Как вырастет налог на коммерческую недвижимость в 2014 году6 Февраля 2014 Валерий Лазебный, партнёр юридической фирмы «Авелан», рассказал, насколько изменения в Налоговом кодексе РФ, вступившие в силу с начала этого года, затронут права налогоплательщиков — арендаторов и владельцев коммерческой недвижимости.
Каков характер законодательных изменений? Возрастут ли их расходы на недвижимость, которые несут арендаторы и собственники?
С 1 января 2014 года вступили в силу отдельные изменения в Налоговом кодексе РФ, согласно которым налог на имущество в отношении ряда объектов недвижимости организаций теперь исчисляется и уплачивается в зависимости от кадастровой стоимости объекта.
Ранее налог исчислялся, исходя из балансовой стоимости недвижимости, определяемой с учётом процента амортизации этого имущества и балансовая стоимость, как правило, была существенно меньше кадастровой.
В связи с этим, возникает вопрос: насколько серьезно данные изменения затронут рынок недвижимости. Постараюсь ответить и разъяснить.
Прежде всего, налог по кадастровой стоимости будет исчисляться только для следующих видов недвижимого имущества:
– административно-деловые и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
– нежилые помещения, предназначенные или используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
– недвижимость иностранных организаций, не имеющих в РФ постоянных представительств.
В отношении всех остальных объектов налог, как и прежде, продолжит исчисляться как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.
То есть организацию, не владеющую такой недвижимостью, изменения в Налоговый кодекс не касаются?
Совершенно верно. Если организация не обладает указанными объектами, то принятые изменения не повлияют на её деятельность.
К сожалению, при практическом применении законодательных новелл могут возникнуть ошибки. Как быть, если, по мнению владельца объекта, кадастровая оценка будет проведена неверно? Куда и в каком порядке следует обращаться?
Плательщикам налога по кадастровой стоимости предоставлено право обжаловать результаты оценки кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, создаваемой при каждом территориальном органе, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.
Обращение в комиссию возможно в течение 6 месяцев с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта. Также результаты оценки могут быть обжалованы в арбитражном суде.
С чем столкнутся владельцы нежилых помещений в новостройках?
В меньшей степени, изменения затронут коммерческие объекты в новостройках, поскольку балансовая (остаточная) стоимость вновь возведённых объектов недвижимости максимально близка к рыночной (кадастровой) стоимости. Поэтому в меньшей степени скажется разница в том, в зависимости от чего платить налог – от кадастровой или от балансовой стоимости.
Чего ожидать собственникам земельных участков? Распространяется ли на них действие новых норм Кодекса?
Внесённые в Налоговый кодекс изменения не затрагивают земельные участки. Земельный налог уже с 2004 года исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка (статья 390 Налогового кодекса РФ), и в этой части за всё это время не было принято каких-либо изменений.
В столице большое количество объектов коммерческой недвижимости имеют статус памятников архитектуры, реконструированных и успешно используемых в качестве предприятий общественного питания, досуговых организаций и т.д.
Владельцам такой недвижимости следует помнить, что налог на имущество не платится в отношении объектов культурного наследия (памятников). В Москве многие сдаваемые в аренду здания и помещения в них как раз и являются такими памятниками (например, буфеты, кафе, офисы в музейных, театральных зданиях и т.д.). Изменения не затронут владельцев этих объектов.
Будут ли организации, использующие упрощённую систему налогообложения, иметь преимущество перед теми, на кого распространяется общий налоговый режим?
Да, будут. Налог на имущество не платится организациями, использующими упрощённую систему налогообложения, поскольку она вообще освобождает их от необходимости уплаты налога на имущество организаций, независимо от того, как этот налог исчисляется.
Ожидать ли арендаторам объектов коммерческой недвижимости пересмотра ставок по договорам аренды? Если да — то в каких размерах?
Если говорить о влиянии новых поправок в Налоговый кодекс РФ на рынок аренды, то в первую очередь это должно коснуться крупных арендодателей (например, торговых центров) , у которых увеличится налоговая нагрузка, в связи чем они вынуждены будут закладывать размер налога в стоимость арендной платы, что повлечёт её увеличение.
Вправе ли арендодатель в одностороннем порядке увеличить плату по договору аренды? Можно ли считать изменение закона форс-мажором, дающим право на повышение стоимости аренды? Что делать арендодателю, чтобы избежать убытков в связи с возросшей налоговой нагрузкой?
Следует отметить, что изменение налогового законодательства не может рассматриваться как основание для изменения арендной платы по действующим договорам аренды, если это прямо не предусмотрено самим договором аренды. Поэтому для защиты своих интересов арендодателям целесообразно включать подобные положения в свои договоры, особенно, если они носят долгосрочный характер.
Как действовать арендодателю, если налог на его коммерческую недвижимость возрастёт настолько, что сделает нерентабельным договор аренды на текущих условиях? Если нельзя менять условия договора в одностороннем порядке, как обеспечить соблюдение своих интересов?
В особых случаях, когда сумма налога на арендуемый объект существенно возрастёт по сравнению с самой арендной платой, арендодатель всё же будет вправе потребовать её увеличения, в том числе в судебном порядке, предусмотренном статьёй 451 Гражданского кодекса РФ.
Следует ли обращаться в суд в любом случае, когда возникает конфликт интересов арендатора и арендодателя? Возможно, есть какой-либо иной путь разрешения вопроса, связанного с незапланированным увеличением налоговой нагрузки?
Полагаю, что в суд следует обращаться в крайних ситуациях. Безусловно, точно оценить, насколько возрос налог и должно ли это повлечь увеличение арендной платы по конкретному договору, в конечном итоге может только суд. Но если стороны сами придут к соглашению, это займёт гораздо меньше времени и будет гораздо менее затратным.
Каков Ваш прогноз о влиянии новых налоговых требований на состояние рынка коммерческой недвижимости?
Принятые изменения в дальнейшем будут способствовать некоторому росту цен на рынке аренды недвижимости. Но только той, которая подпадает под действие нового закона.
Источник: Арендатор.ру
Вернуться к списку новостей |
|
