Апрельские тезисы19 Мая 2014 Российский аукционный дом, Российская гильдия управляющих и девелоперов и СРО «Сообщество профессионалов оценки» провели конференцию по оценке госимущества. Дискутировали о специфике оценки госактивов и механизмах формирования стартовой цены, позволяющих привлечь к торгам максимум претендентов. Практическим итогом мероприятия стала резолюция с предложением внести поправки в профильное законодательство. Основные ее тезисы: оценка для целей приватизации должна стать более гибкой, начальную цену торгов надо устанавливать либо на 20% ниже рыночной, либо на нижней границе интервала, в котором, по мнению оценщика, может находиться стоимость объекта; необходимо также увеличить срок действия отчетов об оценке до девяти месяцев. Дмитрий Кузнецов,
– Причины для существенной корректировки стоимости: изменения на объекте (реконструкция, ремонт и пр.) и значимые события на рынке (кризисы). Если ничего этого не произошло, она будет меняться в соответствии с инфляцией на данном рынке, причем это может продолжаться годами. Вопрос не в том, на какой срок продлить действие отчета об оценке, а в том, как распознавать ситуации, при которых стоимость объекта меняется. Событие, которое поставит под сомнение результат оценки, может произойти буквально за один день, например пожар, взрыв газа или другие чрезвычайные явления. Оценить влияние события на стоимость может только оценщик. Я предлагаю такой вариант: оценщики должны взять на себя обязательства регулярно подтверждать стоимость. То есть готовить новый отчет. По трудоемкости и стоимости он составит 10-15% от первоначального, в котором формируется модель. Николай Баринов,
– Нужно, чтобы оценщик не только указывал в отчете итоговое значение оценки, но и обозначал интервал неопределенности. Мин-экономразвития разослан проект федерального стандарта оценки недвижимости, где такая норма предусмотрена. Полагаю, подобная практика будет распространяться и на оценку других активов. Исходя из того, что любая цифра из указанного интервала может являться рыночной стоимостью, не вижу никакого противоречия, чтобы стартовую цену аукциона устанавливать по его нижней границе. Чтобы предотвратить риски занижения цены, можно ограничить ее уменьшение (по аналогии с исполнительным производством) — минус 20%, то есть 80% от заявленной цены. Андрей Степаненко,
– Государство утвердило план приватизации на 2014–2016 годы, в нем 514 федеральных ГУПов и пакеты акций 436 АО. Кроме того, есть список из 450 предприятий, которые по разным причинам не были реализованы в 2011–2013 гг. и будут продаваться в ближайшее время. При таком серьезном объеме работы имеет смысл проанализировать результаты аукционов и предложить наиболее эффективные методики для будущих торгов. У РАД накопился значительный опыт реализации федерального имущества. В рамках приватизации мы продали активы на 42,4 млрд руб, что позволяет нам говорить о проблемах отрасли и предлагать свои решения. Рыночный отчет о стоимости объекта — одна из важнейших тем для обсуждения, так как он определяет начальную цену торгов и влияет на сроки их проведения. С прошлого года мы продаем федеральные акции, реализовано 19 пакетов на общую сумму 2,8 млрд руб. Из них с первой попытки удалось продать только половину лотов, средний коэффициент превышения итоговой цены над начальной — 14%. Для реализации остальных приходилось использовать инструменты снижения стартовой стоимости. Для повышения интереса к аукционам мы предлагаем устанавливать начальную цену с 20%-м дисконтом от рыночной (как это делается при банкротстве) и обязательно увеличить срок действия отчета при продаже имущества на аукционах. Или отменить этот срок вообще. Петр Козин,
– Если у нас есть увеличенный срок экспозиции или другие ограничения, в техническом задании надо прописывать расчет не рыночной, а ликвидационной или инвестиционной стоимости. Пока этого не происходит, оценщика иногда вынуждают решать обратную задачу: рыночная стоимость имущества известна, а под нее нужно оформить профессиональный и грамотный отчет. Кто в РФ сегодня может оценивать большие, сложные объекты? В 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности» на первом месте стоят частнопрактикующие специалисты. Это экзотика, я не знаю ни одного случая, чтобы оценщик заключил договор с более-менее значимым заказчиком как физлицо. Компании «большой четверки» выполняют значительную долю оценочных работ, но они