Региональная сфера оборота недвижимости активно развивается

20 Мая 2014

В 2013 году в Самарской области состоялись две процедуры массовой кадастровой оценки земельных участков. А тем, кто не согласился с их результатами, была предоставлена возможность коррекции ситуации в досудебном порядке. Как решается вопрос переоценки кадастровой стоимости, какие масштабы он приобрел? Почему публичная кадастровая карта работает некорректно? Как отразился процесс сокращения затрат на административное управление на работе Кадастровой палаты? Каким образом присоединение к Российской Федерации Республики Крым повлияет на деятельность организации?
На эти и другие вопросы в интервью "СО" ответил директор филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области Андрей Жуков.
- В апреле должно было состояться очередное заседание постоянно действующей комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Каковы его итоги?
- Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости - давно установленная законом схема проведения массовой оценки земельных участков и объектов капитального строительства. В нашем регионе любое массовое изменение кадастровой стоимости той или иной категории земель или других объектов недвижимости утверждается постановлением областного правительства. На сегодняшний день в Самаре действует документ, утвердивший кадастровую стоимость земельных участков всех категорий.
Постановление №610, принятое в ноябре 2013 года, утвердило стоимость почти миллиона земельных участков из земель населенных пунктов. Важно понимать, что этот процесс не является необратимым. Любое заинтересованное лицо может обжаловать кадастровую стоимость своей недвижимости, обратившись в межведомственную комиссию или в суд. Возможность досудебного решения таких споров появилась у жителей области сравнительно недавно, однако стоит отметить, что обращения в комиссию поступают регулярно.
- Этим механизмом активно пользуются? Каковы объемы обращений?
- В прошлом году было рассмотрено 262 заявления, причем подчеркну, что в 2013 году утвердили два масштабных постановления о результатах кадастровой стоимости. Всего их было, разумеется, больше, но я говорю именно о масштабных решениях. В январе принято постановление №9 об утверждении кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов, а в ноябре на эту же тему вышло новое постановление, переоценившее эти объекты. Те, кого не устроила стоимость по 9-му постановлению, возможно, повторно обращались и по 610-му. А теперь давайте посчитаем: по 9-му постановлению было оценено около 800 тысяч объектов, а по 610-му - почти миллион, при этом за весь год последовало чуть более 200 обращений в комиссию. Много ли это? Мне кажется, нет.
- Каковы итоги работы комиссии по заявлениям граждан?
- В стоимостном выражении масштабы работы комиссии более заметны. Из 262 поданных заявлений положительно рассмотрено около половины - 134. При этом стоимость этих объектов до оспаривания составляла 10,5 млрд. рублей, после обжалования - около 2 млрд. То есть на выходе мы получаем примерно пятикратное снижение цены.
Если говорить о заседаниях комиссии в 2014 году, то почти за четыре месяца состоялось семь подобных мероприятий, на которых рассмотрено 61 заявление об установлении рыночной стоимости объекта. Из них по 23-м были приняты положительные решения.
- Насколько обоснованны претензии заявителей?
- Повторю, что комиссия является межведомственной. В ее состав входят представители Управления Росреестра по Самарской области, Кадастровой палаты, министерства имущественных отношений и СРО. Все они являются компетентными специалистами, и если принимают положительные решения по пересмотру кадастровой стоимости тех или иных объектов недвижимости, то, полагаю, определенная часть претензий заявителей является обоснованной.
- Как функционирует механизм досудебного урегулирования претензий?
- Процедура такова, что сегодня обжаловать кадастровую стоимость по закону можно в течение 6 месяцев после утверждения результатов оценки. К примеру, дата окончания приема заявок на обжалование по 610-му постановлению - 25 мая. Обычно именно на последние дни действия этого срока приходится подача существенного количества документов, но даже если их окажется тысяча, то по сравнению с миллионом объектов, прошедших переоценку, эта цифра не глобальная. По истечении шести месяцев можно обжаловать все в судебном порядке, здесь ограничений нет.
Несколько лет в прессе шла дискуссия о том, что необходимо внести изменения в федеральное законодательство об оспаривании результатов кадастровой стоимости, и сегодня соответствующий законопроект внесен на рассмотрение. Изменения предполагают, что срок обжалования будет увеличен, 6-месячное ограничение исключено. И второй момент: обращение в комиссию станет обязательным этапом перед подачей заявления в суд.
