В списках значится. Как сделать работу с объектами недвижимости прозрачной и понятной

Елена Перегудова: В прошлом году мы начали гармонизировать сведения из государственного кадастра недвижимости (ГКН) и единого государственного реестра прав (ЕГРП). Если достоверность ЕГРП достаточно высока, поскольку он изначально формировался по заявительному принципу с предоставлением документов, то кадастр пополнялся из различных источников (основной целью было ввести в оборот максимальное количество объектов для налогообложения), и сведения были не всегда точны. Кроме того, государственный кадастровый учет объектов капитального строительства в Воронежской области ведется вообще только с сентября 2012 года. Стояла задача сопоставить данные двух информационных ресурсов, подготовить почву для создания единого реестра объектов недвижимости - с их характеристиками и информацией о правах. Это, в свою очередь, станет одним из шагов к введению единого налога.

К сентябрю 2013 года мы завершили работу по сопоставлению земельных участков, которых в ЕГРП по региону значится более полумиллиона. Специалисты просмотрели большое количество документов, чтобы оценить, какие данные достоверны, а какие нет, при необходимости запрашивали дополнительные сведения в органах местного самоуправления и органах техинвентаризации. Осталось небольшое количество объектов, по которым принять решение невозможно в связи с проблемами нормативного характера. Например, это земельные участки, которые являлись обособленными в составе единого землепользования. Гармонизация сведений ЕГРП и ГКН по объектам капитального строительства шла сложнее и закончилась только к марту 2014 года. Из полутора миллионов таких объектов около 400 тысяч пришлось сверять вручную. Труд колоссальный. Полностью автоматизировать процесс было невозможно - здания, расположенные на одном земельном участке, могут иметь в информационных ресурсах как одинаковые, так и отличные адреса. К тому же оцифровка архивов БТИ была не всегда качественной, случались ошибки при ручном вводе данных. Но на данный момент всем капитальным объектам из ЕГРП присвоены кадастровые номера.

Теперь мы переходим на новый этап повышения качества сведений - сопоставление баз ЕГРП и ГКН с информационным ресурсом налогового органа. Речь идет об объектах, права на которые в заявительном порядке с 1998 года не зарегистрированы, но они есть и признаются государством. Для выявления факта наличия данных в ГКН о таких объектах и сверки сведений и проводится эта работа.

Чтобы ввести единый налог на объект недвижимости - условно говоря, "дом плюс земля" - предстоит привязать капитальные строения к участкам. Эта работа уже начата в пилотных регионах (например, в Башкортостане и Ростовской области). В Воронежской области мы начали с объектов, которые оформлялись по "дачной амнистии", так как при этом в декларации обязательно указывался кадастровый номер участка, где расположена постройка. Кроме того, мы направили во все уполномоченные региональные органы госвласти и местного самоуправления запросы о том, какие из их информационных ресурсов могли бы быть полезны для привязки зданий к участкам.

Кадастровая оценка капитальных объектов прошла в 2012 году - много ли было с тех пор претензий к ее итогам?

Елена Перегудова: До недавних пор в Воронежской области не было ни одного заявления по оспариванию результатов кадастровой стоимости. Хотя в других регионах, насколько мне известно, поступало по 10-30 таких обращений в день! Наше управление давало в СМИ максимум информации о том, что любой желающий может узнать кадастровую стоимость своего объекта на сайте Росреестра, разъясняло порядок работы комиссии по вопросам оспаривания оценки. И лишь на прошлой неделе состоялось первое заседание этой комиссии, и то - заявитель не представил все обязательные по закону документы, в связи с чем ему было отказано. Но ничто не мешает ему обратиться повторно, приложив необходимые бумаги. Так или иначе, одно заявление на полтора миллиона объектов капстроительства - это даже как-то несерьезно.

Как вы оцениваете результат взаимодействия управления Росреестра с многофункциональным центром (МФЦ)?

Елена Перегудова: По итогам 2013 года по эффективности этой работы Воронежская область заняла 25 место в России. Учитывалось количество открытых филиалов МФЦ, количество сотрудников, предоставляющих госуслуги, объем самих услуг. На заседании облправительства мы недавно обсуждали, как улучшить показатели, и поняли, что это возможно только при условии, что любой сотрудник МФЦ будет предоставлять услуги Росреестра. Сейчас у окон МФЦ продолжает оставаться определенная специализация. Мы постараемся от нее уйти через обучение и стажировку работников многофункционального центра в управлении Росреестра. Хотя в Павловске мне, например, пояснили, что очередей за получением услуг Росреестра в МФЦ и сегодня не возникает. Тем не менее, задача по подготовке "универсальных" специалистов поставлена и решается.

Пока филиалы МФЦ открыты не во всех районах Воронежской области, до 2015 года рассчитана соответствующая областная программа. При этом для оказания госуслуг, в том числе относящихся к ведению Росреестра, созданы удаленные рабочие места в администрациях сельских поселений.

