Марина Федотова: «Мы находимся в стадии возникновения «пузыря»

5 Марта 2014

– Марина Алексеевна, насколько востребована сейчас профессия оценщика, и где можно пройти соответствующую подготовку?

– В 1996 году в Финансовом Университете была создана первая в России кафедра по оценочной деятельности, направленная непосредственно на подготовку кадров в области оценки стоимости активов, бизнеса и управления стоимостью компаний.

До этого основная часть образовательного рынка занималась только подготовкой оценщиков на краткосрочных курсах. Так что большинство оценщиков, работающих сейчас на рынке, прошли лишь переподготовку по 6–8-месячным обучающим курсам.

Проблема формирования цены в условиях нестабильной экономики – одна из актуальнейших и очень сложных задач. Неслучайно за решение проблем в области формирования цен на активы в 2013 году была выдана Нобелевская премия.

Исходя из того, что грамотная оценка требует наличие широкой базы знаний, мы отказались от подготовки оценщиков через программы профессиональной переподготовки. До недавнего времени Финуниверситет оставался единственным учебным заведением в России, чья программа была аккредитована Королевским институтом чартерных сертифицированных сюрвейеров (RICS).

В Финансовом Университете в рамках высшего образования мы ежегодно выпускаем две группы специалитета и две группы магистратуры. Большая часть студентов старших курсов уже трудоустроена. Сейчас обсуждается законодательные поправки о том, что для того, чтобы стать оценщиком, необходимо иметь двухлетний стаж работы. Наши студенты в процессе обучения получают его.

– Оценочная отрасль – сравнительно молодая. Методологию обучения с нуля приходилось разрабатывать?

– Отрасль молодая, но через реновацию, ведь оценка – особенно оценка недвижимости для сбора налогов – была распространена в царской России. Российский дореволюционный опыт в этой области использовался даже в других странах.

В советский период в нашей стране применялась только нормативная оценка. В 1993 году начался повторный этап развития оценочной отрасли в России. Была внедрена американская практика, шли обучающие семинары Всемирного банка с приглашением специалистов из США. За прошедшие 20 лет мы познакомились также с опытом Европы, Японии, Азии, узнали, как развивается оценка в этих странах.

Оценка – это один из институтов рыночной экономики и как любой институт имеет формальные и неформальные нормы. Формальные нормы – это принятие в 1998 году Закона об оценочной деятельности, стандартов оценки. Формальные – это российский менталитет, который отличается от норм поведения американского оценщика.

– Насколько сильно российские методы оценки отличаются от западных, и планируется ли разрабатывать кодекс этики оценщика?

– Наши нормы адекватны мировым. Тем более, что в последнее время усиливается процесс интеграции российской экономики в мировую, и этот процесс глобализации сказывается на внесении определенных корректировок в методологию оценки.

Минэкономразвития подготовило концепцию развития системы оценочных стандартов. Проблемы их использования связаны с внедрением международных стандартов финансовой отчетности, окончательный переход на которые пока не произошел.

Система стандартизации оценочной деятельности будет состоять из четырех уровней. Первый – общие стандарты, которые касаются целей оценки, видов, стоимости, процесса оценки.

Второй уровень системы – это стандарты оценки по активам. Сейчас готов проект стандарта по оценке недвижимости, рабочая группа пишет стандарт по оценке пакетов акций, паев, долей (бизнеса). Также мы планируем разработать стандарты по оценке машин и оборудования, нематериальных активов и финансовых инструментов.

Еще один уровень связан со стандартами оценки для конкретных целей. Уже есть стандарт по кадастровой оценке, создана рабочая группа Минэкономразвития по разработке стандартов оценки для целей залога (потому что оценка для банков – это огромный сегмент российской оценки).

Четвертый уровень представляет собой методические рекомендации для конкретных отраслей.

Пока мы работаем с проектом нескольких стандартов. Надеюсь, что после некоторого затишья, которое наблюдалось в течение последних двух лет, они все-таки будут приняты.

Кодекс этики был подготовлен Национальным советом по оценочной деятельности, но пока он не принят. Я думаю, этот свод правил должен войти в систему стандартов.

– Насколько нужны оценщики банкам, или все идет к тому, что банки будут обходиться только силами своих залоговых служб?

– В течение последних лет большинство крупных банков создали у себя залоговые службы. Мелкие, средние банки таких служб не имеют и более активно пользуются услугами независимых оценщиков. Хотя и крупнейшие кредитные организации – ВТБ, Сбербанк, Банк Москвы, Россельхозбанк, имеющие залоговые службы, – работают с независимыми оценщиками.

Наверное, в идеале должна появиться система, когда собственная залоговая служба банков будет дополнена работой сторонних оценочных компаний.

– Если у банка есть своя профессиональная залоговая служба, то что может дополнительно дать ему оценщик?

– Это дает дополнительный внешний контроль внутренних решений. Благодаря отчетам оценщиков банк может увидеть новые инструменты оценки, новый взгляд на тот или иной оцениваемый актив.

