11 Апреля 2014
МОСКВА, 8 апреля - РИА Новости, Марина Малкова. Недооцененный рынок недвижимости в Крыму после присоединения к России стал пользоваться повышенным спросом: и обычные граждане, и инвесторы пытаются сейчас приобрести квартиры или земельные участки по самым привлекательным ценам. Эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", подкрепляют их рвение заявлениями, что цены на недвижимость полуострова и впредь будут расти, да так, что, возможно, в будущем превзойдут черноморское побережье Краснодарского края.
"Дикий", но развитый
Эксперты признают, что рынок недвижимости в Крыму весьма развит. На полуострове можно найти предложения во всех сегментах жилой недвижимости: от "однушки" эконом-класса в старом панельном доме за 20 тысяч долларов до вилл и коттеджей, цена которых достигает нескольких миллионов долларов, говорит генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов.
Но, пытаясь охарактеризовать рынок недвижимости в Крыму, некоторые собеседники РИА Новости называют его "диким". Четкого деления жилья на привычные для московского региона сегменты, которое бы однозначно принимали все участники рынка, просто не существует. "Границы между комфорт- и бизнес-классом чрезвычайно размыты. И в некоторых случаях простому обывателю бывает достаточно трудно определить, к какому сегменту относится та или иная новостройка", - говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
К тому же в Крыму имеет место сильное расслоение рынка жилья, отмечает вице-президент девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский. "Это или "жесткий" эконом-класс в домах старого жилого фонда - панельных домах старых индустриальных серий, или сегмент, который для Крыма можно без зазрения совести назвать премиальным – клубные дома, загородные дома на береговой линии, в том числе с апартаментами для сезонного проживания", - рассказывает эксперт.
Золотой середины, которую в московском регионе принято именовать недвижимостью бизнес-класса, на полуострове катастрофически мало, соглашаются эксперты. Жилье бизнес-сегмента присутствует в основном в курортных зонах и представляет собой многоквартирные жилые новостройки.
"Элитка", как водится, стоит особняком и выделяется на фоне других классов жилья. В этом сегменте Крым предлагает дорогие многокомнатные квартиры-пентхаусы, коттеджи в элитных поселках, а также отдельно стоящие виллы и особняки в наиболее востребованных курортных районах Крыма, перечисляет Коновалов.
Фактор моря на ценнике
Самая дешевая недвижимость Крыма расположена в центральных (степных) и северных районах Крыма - Джанкое, Красноперекопске, Армянске. Здесь менее развит туризм, население занято в основном в сельском хозяйстве и промышленности, а жилье стоит в 2-4 раза дешевле, чем на побережье, констатирует Коновалов.
Цена квадратного метра вблизи моря стартует с 600 долларов в таких городах, как Евпатория и Феодосия. Чуть дороже – от 700 до 1 тысячи долларов – стоит квадратный метр жилья эконом-класса в Симферополе и Севастополе.
Традиционно наиболее дорогое жилье сосредоточено на южном берегу Крыма, где расположены самые популярные курортные зоны полуострова – Ялта, Алушта, Гурзуф, Партенит, Алупка. В этих городах сосредоточены самые дорогие предложения на вторичном рынке недвижимости, и цена за "квадрат" начинается с 1,4 – 1,6 тысячи долларов. Остальное побережье уступает югу полуострова в цене 20-50%.
По данным генерального директора компании "Century 21 Светлый Град" Елены Валеевой, купить 1-комнатную квартиру эконом-класса в Ялте или в Севастополе можно за 30 тысяч долларов. Правда, оговаривается она, это будет очень скромное жилье даже по местным меркам. "Двушка" в том же сегменте обойдется минимум в 45 тысяч долларов, а "трешка" будет стоить не меньше 70 тысяч долларов.
Недорогие квартиры в новом фонде таких приморских городов, как Ялта или Гурзуф, принадлежат, как правило, украинским гражданам и россиянам, использующим их для отдыха или сдачи в аренду, уточняет член совета директоров компании One Baltic Investment Group Алексей Голубович. Эксперт отмечает, что в лучших качественных объектах квартиры, в зависимости от расположения можно купить от 1,4 до 2,5 тысячи долларов за квадратный метр без учета цены отделки.