К 2018 году 90 процентов приема граждан по вопросам оказания услуг Росреестра должно будет вестись на площадках МФЦ и специалистами этого центра. Чем больше будет офисов приема и удаленных рабочих мест, тем доступнее будут услуги. Наше управление на сегодняшний день прием документов не ведет вообще, эти полномочия переданы воронежскому филиалу ФГБУ "Федеральная Кадастровая палата Росреестра". На первых порах и там, и в МФЦ было много ошибок, но сейчас больших претензий к качеству приема документов нет. Вопросы возникают в основном технические - так, уже не хватает мощности сервера для постоянно растущего количества подключенных рабочих мест в МФЦ.

Известные сложности создают нам праздничные дни. Эта ситуация не была продумана законодательно, мы с ней сталкиваемся каждый год и "героически" преодолеваем трудности. Судите сами. Срок госрегистрации - от одного до 18 календарных дней (частично считается в рабочих). Допустим, последний день приема документов 29 или 30 декабря. Дальше мы вместе со всей страной отдыхаем. Соответственно, девять - десять дней для принятия решений выпадают. То же самое с майскими праздниками. В конце года заявители традиционно опасаются, что с января в законодательстве что-то изменится не совсем выгодным для них образом, и спешат в последние дни декабря подать заявление и документы. В этот период каждый год растет количество обращений, больший объем документов поступает на правовую экспертизу. И госрегистраторы работают в праздники, чтобы не сорвать сроки.

Если часть функций Росреестра постепенно будет переходить в МФЦ - означает ли это сокращение штата в управлении?

Елена Перегудова: Это уже было сделано в прошлом году. Мы полностью сократили отдел приема и выдачи документов и соответствующие должности специалистов, осуществляющих прием в территориальных отделах. Высвободившиеся сотрудники частично были задействованы в работе по гармонизации и верификации информационных ресурсов, многие перешли в филиал Кадастровой палаты или в МФЦ. Некоторым, наиболее квалифицированных кадрам были предложены другие должности в управлении Росреестра. Это сотрудники с явным потенциалом обучения на государственного регистратора. Ведь госрегистратора нельзя принять на работу с улицы, такой специалист готовится минимум 2,5 года. А увольняется (очень больно об этом говорить) за 14 дней.

Интернет-приемная руководителя на сайте управления Росреестра - это дань моде или насущная необходимость?

Елена Перегудова: Одна из форм общения с заявителем. Чем больше таких форм, тем удобнее гражданам. Есть различные приемные, в которых я как руководитель, мои заместители и руководители территориальных отделов осуществляют прием граждан. Открыты для обращений сайты практически любого из ведомств, и вот с прошлого года заработала интернет-приемная руководителя управления Росреестра по Воронежской области. Как только поступает вопрос, я его тут же вижу на рабочем компьютере или, если нахожусь в другом месте, на планшете. Нельзя сказать, что обращений очень много. Львиная доля все равно подается в письменном виде, так как по ряду вопросов заявители приобщают к заявлению документы, которые считают важными для понимания сути вопроса. Обращения рассматриваются в сроки, определенные законом, а для интернет-приемной срок сокращен до пяти дней. Как правило, 80 процентов ответов - разъяснительного характера.

Поступают и претензии, но здесь надо понимать, что жалобы на решения, принятые в рамках госрегистрации, могут быть рассмотрены только в суде. Уже был случай, когда гражданин, недовольный отказом в регистрации, апеллировал ко мне как к руководителю, требуя отменить решение госрегистратора. Естественно, я этого сделать не могла и разъяснила человеку порядок обжалования. Он пошел в суд с тем же требованием, но и там ему было отказано.

Срок приватизации истекает. Ажиотажа не наблюдаете?

Елена Перегудова: Да, уважаемые наши граждане, 1 марта 2015 года приватизация объектов жилого фонда, находящегося в муниципальной или государственной собственности, заканчивается! С учетом того, что процесс идет с 1991 года, времени осталось не так много. Большого наплыва заявлений мы пока не видим. Смею предположить, что пик традиционно наступит в январе - марте 2015 года. Сроки приватизации уже продлевали трижды, и всякий раз граждане начинали проявлять активность в последний момент, вынуждая нас принимать какие-то нестандартные организационные решения, чтобы справиться с потоком обращений. Что, на мой взгляд, не совсем адекватно. Пожалуй, только ленивый сегодня не знает про 1 марта 2015 года. Спорные ситуации не в счет - когда жильцы не могут между собой договориться, как приватизировать квартиру, поможет только суд. Но если у вас нет таких конфликтов и есть желание получить в частную собственность занимаемое жилое помещение, то настоятельно рекомендуем сделать это в 2014 году, чтобы не попадать в прогнозируемый ажиотаж в 2015-м.

