На рынке жилья de luxe в Москве наблюдается небывалый спад

11 Марта 2014

На московском рынке 2014 год начался с умеренного роста продаж новостроек по $15 000-22 000 за 1 кв. м. В то же время именно сейчас рынок жилья класса de luxe переживает небывалый спад. Если несколько лет назад одно крупное агентство в год продавало 5-7 квартир в этом сегменте, то теперь — всего 1-2.

Спад на рынке элитного жилья начался еще пару лет назад. На изменении предпочтений покупателей сказались глобальное недоверие к экономике сраны и уверенность в том, что цены на дорогое жилье здесь завышены в разы. Поэтому сейчас наиболее приемлемая сумма сделки для «массового покупателя» элитного жилья не превышает $3-3,5 млн.

Не секрет, что даже дома на набережных и на «золотой миле» пустуют. Средняя заполняемость недвижимости de luxe в этих районах не превышает 30%. Есть объекты (например, клубные новостройки Остоженки, от $5 млн), в которых за последние годы не продано ни одной квартиры — и не будет продано в ближайшее время. Застройщики не готовы опускать цену, а покупатели не видят преимуществ, за которые надо платить.

Мои клиенты, купившие жилье класса de luxe 10 лет назад, сейчас перебираются в элитные апартаменты меньшей площади. Квартиры в районе Арбата, Хамовников, Чистых и Патриарших прудов выставлены по цене от $7 млн, в то время как их хозяева подыскивают не дороже $2,5 млн. Главное требование — «не слишком большое для двоих», потому что дети получили образование и возможность остаться за границей, а сами эти люди бывают в Москве исключительно в интересах бизнеса. Для многих такое жилье — хорошая альтернатива гостинице. Поэтому, продавая 500 кв. м, покупают всего 160 кв. м.

Рынок люксового жилья с самого начала развивался хаотично — сейчас этот хаос достиг апогея. Цена за объект формируются исходя из того, сколько покупатель обычно платит за аналогичный «в доме по соседству». Рассчитывая прибыль, застройщик опирается на те цифры, которые ему назвал девелопер, продавший этот самый соседний объект. А то, что сосед в действительности продал на 40-50% дешевле, так это тайна сделки. Вот так буквально с потолка и устанавливаются цены на эксклюзивное жилье.

Чтобы изменить ситуацию, застройщикам и собственникам прежде всего стоит здраво оценить рынок и признать, что спроса на неоправданно дорогое жилье в Москве уже нет. И ввести механизм управления продажами. В эконом- и бизнес-сегменте система продаж работает эффективно и стабильно: там динамика — более 100 квартир в месяц, цены гибче и функции реализации отданы профессиональным агентствам.

Специалисты сходятся во мнении, что в элитном сегменте будущее за проектами, продающими так называемую среду обитания (с находящимися на территории детсадами, школами, медучреждениями), а не только дорогие метры.

Ситуация показывает, что жилье de luxe лучше продавать на аукционах. Например, квартира в 20-квартирном 6-этажном ЖК Copper House в Бутиковском переулке площадью 300 кв. м стоимостью $9 млн продается с 2010 г. Выставить такой объект на торги было бы разумным решением. Но делать это стоит профессионально. Первый аукцион по продаже элитной недвижимости прошел в России в 2010 г., однако должной популярности этот инструмент так и не получил. Причина тому — нежелание собственников продавать жилье за выявленную в ходе аукциона «справедливую» цену.

Недавно, например, был выставлен на торги пентхаус в одном из лучших домов Москвы в стиле барокко — в «Венском доме». Начальная цена лота — 1 руб. Разброс в экспертной оценке этого объекта колоссальный: одни консультанты оценили пентхаус в $80 млн, другие — в $25 млн. Многие «оценщики», судя по всему, даже не видели, что оценивают.

Не так давно на рынок вышли эксклюзивные апартаменты на верхних этажах гостиницы «Москва» с отделкой. Вложения в ремонт в данном случае существенные — как и риск ошибиться, не угадать вкус покупателя. У таких объектов тоже один путь — аукцион. По-другому доказать, что это de luxe, не сможет ни один консультант. Только конкуренция покупателей, готовых заплатить за лот с эксклюзивным предложением. Так можно формировать спрос на жилье премиум-класса.

Аукционы привлекут еще одну категорию покупателей — так называемых коллекционеров с очень высоким уровнем дохода. Они могут годами ходить по рынку и ждать, когда появится объект их мечты. К покупке недвижимости они относятся как к инвестиции. Вот в этом случае аукционные продажи и готовность собственников или застройщиков продать объект по цене, рожденной спросом, вернет инвестиции на рынок самого дорогого жилья.