Неслучайно в мировом опыте аудиторских, оценочных услуг считается, что специалист не должен бесконечное количество раз оценивать один и тот же актив. Оценка – это взгляд эксперта, консультанта, независимого специалиста, поэтому даже при наличии залоговых служб в банках, работа с независимыми оценочными компаниями будет продолжена.

– Больной вопрос для многих оценочных компаний – аккредитация при банках. Не секрет, многие банки распределяют заказы между ограниченным кругом оценщиков, могут необоснованно отказать той ли иной компании в сотрудничестве. Насколько это преодолимо?

– Да, определенные сложности здесь есть, причем они наблюдаются с двух сторон – как со стороны оценщиков, так и банков. Особенно трудно работать с региональными филиалами банков. Я неоднократно беседовала с руководством крупных кредитных организаций, которые сами волнуются из-за того, как строится работа с оценщиками в регионах, где сложились устойчивые связи филиалов банков с определенными оценочными компаниями.

– Куда жаловаться оценочной компании, если ее незаконно лишили аккредитации или отказали в ней?

– Если аккредитация в банке была проведена с нарушением антимонопольного законодательства, то можно жаловаться в антимонопольную службу. Если какие-то нарушения имели место быть в филиалах банка, то можно написать претензию в центральный аппарат этого банка. Мне кажется, сами банки заинтересованы в том, чтобы у них была независимая, объективная оценка.

– Качество оценочных отчетов часто оставляет желать лучшего?

– Эта проблема тоже существует. Она связана в том числе и с качеством обучения оценщиков, и с отсутствием кодекса этики в этой отрасли, и с действием «русского авось», и, пожалуй, в первую очередь, с недостатком и недостоверностью информации.

За рубежом оценщик вооружен очень хорошей информационной базой. Российский же оценщик, например, при кадастровой оценке, где нет выездов на оцениваемый объект, имеет очень скудные сведения о нем. Например, может быть описано только наличие трубопровода и год его изготовления – и все – больше никакой информации о недвижимости нет. Также у нас нередки случаи, когда земельный участок принадлежит одному собственнику, а расположенное на нем строение – другому, тогда как на западе под недвижимостью понимается земельный (!) участок с улучшениями на нем.

Также требуется уточнение видов стоимости для оценки, которая, допустим, проводится в целях принятия активов в залог. В нашем законодательстве нет понятия залоговой стоимости, и оценщик определяет только рыночную, используя принцип наиболее лучшего и эффективного использования объекта. При этом залоговая стоимость и так всегда ниже рыночной.

Еще один пример: оценка в рамках процедуры арбитражного управления, где оцениваемая рыночная стоимость также превышает ликвидационную стоимость актива.

Это проблема, которая должна быть решена в законодательстве. Здесь целесообразно расширять виды стоимости: вводить такие виды, как справедливая, специальная, залоговая стоимость.

– Это объективные факторы возможных погрешностей в отчетах. Но есть и субъективные. Некоторые оценщики при составлении отчетов даже на место не выезжают, ориентируются исключительно на материалы, которые присылает им заказчик. Фантастические истории рассказывают иногда залоговики: когда дефолтится заемщик, они выезжают на осмотр объекта, который в отчете представлен чуть ли не как особняк, а там на самом деле стоит избушка на курьих ножках.

– Это является прямым нарушением законодательства об оценочной деятельности. Индивидуальная оценка предполагает обязательный выезд оценщика на объект.

В моей практике был только один случай, когда мы не осматривали объект – это была станция «Мир», мы просто не имели возможности осмотреть ее, но видели в Парке культуры этот макет.

– Какая предусмотрена ответственность оценщика за недостоверность отчетов?

– Оценщик отвечает своим личным имуществом. В определенных случаях на специалиста можно жаловаться в ту саморегулируемую организацию, членом которой он является (однако если оценка проводится как консалтинговая работа и оценщик работает как консультант, то СРО призвать его к ответственности не может). Если же оценка заказывается как отчет рыночной стоимости, то оценщик должен работать как профессиональный оценщик, как член СРО. В этом случае жалоба рассматривается на дисциплинарном комитете организации. Статистика дисциплинарных взысканий в разных СРО различная, но большая часть саморегулируемых организаций очень ответственно подходит к поступающим жалобам.

– Есть запрет на профессию, какие-то «черные списки» оценщиков?

– У нас увеличивается динамика исключения оценщиков из саморегулируемых организаций. Особенно активно этот процесс идет в крупных СРО. Конечно, если в организации, предположим, 300 участников, то ей тяжело расстаться с каждым из них. Хотя и в небольших саморегулируемых организациях, которые бьются за качество оценочных услуг, тоже есть такие прецеденты.

– И какова судьба таких оценщиков? Они больше не могут заниматься этой профессией?

– Смотря с какой формулировкой они были отчислены. Есть пример, когда человек был исключен из организации, на три года он получил запрет на работу в этой профессии, по истечении этого времени восстановился в другой СРО. Будем надеяться, что этот оценщик получил определенный урок и теперь будет работать по-другому.