навязывают нашим заказчикам иностранное представление о стоимости объекта, не совсем бесспорные методики и свое мнение. Крупные государственные заказчики иногда доверяют российским оценочным компаниям. Это единичные случаи, и те, кто работал или работают в этом направлении, испытывают большие трудности и риски — политические, финансовые и т. д. В консорциумах могут собираться компании разного уровня подготовки. Там невозможно проводить единую политику, качество исполнения отчетов может быть разным. Кроме того, в консорциумах размывается ответственность. Нужно обратиться к профессиональным некоммерческим организациям. На первом месте у них стоит не извлечение прибыли, а оказание услуг за соответствующее вознаграждение. Общество заинтересовано в оценке как в профессиональной некоммерческой деятельности. На базе НКО можно сформировать единый методический подход и базу данных, обучать оценщиков и повышать их квалификацию. Для оценки крупных объектов они могут мобилизовать до 300–400 специалистов. НКО более корректно, чем коммерческие оценочные компании, отвечают на вопрос о стоимости имущества. Такие организации могут участвовать в любых конкурсах и побеждать в них. Юрий Козырь,
– Одно из определений Уорена Баффета: цена — то, что вы платите, а стоимость — то, что получаете. Определение Амброза Бирса: цена — это стоимость плюс разумное вознаграждение за угрызения совести при назначении цены. Когда покупатель договаривается с продавцом — это всегда ценовой сговор, в плохом или хорошем смысле. При ценовом сговоре могут пострадать интересы государства в части налогообложения. Могут пострадать и интересы третьих лиц, преимущественно имущественные. Прозвучали слова об избыточности отчетов. Решением могла бы стать корректировка Федерального стандарта оценки, в котором содержатся более 70 обязательных атрибутов отчета: надо оставить хотя бы 10–20. Все понимают, что стоимость сложных объектов оценки не может быть точной, всегда есть некий интервал. С другой стороны, оценщиков и привлекают, чтобы иметь более точную картину. Задачу оценщика следует понимать так: он должен сузить диапазон неопределенности. В международных стандартах расчетно-денежная сумма относится к выраженной в деньгах цене, которая может быть уплачена за актив при коммерческой рыночной сделке. Эта цена — наилучшая для продавца и покупателя. Заинтересованный покупатель — тот, у кого есть мотивы купить, и ничто его к этому не принуждает. Он не станет платить больше, чем требует рынок, то есть больше суммы, полученной при сравнительном подходе. При затратном подходе стоимость рассчитывают, базируясь на экономическом принципе. Согласно ему покупатель не заплатит больше суммы, необходимой для получения актива равной полезности. На этом основании при продаже контрольных пакетов акций минимальной является стоимость, получаемая при закрытии или ликвидации бизнеса, а максимальной — получаемая при оценке затрат на замещение этих активов. Когда для оценки стратегически значимых предприятий РФ привлекают компании «большой четверки», мне кажется, в Вашингтоне параметры их финансово‑хозяйственной деятельности могут узнать раньше, чем в Кремле. Виталий Бирюков,
– Чтобы качественно оценить пакет акций предприятия, нужно, как минимум, съездить на него, поговорить с менеджментом, понять, чем оно живет, стратегию развития, возможности и пр. Покупатели принимают решения о приобретении акций на аукционе на основании той документации, которую им предоставляют. Самым достоверным документом является отчет независимого оценщика, а не сведения бухучета, юридический due diligence, инвестиционные меморандумы или бизнес-планы. Они либо написаны заинтересованной стороной, либо исследуют какую-то часть вопросов. Все воедино сводит только оценка. Качественная оценка — важнейший инструмент повышения эффективности приватизации. Если у участников аукционов нет нормальной информации об объекте, цена торгов никогда не будет по-настоящему рыночной. Нужно создать методологическую базу, которую признавали бы и заказчики, и оценщики, которая создавала бы единую информационную платформу и предпосылки для объективной оценки качества профессиональных услуг, для постепенного вывода недобросовестных оценщиков с рынка. На уровне стандартов СРО такая работа в нашем НП уже ведется. Юлия Липпонен,