Приватизация касается и жилых помещений из федеральной или областной собственности, но их не так много, конечно, по сравнению с муниципальными. Многие люди путаются: приходят с намерениями и требованиями о приватизации гаража в гаражно-строительном кооперативе. Практика показывает, что такая ситуация - самое распространенное заблуждение, порождаемое прежде всего председателями кооперативов в силу их правовой неграмотности. Поясняю - приватизировать гараж в ГСК невозможно, поскольку он уже находится в собственности члена кооператива с момента выплаты им паевого взноса.

"Дачная амнистия" тоже заканчивается…

Елена Перегудова: Да, упрощенный порядок оформления в собственность строений действует также до 1 марта 2015-го. Срок не касается только оформления земельных участков. Определенный спад активности мы сейчас наблюдаем и по "дачке". Пик пришелся на 2010 год, когда "амнистию" продлевали впервые. Сейчас остались в основном спорные ситуации, когда у заявителей либо в принципе нет даже минимума необходимых документов, либо нет согласия и понимания с совладельцами. Оформление прав возможно только при участии всех собственников объекта. Если же они не хотят договариваться, или кто-то из них неизвестно где находится, или один из собственников умер и никто не вступил в наследство… То истину, наверное, найдет только суд.

В этом году у нас было два необычных случая, когда за госрегистрацией обратились женщины, не имеющие паспортов. В силу определенных религиозных убеждений они располагали только свидетельствами о тождественности. К сожалению, такой документ не является документом, удостоверяющим личность, и не может быть применим для процедуры регистрации прав. Гражданки стали заложницами ситуации: приватизировали квартиры, еще имея паспорт, а потом, сознательно отказавшись от этого документа, лишились и возможности распорядиться своим имуществом. Как бы то ни было, Управление Росреестра - территориальный орган федеральной исполнительной власти, и обязательные требования к документам должны быть соблюдены.

Вы как-то упомянули, что одна из наиболее болезненных проблем, которые приходится решать при участии вашего ведомства, касается границ земельных участков. Межевые споры не стихают?

Елена Перегудова: На днях вела прием в Павловске, почти все вопросы касались споров по границам участков. Население района очень мало знает о том, какие нормы законодательства следует соблюдать. Поэтому я порекомендовала органам местного самоуправления организовать разъяснительную работу в районе (в рамках, например, сходов граждан в поселениях) и обязательно привлечь к этому специалистов управления Росреестра и филиала Кадастровой палаты, кадастровых инженеров, работающих на данной территории… потому что проблем и вопросов у людей очень много.

Земельные споры традиционны для России. Типичный пример, из чего рождается конфликт: люди по "дачной амнистии" оформили права на участок без установления границ, то есть просто поставили свои сотки на кадастровый учет. Хотя, на мой взгляд, это "кот в мешке": я как покупатель участка буду заинтересована в его межевании, чтобы видеть, за что плачу деньги. И вот приходит кадастровый инженер и по фактическим замерам устанавливает не ту площадь, какая была задекларирована в правоустанавливающих документах на землю. Начинаются споры - почему мне намерили на полсотки меньше или больше… Случается, что в каком-то "древнем" документе о предоставлении участка конкретному гражданину (например, в техпаспортах БТИ 1940-1950 годов) указана площадь намного большая, нежели та, которую он занимал в 1970-1980-х и которую занимает сейчас. В такой длительный период участки делились, перераспределялись, формировалась застройка поселения, совершались сделки с домами. А теперь люди требуют "вернуть, как было". Надо понимать, что в советское время земля не находилась в собственности граждан, только в пользовании. Закон о "дачной амнистии" предусмотрел упрощенный порядок оформления таких участков в собственность - но именно тех участков, чьи границы определены на дату оформления права. Все остальное - спор, подлежащий рассмотрению исключительно в судебном порядке.

Споры о меже иногда принимают патологический характер. Однажды в Новоусманском районе ко мне на прием пришли пожилые люди, которые шесть лет судились за кусочек земли шириной 30 сантиметров и длиной 20 метров, проиграли во всех инстанциях и наконец должны были возместить противной стороне судебные расходы в размере 25 тысяч рублей. Я поинтересовалась, сколько же стоила земля в этом далеком поселке, что люди так упорно за нее боролись. Оказалось - около 10 тысяч рублей за сотку. Так в чем смысл судиться был? "Теперь для нас это дело принципа…". Так что подобные конфликты были, есть и будут.

А вообще уровень правовой культуры граждан растет?

Елена Перегудова: Безусловно, но я всегда подчеркиваю, что невозможно быть юристом, не получив юридического образования. Просто прочитать Гражданский кодекс и прийти на прием с выдержками из статей, которые заявителю выгодны, - это не обоснование позиции. Потому что одной статье корреспондирует другая, есть определенная правовая логика, которая формируется только при получении профильного образования, есть масса подзаконных актов, направленных на определение порядка применения норм права. Но не могу не отметить, что заявитель стал более "подкован", чем раньше. Это и неудивительно при нынешнем уровне развития информационных ресурсов и открытости органов власти. 

Источник