В Амурской области подорожала земля

Однако уже сейчас есть несогласные с оценкой, которые пишут заявления на пересмотр итогов. В понедельник, 12 мая, завершится срок подачи заявлений от граждан и юридических лиц об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе населенных пунктов области.

Земельный налог, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли, — сбор местного уровня, пополняющий копилку амурского бюджета. Не зря говорят: «школы, дороги — это налоги». О том, из чего складывается цена на амурскую землю и почему произошел пересмотр ее стоимости, рассказал заместитель руководителя управления Росреестра по Амурской области Юрий Попов. Накануне он стал гостем редакции АП.

Спрос рождает цену

— Юрий Иванович, для чего и как часто проводится кадастровая оценка земли?

— Кадастровая оценка земель по закону об оценочной деятельности должна проводиться не реже чем раз в пять лет. В прошлом году проводилась оценка кадастровой стоимости земельных участков в составе населенных пунктов Амурской области. В начале ноября постановлением областного правительства были утверждены результаты. Новые данные внесены в государственный кадастр недвижимости. Ранее, в 2012—2013 годах, прошла оценка земель сельхозназначения, промышленности, обороны, космической деятельности и иного специального назначения. А также земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, которые расположены за чертой населенных пунктов. Исходя из кадастровой стоимости исчисляются налог на землю и плата для тех, кто арендует земельные участки.

— Почему арендная плата за некоторые участки выросла вдвое и больше?

— На стоимость аренды влияют два фактора. В начале года начала действовать новая оценка. По некоторым участкам рост стоимости был существенный — в два-три раза. Это связано как с изменением методики проведения оценки, так и с инфляционными процессами. Ведь последний раз земли населенных пунктов оценивались в 2007 году. Второй фактор, который сказывается на арендной плате за пользование землей, — налог. В прошлом году в области ставки налога на землю также были пересмотрены. К примеру, для промышленности этот показатель прежде составлял 0,6 процента, а теперь — 1,5. Соответственно, при увеличении налога выросла и цена за аренду земли.

— Какие факторы, кроме инфляции, могут повлиять на рост стоимости земли?

— Значительно сказывается спрос, который диктует рынок. Рыночная стоимость — это цена конкретного земельного участка. Кадастровая стоимость позволяет определить рыночную при помощи так называемых массовых методов. В этом случае используются стандартные методики статистического анализа, при этом оценивается не один, а большое число объектов. В расчетах учитывается информация о купле, продаже земли и другие сведения. На стоимость серьезно влияют многие показатели — близость административного центра, общественных зданий, школ, детских садов, парков, скверов. Земля в центре города всегда стоит дороже, чем в отдаленных районах. Есть факторы, которые, напротив, снижают цену на участок. К примеру, близость к ТЭЦ.

— Какие земельные участки самые дорогие на сегодняшний день?

— Существует 17 видов разрешенного использования земель населенных пунктов. Это земельные участки, предназначенные для размещения домов средней этажности и многоэтажной жилой застройки, участки для размещения гаражей и автостоянок, земли для сельскохозяйственного использования, участки земли под электростанциями и другие виды. Самая дорогая земля находится в Благовещенске под многоэтажными жилыми домами. В среднем по городу цена составляет 13 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения: в Белогорске и Свободном стоимость квадратного метра земли под многоэтажным домом — 4000 рублей. В то же время снизилась цена на земельные участки под промышленными объектами, примерно на 60—70 процентов.

Оспорить можно через комиссию

— Куда можно обратиться тем, кто не согласен с результатами оценки?

— При Росреестре создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков. Она работает в течение шести месяцев после внесения новых сведений о кадастровой стоимости земли в государственный кадастр недвижимости. В этом году было принято 60 заявлений. В основном обращаются предприниматели. Физических лиц немного. В понедельник, 12 мая, прием заявлений завершится. После результаты можно будет оспорить только в Арбитражном суде. Сейчас российское минэкономразвития вносит поправки в закон об оценочной деятельности, среди которых есть предложение продлить работу комиссии на весь период действия кадастровой оценки, то есть до пяти лет. Пока срок работы специалистов ограничен, поэтому лучше заранее узнать обо всех изменениях и при необходимости обратиться с заявлением о пересмотре оценки своего земельного участка. Потом, чтобы вернуть средства, уплаченные как налог или арендная плата за землю, придется обращаться в суд.

— В каких случаях можно рассчитывать на пересмотр кадастровой стоимости земли?

— Комиссия имеет право рассмотреть вопрос на основании того, что специалисты при оценке участка указали недостоверные сведения. Например, если неверно указан вид разрешенного использования, есть ошибка при указании площади участка. В этом случае можно провести перерасчет. Заинтересованное лицо также может самостоятельно заказать работы по оценке земли. Лицензированные специалисты работают во многих агентствах недвижимости. Их услугами нередко пользуются при продаже и покупке участков. Эксперты определят рыночную стоимость. Далее заявителю с этой оценкой следует обратиться в комиссию за пересмотром кадастровой стоимости. Если рыночная цена земельного участка отличается от кадастровой менее чем на тридцать процентов, для рассмотрения вопроса на комиссии достаточно одного отчета. Если эта разница больше, то оценщик должен получить положительное экспертное заключение в саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит. При этом сама земельная оценка обойдется заказчику в пределах пяти- десяти тысяч рублей. А положительное экспертное заключение стоит от 80 тысяч и выше. Отчет комиссии при Росреестре направляется в кадастровую палату. Далее рыночная стоимость вносится в государственный кадастр как кадастровая. И налог начисляется уже в расчете на новые сведения.

Нас ждет единый налог

— Многим известны случаи, когда небольшой надел земли в центре амурской столицы с покосившимся деревянным строением собственники продавали строительной компании за огромные деньги. Как интерес бизнеса к конкретному земельному участку может повлиять на его стоимость?

— Когда в Благовещенске наблюдался бум строительства гостинок, цена старых «деревяшек» на участках в 6—10 соток в центре доходила до 10 миллионов рублей. Хороший дом где‑нибудь на окраине столько не стоил. Строительство участка железной дороги Улак — Эльга в свое время привело к удорожанию квартир в Тынде. Сейчас растет стоимость земли вблизи космодрома. Эта территория может быть весьма интересна предпринимателям, планирующим в перспективе развивать свой бизнес вблизи Восточного, обслуживать население Циолковского. Все это говорит о том, что стоимость земли и стоимость объектов недвижимости неразрывно связаны. Сейчас российское правительство ведет подготовку к введению единого налога на недвижимость. Он заменит существующие налог на землю и на имущество. Базой для его исчисления станет кадастровая стоимость, наиболее приближенная к рыночной.

Как узнать кадастровую стоимость конкретного участка

Кадастровую стоимость своего земельного участка можно узнать из государственного кадастра недвижимости. Для этого можно обратиться в МФЦ или прийти в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области по адресу: Благовещенск, ул. Амурская, 144. Информация в виде кадастровой справки выдается бесплатно. Также данные о кадастровой стоимости земельных участков в свободном доступе есть на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и на Портале государственных услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Как изменилась цена за «квадрат» земли в Благовещенске — см. инфографику.

Источник