– Поддерживаю мнение коллег о создании единой базы приватизируемого имущества. Информация на сайте Росимущества содержит данные о количестве состоявшихся и несостоявшихся аукционов, о том, какие скидки были применены, но не раскрывает всех нюансов, не объясняет изменения цен и пр. Роль оценщика, работающего в рамках приватизации, отягощена необходимостью производить неформальный due diligence, более глубокий финансовый анализ. Важная проблема — полнота информации, на базе которой приходится оценивать предприятие. Данные предоставляются в полном объеме, если организация заинтересована в продаже. Но есть ситуации, когда получить необходимые сведения практически невозможно, а информация из открытых источников, например балансы, зачастую не отвечает на все вопросы. Недавно мы занялись предприятием, выполнявшим строительно-монтажные работы в сфере электромонтажа на Северо-Западе. Предварительный анализ полученной информации внушал оптимизм: валюта баланса составляла несколько миллиардов рублей, аналогичная выручка и пр. Когда стали погружаться в работу, выяснилось следующее. В свое время был создан холдинг, в котором компания с госпакетом осуществляла исключительно производственную деятельность. В связи с искусственным ценообразованием она приобрела колоссальные убытки. Все контракты были выведены и заключены на некое параллельное предприятие, сформированное менеджментом той же фирмы. Оно привлекало на подряд госкомпанию, причем стоимость работ была ниже себестоимости. Получилась следующая картина: есть дебиторская задолженность, кредиторская задолженность сформирована авансами, которые давно перечислены, будущих контрактов не ожидается. По идее есть выручка, формируемая не за счет поступающих денег, а за счет списания объемов работ, отраженных в статье «дебиторская задолженность». Получается хождение дутых миллиардов по балансу. Такое предприятие никакой инвестор купить не может, потому что сколько в него ни вложи, деньги утонут в этом круговороте. Вадим Пирушин,
– Для различных объектов срок экспозиции разный. Простые объекты стрит-ритейла продаются за полтора месяца. Для лота стоимостью миллиард и даже несколько сотен миллионов рублей нужно пять-шесть месяцев. Это связано с тем, что для сложных объектов необходимо проводить due diligence — а это не меньше месяца. По его результатам принимается корпоративное решение об участии в торгах. После этого — поиск финансирования, параллельно с ним — подготовка к аукциону. То есть срок подготовки достаточно длительный. Вера Консетова,
– По данным Межведомственного портала по управлению госсобственностью, из объектов, выставлявшихся на торги более одного раза, реализовано 37,5%. Большинство из них ушло со второй попытки. Средний шаг снижения цены — 19,4%. То есть заявленные 20% вполне обоснованы ретроспективными данными. Здания и помещения, не реализованные на первом аукционе, продавались в среднем около восьми месяцев — без учета времени на подготовку первых торгов. Получается, этот срок необходим, чтобы не актуализировать работу по оценке. В среднем по таким объектам проводилось три аукциона. Участки, не проданные на первых торгах, реализуются в среднем за три-четыре месяца, со второго раза. Предприятия не очень корректно оценивать раз в полгода, потому что цикл их деятельности — годовой. Сейчас даже налоговая инспекция не принимает квартальную, промежуточную отчетность. Практика аудитора показывает, что вся выручка производственных компаний приходится на конец года, поэтому проводить эту работу имеет смысл только по годовому балансу. Актуализировать данные раз в полгода тоже бессмысленно. В законодательстве есть условие — срок между датой оценки и датой составления отчета не должен превышать три месяца. Это порождает много неудобств и вводит нас в строгие рамки. Александр Локтионов,
– Сейчас на Западе даже бухучет будут вести в интервале, поэтому интервал для оценщиков — правильное решение, которое соответствует веяниям времени. Было бы прекрасно создать методические рекомендации по оценке приватизируемых предприятий. Так было бы легче и заказчику, и оценщику, и эксперту. Ольга Соколова,