– В свое время была инициатива о введении уголовной ответственности для оценщиков. Насколько это действительно необходимо?

– Такие поправки в Уголовный кодекс не внесены. Я думаю, нужно, чтобы заработали иные механизмы. Есть механизм личной ответственности оценщика, страхование, выплаты из компенсационных фондов. Ни один из них пока не работает.

Введение же уголовной ответственности может, напротив, привести к тому, что с рынка начнут уходить добросовестные игроки, думающие, честные специалисты, потому что они будут опасаться работать в этой профессии.

– Как правильно оценить недвижимость – жилую и коммерческую?

– Оценщики накопили большой опыт по оценке этих объектов. Качество ее результатов напрямую определяется качеством исходной информации – о самих объектах и о рыночных сделках с ними. Основная сложность здесь – неразвитость рынка, особенно в сегментах коммерческой и производственной недвижимости в регионах. Однако установленные ФСО требования к проведению оценки в принципе соответствуют передовым требованиям международных стандартов оценки и позволяют получить достаточно достоверный результат.

– Ожидать ли изменений цен на рынке недвижимости. Она сейчас сильно переоценена?

– Я думаю, определенная переоценка есть, и это касается не только рынка недвижимости, но и рынка ценных бумаг. Большинство экспертов склоняется к мнению, что мы сейчас находимся в стадии возникновения «пузыря».

В целом в прошлый кризис недвижимость подтвердила свой имидж как малорискованный актив. Падение цен в большинстве городов было намного ниже, чем падение цен на акции и облигации (рынок которых в нашей стране так и не восстановился после кризиса). В последние годы и в России, и в мире наблюдается существенный рост цен в основных сегментах рынка недвижимости. Причем динамика роста цен в крупных городах-миллионниках не отстает от Москвы. Можно говорить о том, что законы рынка действуют везде одинаково.

– Серьезное падение рынка недвижимости – скажем, на 20% – возможно?

– Я не берусь называть здесь какие-то конкретные цифры. Думаю, что обвала рынка все же не будет, возможна корректировка цен. Это может произойти с учетом того, что темпы экономического роста страны по итогам прошлого года составили всего 1,3%, и согласно некоторым экспертным мнениям рост в этом году не превысит показатели 2013 года. Есть прогнозы и еще менее оптимистичные.

Но я надеюсь, что рано или поздно весь мир выйдет из периода рецессии и начнется стабильный рост всех активов. Однако это возможно только при наличии нового технологического рывка.

– Что можно сказать о первых итогах государственной кадастровой оценки недвижимости? Что здесь нуждается в доработке?

– Поставленная правительством задача определить кадастровую стоимость всех земельных участков и других объектов недвижимости выполнена. Это позволило начать переход в некоторых регионах к взиманию не только налога на землю, но и налога на имущество в отношении отдельных объектов недвижимости (крупных торговых и офисных зданий) в зависимости от их кадастровой стоимости.

Вместе с тем система массовой кадастровой оценки нуждается в доработках, часть из которых уже учтена в принятой правительством дорожной карте по развитию оценочной деятельности и учитывается во внесенных в Госдуму законопроектах, а также проектах приказов Минэкономразвития. Это – повышение публичности и ответственности исполнителей работ при проведении кадастровой оценки, совершенствование методик оценки, предоставление большей возможности всем заинтересованным сторонам, а не только собственникам недвижимости, оспаривать ее результаты.

Ряд вопросов – прежде всего повышение достоверности и полноты исходной информации обо всех учтенных в реестре недвижимого имущества объектах кадастровой оценки – нуждается в научном и практическом решении. При этом нельзя забывать, что в силу уникальности каждого объекта недвижимости с точки зрения местоположения, состояния и т.д. его оценка представляет большую сложность.

– Здесь, вероятно, у оценщиков есть некоторая возможность для сравнительно субъективных трактовок, своего рода творчества. Если начать разговор о творчестве, то расскажите о своей игре в театре. Как давно это было?

– Я выросла в театральной среде. Первый раз в театр Моссовета меня принесли в шесть месяцев. Тогда Ростислав Плятт держал меня на руках. В пять лет я вышла на сцену, играла, в частности, в спектакле «Нора» вместе с Любовью Орловой, Ией Саввиной, в спектакле «Дорога» с Геннадием Бортниковым. Это было детский период моей жизни. Школа общения с таким великими актерами, актрисами, в том числе с Раневской, эти разговоры в гримерках, все это оставило свой след. Для меня тот период жизни оказался очень полезным – я очень люблю выступать в больших аудиториях, с огромным удовольствием работаю с молодежью.

– Ваш любимый афоризм Фаины Раневской, который вы запомнили?

– «Деточка, закрой уши».

Источник: http://bankir.ru/publikacii/s/marina-fedotova-my-nakhodimsya-v-stadii-vozniknoveniya-puzyrya-10004717/#ixzz2v4VMWeWM