерческой недвижимости в общем и частном и стоит ли ожидать глобальных перемен, мы и попытаемся понять.

Новая реальность



Так, новым законом предусмотрено использование при определении налоговой базы по налогу на имущество организаций кадастровой стоимости недвижимого имущества. После вступления закона в силу 1 января 2014 года для некоторых видов недвижимого имущества налоговая база может определяться как кадастровая стоимость такого имущества, утвержденная на уровне субъектов РФ.

К таким объектам, по закону, относятся административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них. Также нежилые помещения, назначение которых, в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости, предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Конкретные особенности определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, будут устанавливаться региональными законами, однако, для их принятия субъектам потребуется сначала утвердить результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. В соответствии с законом в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества налоговые ставки не могут превышать следующих значений: для города федерального значения Москвы: в 2014 году – 1,5 процента, в 2015 году – 1,7 процента, в 2016 году и последующие годы – 2 процента; для иных субъектов РФ: в 2014 году – 1,0 процента, в 2015 году – 1,5 процента, в 2016 году и последующие годы – 2 процента.

Сергей Казинец, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН», отмечает, что поправки предлагают единый действенный механизм определения налога на недвижимое имущество организаций. Существующий механизм фактически сводит на нет налог на недвижимость, поскольку правила бухгалтерского учёта и учётной политики позволяют существенно занижать налогооблагаемую базу (стоимость недвижимости) по сравнению с рыночной стоимостью. Кадастровая же стоимость определяется близко к рыночной, что может повлечь существенное увеличение налога на недвижимость.

Налог Vs Аренда



Первое, на чём отразится повышение налога, это, конечно, ставка аренды. Однако насколько силён будет резонанс, пока ещё сложно судить. Понятно, что некоторые владельцы недвижимости просто переложат это бремя на плечи арендаторов, кто-то будет искать компромисс. При этом часть собственников, возможно, и вовсе не будет повышать ежемесячные платежи, сохраняя лояльность к своим резидентам. Тем не менее эксперты рынка недвижимости пока не могут однозначно сказать, как эти изменения повлияют на рынок в целом. Конечно, все надеются, что рост ставок останется в рамках прогнозируемых показателей. Но уже сейчас понятно, что общая картина будет ясна только тогда, когда на море арендных ставок, взволнованном повсеместным повышением платежей, ляжет штиль.

По мнению Сергея Гипша, партнера, директора департамента по торговой недвижимости Knight Frank Russia & CIS, безусловно, собственники объектов недвижимости попытаются разделить с арендаторами бремя нового налога. При этом девелоперы некоторых офисных центров могут придерживаться стратегии долгосрочного сотрудничества с ключевыми арендаторами, в таких случаях арендная ставка может остаться на прежнем уровне. Что касается изменений операционных/эксплуатационных расходов для торговых операторов, то в объектах, которые сдаются в аренду в данный момент, увеличение налога уже сейчас найдет своё отражение в увеличении ставки OPEX. Для всех остальных ситуация будет зависеть от того, как составлен договор аренды. И при наличии возможности изменения условия будут с большой степенью вероятности изменены. Однако, по нашим оценкам, рост арендных отчислений (которые включают в себя все выплаты арендатора собственнику) вряд ли превысит 10%.

Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle, также говорит о том, что на данный момент спрогнозировать увеличение ставки аренды достаточно трудно, всё зависит от того, как будет оценен объект и насколько его кадастровая стоимость будет отличаться от балансовой. «Пока всё, что мы видели, не совсем соответствует действительности, и кадастровая стоимость зачастую завышена. В то же время мы не ожидаем резкого повышения ставок аренды, так как это повлечёт за собой большие подвижки на рынке – некоторые арендаторы могут не выдержать такого увеличения и съехать, что сделает ситуацию для собственника ещё более сложной. На наш взгляд, сейчас собственники будут пытаться оспорить кадастровую стоимость», - отметила Олеся Дзюба.



Что интересно, эксперты неоднозначно оценивают позицию крупного и не очень бизнеса. Одни уверены, что владельцы популярных у арендаторов объектов не будут повышать ставку, поддерживая свой имидж, другие говорят о том, что собственники не самых ликвидных офисов и торговых центров также откажутся от повышения, боясь потерять последних резидентов.

В частности, Олег Рыжов, генеральный директор ROSS Group, считает, что здесь всё будет зависеть от объекта, его востребованности и популярности: «Уверен, что успешные объекты с отличной локацией и имеющейся очередью ожидания из арендаторов смогут компенсировать свою возросшую налоговую нагрузку практически в полном объеме. Те же объекты, на площади которых отсутствует спрос или он составляет весьма незначительную величину, вряд ли смогут вообще повысить ставку аренды. Одни в этом случае задумаются о реконцепции, другие – оставят все как есть и смирятся с уменьшением уровня дохода».

Видимо, каждый собственник в данном случае будет решать ситуацию исходя из собственных интересов. И только спустя время мы сможем понять, в какую сторону движется рынок.

Рост цен или снижение доходов



Пожалуй, самые неоднозначные изменения произойдут на рынке FMCG и DIY-маркетов. Решаться ли их владельцы на самый легкий выход: поднять цены на товары, или сами приготовятся затянуть пояса? Хочется надеяться, что меньше всего от изменений в законодательстве пострадают обычные граждане. Ибо инициатива чиновников была направлена как раз на то, чтобы получать причитающиеся налоги с бизнеса и использовать эти средства на развитие страны. А страна – это в первую очередь люди, которые в ней живут, так что если налог ударит по их карманам, то эффект будет обратным тому, на который рассчитывали законотворцы.

Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL, считает, что в течение полугода резкого роста цен не последует. Обычно у компаний есть как собственные объекты в городе, так и арендуемые, что заставляет их держать цены на одном уровне. Так, по договору аренды резко поднять ставку аренды они не могут. Рост цен может наблюдаться на ставках эксплуатации. По объектам формата FMCG и DIY с площадями от 1,5 тысячи кв.м. подписываются долгосрочные договоры аренды и несмотря на то, что собственник должен нести дополнительные затраты в связи с данными изменениями, он не может перекладывать это бремя на арендаторов. Так что данное изменение отразится только на уровне доходов собственника, а резкого повышения цен не последует.

В обратном уверен Александр Артюхов, директор девелоперского направления ГК «Аури»: «В связи с налоговыми изменениями необратимо изменится ценовая политика в маркетах формата FMCG и DIY. Цены скорректируют пропорционально изменению налогового бремени. Всё это подогреет новый виток инфляции. Заработные платы изменяются только у сотрудников, имеющих отношение к государственным структурам. Мелкий и средний бизнес не претерпит изменений, поэтому и станет по сути обладателем новых, так сказать, реформ. Сокращение персонала вряд ли произойдет по причине того, что персонал у таких операторов вполне себе оптимальный и профессиональный. Не исключаю, что могут последовать изменения в отношении управляющих компаний, занимающихся сервисным обслуживанием на объекте. Возможно, кто-то из ритейлеров будет вынужден, помимо пересмотра договоров обслуживания, прибегнуть к смене партнеров, руководствуясь экономическими соображениями в пользу более оптимальных предложений».



Екатерина Марковец, управляющий партнер УК «Магистр», также считает, что вырастет себестоимость реализации товаров через торговую сеть, что может дополнительно сказаться на увеличении цены продуктов. При этом рынок интернет-торговли, не требующий наличия точек продаж, ежегодно растёт опережающими темпами. Поэтому возможно частичное замещение торговли через прилавок на интернет-торговлю и магазины-склады. Особенно это может быть актуально для DIY.

В любом случае можно ожидать, что некоторый рост цен всё-таки произойдёт. Но насколько он будет высок, скорее всего будет зависеть от политики отдельных компаний.

Адекватный кадастр

Стоит отметить, что, несмотря на громкие заявления чиновников, кадастровая стоимость многих земельных участков в России до сих пор не определена. А без неё, соответственно, невозможно рассчитать новую ставку налога. Естественно, этим пытаются пользоваться собственники. Кроме того, процесс можно легко затянуть, оспорив стоимость участка, хотя процедура оценки достаточна прозрачна.

Так, кадастровая стоимость определяется независимой оценочной компанией по заказу Росреестра субъектов РФ (регистрационной службой на местном уровне). Однако, отмечает Сергей Гипш, уже есть прецеденты, когда собственники не соглашаются с оценкой кадастровой стоимости своих объектов. В дальнейшем количество претензий может увеличиться.



Олеся Дзюба также подчеркивает, что методология кадастровой оценки, в целом, вполне адекватная, за исключением того, что она не учитывает успешность объекта и его местоположение, в частности удобство подъезда разными видами транспорта. Кроме того, по методологии кадастровой оценки за площадь объекта принимается площадь вместе с парковкой, на которой собственник если и зарабатывает, то меньше. «Тенденции по массовому опротестованию оценки объектов пока не наблюдается, так как изменения в части налогообложения вступили в силу только с 1 января. Однако основываясь на статистике обращений по пересмотру кадастровой стоимости земли, можно предположить, что по объектам недвижимости их тоже будет много», - заключила эксперт.

Такая ситуация с недовольством собственников оценкой кадастровой стоимости участков особенно характерна для регионов. В частности, в связи со множеством подобных обращений в конце 2012 года - первой половине 2013 года ГУИОН произвел переоценку стоимости участков в Санкт-Петербурге. Екатерина Марковец говорит о том, что результатом стало существенное сближение кадастровой стоимости с рынком (ранее превышение было существенным по некоторым объектам). Тем не менее у многих собственников сохраняется чувство неудовлетворенности, так как до 2012 года кадастровая стоимость могла быть сильно занижена (иногда в 5-10 раз), а собственники, конечно, привыкли к этому и надеялись, что так будет всегда, но реальных оснований для недовольства стало явно меньше.



Инновации в реновации

Но больше всего, конечно, от изменения налоговой ставки пострадают владельцы устаревающих объектов, балансовая стоимость которых существенно ниже кадастровой стоимости, приближенной к рыночной. К закрытию зданий, построенных больше 10 лет назад, данная мера, конечно, не приведет. Но изменение отразится на снижении доходности собственников. По мнению Сергея Богданчикова, это обычная рыночная ситуация, которая сопровождается рисками и затратами.

Тем не менее, Олеся Дзюба считает, собственники некоторых зданий, особенно объектов не самого высокого качества, будут искать способы, как повысить ставки аренды: «На наш взгляд, для этого они могут прибегнуть к реновации зданий, сделать ремонт, освежить фасады, а, может, даже инженерные системы».

Не исключен вариант, что часть владельцев просто решит продать свои низкодоходные объекты. Но в любом случае этот сегмент рынка в полной мере ощутит на себе вступление в силу нового налога.



Что же нас ждёт в итоге? Рынок, конечно, не рухнет, он продолжит работать, как работал, но по несколько иным правил. Кого-то ожидает снижение доходности, кто-то столкнётся с увеличением арендной ставки, ну а некоторые компании и вовсе решат избавиться от непрофильных или неликвидных активов. Революцией всё это не назовешь, но и до эволюции такой вариант не дотягивает. Просто бизнесу ещё чуть сложнее станет развиваться в России, к чему, в принципе, уже все привыкли.