- Сложна ли сама процедура досудебного обжалования кадастровой стоимости недвижимости?
- Нет. Собственник обращается в комиссию с заявлением, прилагая к нему необходимый пакет документов, основным из которых является заключение о рыночной стоимости объекта. В том случае, если стоимость объекта отличается более чем на 30% от установленной распорядительным актом, то, помимо отчета об оценке, требуется заключение СРО, в которой состоит оценщик, подготовивший этот акт. Вот, собственно, и все, плюс обычный набор правоустанавливающих документов.
Деятельность комиссии строго регламентирована. Поданное обращение она должна рассмотреть в течение месяца. Есть обязательные сроки для приема заявления, для рассмотрения и для принятия решения.
- Интернет-сервис "Публичная кадастровая карта" применительно к Самарской области работает с явными сбоями. Актуальна ли задача приведения карты в порядок и обеспечения ее нормального функционирования?
- Публичная кадастровая карта действительно является очень важным ресурсом, к которому обращается сегодня неограниченное число лиц. Но все, кто пользуется ею на территории Самарской области, должны понимать, что сведения данного ресурса (по крайней мере, для нашего региона) носят неофициальный, справочный характер. Работа карты в тестовом режиме связана с тем, что ее поддержание и наполнение осуществляется на всей территории РФ организацией-подрядчиком, работающей в Москве. В случае внесения каких-то сведений в рабочую дежурную кадастровую карту, которую ведет наше учреждение, материалы должны автоматически отражаться на публичной карте.
Но эта схема нормально действует только в том случае, если вся территория региона работает в единой системе координат. В нашей области государственный кадастр недвижимости функционирует в нескольких координатных системах одновременно. Переход на единую систему МСК-63, к сожалению, пока не состоялся. Поэтому публичная кадастровая карта в варианте Самарской области обновляется только принудительно, когда организация-подрядчик, поддерживающая ресурс, закачивает туда соответствующие сведения. Это происходит очень редко - раз в несколько месяцев, поэтому достоверность данного ресурса и актуальность информации не очень высоки.
- Каких затрат - финансовых и временных - требуют работы по исправлению публичной кадастровой карты?
- На территории Самарской области эти работы начинали проводить достаточно давно - в 2007 году. Финансировало их в то время областное министерство имущественных отношений, контракт с подрядчиком был заключен и расторгнут в том же году. С тех пор прошло семь лет, и, увы, результата до сих пор нет. В течение длительного времени мы ведем переговоры с минимущества, но ведомство пока не заняло четкой позиции в части финансирования этих работ. Стоимость их зависит от уровня поставленных задач. В минимальном варианте она не превышает 2,5-3 млн. рублей, и это относительно немного в сравнении с теми суммами, которые иные регионы уже потратили на эти же цели.
- От кого зависит принятие данного решения?
- Вся Россия в отдаленной перспективе должна перейти на новую систему координат - СК-2011. Это будет первая не плоскостная, а сферическая система. Несколько пилотных регионов в рамках федерального контракта уже сегодня занимаются переходом на нее. Самарская область в этот эксперимент не попала. Поэтому нам остается либо дожидаться включения в федеральный проект, либо того момента, когда субъект РФ посчитает необходимым профинансировать проведение данных работ из своего бюджета.
- Насколько значительную часть документооборота обеспечивает предоставление справочной информации по запросам землевладельцев?
Нормализация работы кадастровой карты упростит вашу деятельность?
- Спрос на предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости очень высок, на его долю приходится около 80% от общего числа обращений, поступающих в адрес нашего филиала. К примеру, по итогам прошлого года специалистами Кадастровой палаты принято около 600 тысяч подобных запросов. Нормально функционирующая публичная карта, конечно, упросит нашу работу, но не радикально. В любом случае этот ресурс останется сугубо информационным. Данные, полученные из него, нельзя представить в органы власти или в банк в качестве доказательства того, что земельный участок стоит на кадастровом учете. Для гражданского оборота, для принятия властных и коммерческих решений структуры всегда будут пользоваться официальной информацией в виде кадастровых паспортов или же выписок. Но, повторю, при условии корректной работы этот ресурс станет полезнейшим источником информации. Публичная кадастровая карта, содержащая актуальные сведения, безусловно, будет востребована и рядовыми собственниками, и профессиональными участниками рынка недвижимости.
- В соответствии с указом Президента РФ в 2013 году штат сотрудников Росреестра должен был сократиться более чем на 6 тыс. человек. Коснулся ли этот процесс областной Кадастровой палаты?