Кстати, в Ялте, Гурзуфе и Алупке сосредоточено и основное предложение крымской недвижимости бизнес-класса. В новостройках, возводимых по монолитно-кирпичной технологии, стоимость "квадрата" составляет уже 2-2,5 тысячи долларов.
А вот цены на элитное жилье начинаются уже с 3 тысяч долларов за квадратный метр на стадии земельных работ, отмечает Коновалов. Готовое жилье "высшей категории" стоит не меньше 5-10 тысяч долларов за "квадрат", хотя при желании можно найти объекты и за полмиллиона долларов.
При этом в элитном сегменте близость к морю имеет еще большее значение, чем в "экономе". "Расстояние до моря, как правило, не должно превышать 1 километра", - отмечает Литинецкая из "Метриум Групп". Хотя, как известно, у любого правила есть исключение. В Крыму таким исключением является Солнечная тропа, расположенная недалеко от Ялты и известная также как "Царская" и "Горизонтальная". Удаленность от пляжа домов, построенных рядом с тропой, компенсируется богатой природой и свежим воздухом.
Голубович обращает внимание на ограниченность предложения среди премиальных проектов в Крыму. Конечно, квартир предлагается немало, но часть из них не соответствует ожиданиям по качеству строительства и отделки, а большинство продается и вовсе без нее, сетует эксперт.
Апартаментам – особое внимание
На рынке недвижимости в Крыму широко представлены не только квартиры в многоквартирных домах, но и частные дома с одним хозяином. Цена квадратного метра в обычном частном доме в Симферополе в марте составила 1,25 тысячи долларов, а в коттеджах – от 2 тысяч долларов.
По словам Валеевой, особенно востребован покупателями в Крыму такой вид недвижимости, как апартаменты в гостиницах. Номер в отеле на берегу моря в окрестностях Севастополя можно купить за 23 – 25 тысяч долларов. В два раза больше придется выложить за аналогичные апартаменты в бизнес-классе.
Есть на полуострове и небольшой сегмент апартаментов премиум-класса, представленный десятком проектов с общим числом квартир меньше 1 тысячи, говорит Голубович.
Принадлежат такие здания чаще всего российским компаниям ("Царская тропа") или инвесторам из стран ЕС ("Дипломат", "Опера Прима"). Кстати, два последних объекта – это самые крупные, дорогие и современные комплексы в Крыму, созданные итальянскими архитекторами и дизайнерами вместе с западными же инженерами. Квартиры в них, как правило, продаются с полной отделкой по европейским стандартам, включающей кухни, ванные и бытовую технику, по цене 5-6 тысяч долларов за квадратный метр.
Участок у воды
В приморских городах южного побережья Крыма наряду с самым дорогим жильем представлены и самые ценные земельные участки. "Стоимость сотки на первой береговой линии может доходить до 60 тысяч долларов", - делится цифрами Котровский. А вот чем дальше участок расположен от моря, тем ниже будет его стоимость. Например, на удалении 1-1,5 километра от воды сотка земли стоит уже от 500 до 2 тысяч долларов.
Впрочем, рынок земельных участков в Крыму полон сюрпризов. При оценке предложений на полуострове следует обязательно проверять наличие подъездных путей и коммуникаций, рассказывает Котровский, ведь инфраструктура в Крыму недостаточно развита. "Рынок земельных участков в Керчи изобилует предложениями на берегу моря, но при этом строительную технику к ним можно подвезти только по морю", - приводит пример эксперт.
Но, несмотря на все эти нюансы, земельные участки в Крыму после присоединения полуострова к России уже подорожали на 50%, а в некоторых случаях и на все 80%, констатирует девелопер.
Беспрецедентный спрос
Большинство экспертов, опрошенных РИА Новости, утверждают, что цены на недвижимость в Крыму после референдума заметно выросли – примерно на 20%. Те же, кто не отметил роста, ожидают его в ближайшее время. По мнению руководителя аналитического центра ОАО "ОПИН" Дениса Бобкова, показательными месяцами станут май и июнь. "Спрос на курортную недвижимость традиционно носит сезонный характер", - объясняет он.