– Государству и агентам по продаже имущества нужен ориентир для назначения стартовой цены как для торгов, так и для «большой» приватизации по решению правительства. Однако проводимая для этого оценка зачастую препятствует эффективной продаже. Аукционы по приватизации — не единственный способ приобретения бизнеса, к тому же при прочих равных условиях государственные активы обычно хуже «упакованы», чем частные. На рынке, как правило, есть возможность приобрести аналоги из частных рук, снизив цену в процессе переговоров. Поэтому рыночная стоимость, используемая как начальная цена, не может стимулировать участие в аукционе. Нужен дисконт. При этом важно установить ценовой диапазон и определять начальную стоимость торгов по его нижней границе. Дальше все будет зависеть от конкуренции между участниками аукциона. Еще один сдерживающий фактор при проведении сделки — шестимесячный срок действия отчета об оценке. В результате экспозиция объекта занимает два-три месяца, а для эффективной продажи требуется минимум пять-шесть. Это время уходит на принятие корпоративных решений, получение разрешения госорганов, например ФАС, переговоры с банками о финансировании. Необходимо отменить пункт Стандартов оценки о сроке действия отчета (хотя бы в том случае, если торги объявлены в период его легитимности). Это позволит продавцам продлевать период экспозиции активов в зависимости от их размера, стоимости и состояния рынка. Перечисленные меры нужно применять в комплексе, по отдельности они не дадут результата. Владимир Олейников,
– Для проведения оценки пакетов акций необходимо выполнить due diligence, иначе погрешность очень велика, на практике она может достигать 40%. При оценке производственных предприятий оценщик не всегда может корректно определить стоимость. В сделке с одним из портов потенциальный покупатель знал о строительстве транспортной инфраструктуры, а оценщик действовал в рамках ограниченной информации. В итоге цена продажи в десятки раз отличалась от стартовой. Ксения Вагаровская,
– По последним данным Министерства культуры РФ, у нас в стране более 144 000 объектов культурного наследия. Еще свыше 100 000 имеют статус вновь выявленных. Доля доходных, коммерчески привлекательных и эксплуатируемых объектов составляет 20–30%. Большинство из них используется для реализации государственных функций, в культурных и социальных целях. Только за 2012 год государство потратило на их содержание более 32 млрд рублей. Основное бремя ложится на федеральную казну, из внебюджетных фондов тратится чуть более 10%. При этом состояние объектов нельзя назвать удовлетворительным, требуются дополнительные, все время растущие вложения. Поэтому государство заинтересовано привлекать внебюджетные источники. Приватизация играет одну из ключевых ролей, так как позволяет не только пополнять бюджет, но и решает задачу сохранения культурного наследия. Однако в последние годы ее темпы и степень заинтересованности покупателей невысоки. Это связано с тем, что такие объекты являются предметом особого правового регулирования: необходимое условие отчуждения — охранные обязательства, есть ограничения по видам разрешенного использования. Но в первую очередь на стоимость отрицательно влияют не предметы охраны, а риски, связанные с приспособлением здания к современному использованию, а также сложные процедуры согласований. Положительные факторы — престижность и уникальность, расположение, как правило, в центральных районах, налоговые льготы. Решающее влияние при оценке имеют техническое состояние и объемно-планировочные решения. Важно учитывать и фактор окружения: вновь выявленный памятник в центре Петербурга, как правило, не будет особо выделяться по стоимости среди соседних домов — в отличие от аналогичного здания, расположенного в городе, где мало исторического наследия. По данным западных экспертов, статус (речь идет только об объектах в приемлемом состоянии) повышает стоимость актива от 5 до 25%. Полезным было бы сформировать базу отчетов с данными о практике согласований, расчетах затрат. Сейчас создаются профессиональные стандарты. В некоторых из них оценка объектов культурного наследия относится к квалификации оценщиков высшей категории, требующей от пяти до восьми лет опыта работы. Есть предложение обязательно рассматривать эти отчеты в Министерстве культуры. Владимир Кривошея,
– Оценка как таковая в нашей стране состоялась. Мы видим проблемы и понимаем, как их решать. Но оказывается, регуляторы давно отстали и не знают, как рулить этим процессом, они бросили его на самотек. Поэтому у нас возник некий кризис, который наложился на кризис в Национальном совете, но надеюсь, он разрешится. Самое главное — за 20 лет работы сложилось несколько научных школ, появились хорошие практики и устойчивые компании, которые в состоянии решать любые поставленные задачи.
Вернуться к списку новостей |
|