- Да, действительно, в 2013 году штат сотрудников Росрее-стра в очередной раз за последние несколько лет сократился, и, к сожалению, в нынешнем году ожидается новая волна. Порядка 4,5 тыс. государственных служащих будет сокращено в целом по стране - это около 12% от общей численности, то есть немало. Насколько это затронет наших коллег из Управления Росреестра по Самарской области, пока никто не знает.
Сокращения в филиалах Федеральной кадастровой палаты в плановом режиме еще не проводились, однако полтора года назад мы прошли через перераспределение штатной численности между субъектами РФ. Буквально несколько недель назад было принято решение о создании двух новых территориальных подразделений -филиалов Федеральной кадастровой палаты в Республике Крым и в городе Севастополе. Центральным аппаратом ФКП Росреестра было объявлено, что увеличение штата в связи с этим не планируется, а наполнение данных структур будет произведено за счет уже имеющейся штатной численности. Очевидно, вскоре произойдет некое перераспределение. В случае необходимости мы, разумеется, готовы делиться своими штатными единицами. Однако отмечу, что, имея возможность сравнивать свои производственные показатели с показателями коллег из других регионов, мы видим, что объемы, отрабатываемые нашими специалистами, являются одними из самых больших в стране. А по фактической производительности мы не первый год занимаем лидирующие позиции.
- Хватает ли ведомству сотрудников, чтобы справляться с такими нагрузками?
- В целом, да. В настоящий момент наш штат оптимален для того, чтобы в режиме напряженной производственной деятельности выполнять все основные задачи, стоящие перед коллективом.
- Есть ли проекты, которые Кадастровая палата реализует совместно с другими ведомствами и организациями?
- Конечно, у нас есть внешние партнеры, в сотрудничестве с которыми мы оказываем государственные услуги, к примеру, прием и выдачу документов для целей государственной регистрации прав. Этим занимаются сегодня и МФЦ, и региональное управление Росреестра, и мы. Причем на долю филиала приходится серьезный объем. По итогам 2013 года более половины всех документов для целей регистрации прав принято нашими сотрудниками. В этом году наметился новый тренд -МФЦ активизировались, в связи с чем сегодня соотношение примерно такое: 25-30% документов на госрегистрацию принимает МФЦ, около 55% - мы, еще порядка 20% - сами регистраторы. Кроме того, мы приступили к постепенной передаче своих полномочий по приему документов на кадастровый учет многофункциональным центрам. В настоящее время специалисты МФЦ принимают примерно четверть от общего объема обращений, поступающих по вопросам кадастрового учета.
- Как в вашем учреждении развивается процесс приема документов в электронном виде?
- У нас серьезный поток обращений, поступающих через портал государственных услуг Росреестра. Это документы, которые не приносятся заявителями лично в наши приемные, а подаются путем использования интернет-ресурсов. Доли их в зависимости от услуги разнятся. К примеру, в части постановки на кадастровый учет земельных участков 1/5 от всех заявлений приходится на портальные заявки. По объектам капитального строительства соотношение принципиально иное - там 85% заявок подается в электронном виде и только 15% приносится "в бумаге". Но и те, что подаются лично в окнах наших фронт-офисов, можно назвать бумажными только условно.
С 1 октября прошлого года информация, необходимая для постановки объекта на кадастровый учет, должна предоставляться в филиал на электронном носителе. Единственными бумажными документами в этом случае являются само заявление о подаче документов и доверенность, если гражданин действует в интересах своего доверителя. Если говорить о сведениях, то примерно половина всех из них заказывается в электронном виде, сегодня граждане не приходят за ними.
- Какими еще сервисами можно сейчас воспользоваться, зайдя на портал госуслуг Росреестра?
- Через Интернет можно узнать первоначальную информацию об объекте по его адресу или же кадастровому номеру, записаться на прием, поставить свою недвижимость на кадастровый учет или же заказать сведения о ней. Объем документов, подаваемых в электронном виде, постоянно растет. Это и неудивительно, ведь подобные обращения стоят дешевле обычных и не требуют личного визита в наши офисы. Вследствие этого происходит перераспределение потоков заявителей, что существенно упрощает работу филиала, сокращая очереди и время ожидания в окнах приема. Мы прилагаем массу усилий для того, чтобы рост портальных обращений увеличивался, а количество приходов к нам уменьшалось.