А вот Котровский из "Химки Групп" заверяет, что кривая спроса уже активно растет вверх. "Количество запросов, поступающих по телефону из московского региона, нефтегазовых регионов России в крымские агентства недвижимости, местные риэлторы называют беспрецедентным", - делится он. Некоторым агентствам даже пришлось расширить штат персонала, отвечающего на звонки, чтобы успевать принимать заявки. Это объяснимо: люди хотят купить недвижимость в Крыму до того, как туда придут профессиональные игроки и начнется разогрев рынка и цен.
Стоит отметить, что недвижимость в Крыму, особенно в курортных городах, всегда пользовалась повышенным спросом, в том числе у россиян, утверждает Литинецкая. Из-за ухудшения отношений между Украиной и Россией, конечно, в последний год интерес к полуострову значительной снизился, но в ближайшее время можно смело прогнозировать повышение активности российских покупателей, уверена эксперт.
Для людей с минимальными запросами к сервису и инфраструктуре, ищущих недорогой вариант "дачного" жилья, Крым с его климатом и недооцененной недвижимостью может стать хорошей альтернативой краснодарскому побережью, ведь здесь пока стоимость жилья в среднем вдвое ниже. "К тому же интерес к полуострову сейчас поддерживается патриотическими настроениями и заявлениями властей о планах развития республики", - отмечает Коновалов.
Помимо того, крымская недвижимость подходит и для инвестиций, так как в перспективе ее стоимость, вероятнее всего, увеличится, считают эксперты. "Как только на полуострове появятся частные инвесторы, которые начнут реализовывать свои проекты по строительству курортной недвижимости, цены могут повыситься на 20-30% в течение короткого промежутка времени", - уверена Литинецкая.
Однако точных сроков, когда стоит ждать заметных изменений на рынке полуострова, эксперты назвать не могут. Инвесторы пока не могут зайти на новую территорию, так как в настоящий момент в Крыму действует мораторий на операции землей. Да и весь рынок сейчас находится в искусственно-замороженном состоянии: сделки с недвижимостью в Крыму не регистрируются. Укргосреестр для крымских нотариусов теперь закрыт, а Росреестр пока не принял имущество нового региона.
Валеева констатирует, что многие продавцы жилья в Крыму сейчас взяли паузу и сняли с продажи свои квартиры и дома. Не понимая ценовых перспектив, которыми может обрадовать их возросший платежеспособный спрос, они боятся продешевить и поэтому уходят с рынка, что в свою очередь может спровоцировать усиление дефицита жилья и дополнительный рост цен.
Новый импульс
На сегодняшний день инвесторами большинства новых проектов в Крыму, как правило, являются российские или крымские компании, а возводят их строители из Турции или Днепропетровска. При этом, по мнению Коновалова из Tekta Group, после вхождения полуострова в состав РФ привлекательность Крыма для инвесторов, в том числе и частных, значительно повысилась, и, по мере нормализации политической обстановки, она будет расти и дальше.
Литинецкая в свою очередь указывает, что перспективы рынка недвижимости Крыма во многом будут зависеть от того, насколько активно власти РФ собираются способствовать развитию региона. Без серьезных дотаций со стороны государства частные инвесторы вряд ли начнут что-то строить, убеждена она.
Эксперт о водоснабжении в Крыму: ситуация – катастрофическая >>>
"Если после присоединения государство придумает программу для развития региона – как, например, это было в случае с новой Москвой – и выделит определенные бюджетные средства, то рынок недвижимости Крыма, безусловно, получит новый импульс", - настаивает риелтор.
А в долгосрочной перспективе, по прогнозам экспертов, недвижимость в Крыму может превзойти по стоимости краснодарскую. Однако с приобретением жилья или земли на полуострове Коновалов все же советует повременить как минимум до конца 2014 года, когда Крым окончательно перейдет на российское законодательство.
Региональное отделение:
Крымское региональное сообщество