- Ранее в Самарской области существовали разночтения между границами поселений. Проведена ли работа по уточнению этих границ?
- Внешний вид кадастровых карт можно сравнить с лоскутным одеялом, состоящим из отдельных земельных участков, каждый из которых обладает своими границами. Бывает, что в силу тех или иных причин границы земельных участков накладываются друг на друга. Сегодня законодательство таково, что поставить объект с пересечением границ на кадастровый учет невозможно. Но государственный кадастр недвижимости - это ресурс, существующий более десятка лет. Он начал формироваться в то время, когда законодательство не было столь жестким, а программное обеспечение не выявляло существование подобных пересечений. Поэтому сегодня мы имеем примеры, когда земельные участки стоят на кадастровом учете с нарушением. Однако поводов для паники у обладателей таких участков нет, эта проблема вполне преодолима.
- Каким образом разрешаются данные конфликты?
- Первый вариант самый простой. В этом случае владельцы участков, границы которых пересекаются, должны подправить сведения в кадастре таким образом, чтобы устранить нарушение во внесудебном порядке. Абсолютное большинство ситуаций - это когда соседи живут мирно, заборы никто не двигает, границы между участками не меняются годами, и никто их не оспаривает. Но при этом в кадастре содержится информация о наложениях.
Если у сторон претензий нет, то землевладельцы готовят новый межевой план, где их участки уже не имеют пересечения. Кадастровый инженер описывает, в связи с чем произошла ошибка, каким образом он ее исправил, и на основе заявления она устраняется, а накладка исчезает. В том случае, если стороны не могут договориться самостоятельно, вопрос решается в судебном порядке.
- По каким показателям деятельности самарская Кадастровая палата опережает филиалы в других регионах?
- Чтобы говорить об этом, необходимо принимать во внимание два принципиальных показателя: численность населения региона и экономическую активность (ведь именно она определяет активность сферы оборота недвижимости), и, как следствие, объемы работы тех структур, которые обслуживают этот оборот. Самарская область - достаточно активный регион, и по данным показателям работы мы всегда входим в первую десятку по России.
Кроме того, в нашей губернии одни из самых коротких сроков осуществления кадастрового учета. Причем последнее сокращение было проведено нами в январе этого года. В настоящее время срок любой кадастровой процедуры не превышает пяти рабочих дней, выдача документов позже этой даты считается нарушением. Замечу, что федеральным законом установлена обязательность проведения кадастрового учета в течение 18 календарных дней.
Также к числу достижений региона можно отнести постоянно растущую долю электронных обращений. Особо хотелось бы отметить внутри этой доли объем информационного и межведомственного электронного взаимодействия. Это взаимные запросы органов власти друг к другу. Сегодня правила таковы, что если гражданин не принес необходимые для регистрации прав документы (к примеру, кадастровый паспорт), то регистратор должен запросить данный документ у нас самостоятельно. Аналогично работаем и мы. В результате объем внутриведомственных запросов между нами и Управлением Росреестра значительно вырос за последний год. Если в первом квартале 2013 года таких обращений было около 4 тысяч, то в первом квартале 2014 года - почти 78 тысяч. То есть произошло примерно двадцатикратное увеличение. И это не просто цифры - за ними стоят люди, почти 80 тысяч граждан, которым лишний раз не пришлось приходить в наши организации для поиска или предоставления каких-либо документов.
- Реализует ли Кадастровая палата новые проекты?
- В апреле 2013 года самарскому филиалу Кадастровой палаты в качестве пилотного региона предоставили полномочия по осуществлению выездного приема и выдачи документов для целей государственной регистрации прав и кадастрового учета. По сути, сегодня наши специалисты могут приехать буквально на дом или в офис. Проект стал очень успешным, по итогам 2013 года мы вошли в пятерку регионов-лидеров с самыми высокими показателями по стране. Сегодня в месяц на территории Самары, Тольятти и Сызрани производится более двухсот выездов и принимается не менее 800 пакетов документов. Часть из них принимается на платной основе, однако, как отмечают эксперты, цена невысока - 1000 рублей за прием одного пакета документов от физического лица. Часть пакетов, поступающих от социально незащищенных граждан (инвалиды, ветераны ВОВ), принимается безвозмездно.
Интерес к этой услуге не ослабевает, более того, мы прогнозируем, что в течение года он будет только расти.
Региональное отделение:  Самарское региональное сообщество