Меряем по договору

27 Мая 2014

Рассчитывать налог на недвижимость по кадастру мешает плохое качество оценки
Бизнес готовится к введению налога на недвижимость, рассчитанному на основе кадастровой стоимости. Регионы будут запускать его по мере готовности, но уже сегодня понятно, что в некоторых субъектах РФ это вызовет недовольство, как уже произошло в столице.
Одной из первых на уплату юридическими лицами налога с объектов недвижимости на основе кадастровой оценки перешла Москва. Федеральный закон от 2 ноября 2013 года N 307-ФЗ дал регионам возможность вводить особый порядок определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости отдельных видов объектов недвижимого имущества. Согласно этим нормам с 2014 года Москва ввела налог на имущество с торгово-офисной недвижимости площадью свыше 5 тысяч квадратных метров по ее кадастровой стоимости.
Причем в ближайшее время столичные власти готовы распространить эту практику и далее. Мосгордума уже одобрила законопроект, распространяющий норму на помещения площадью свыше 3 тысяч кв. метров. Если его подпишет мэр столицы Сергей Собянин, документ вступит в силу с 1 января 2015 года.
Такое быстрое внедрение нового механизма расчета налога в Москве вызвало негативную реакцию общественных организаций. "ОПОРА России", "Деловая Россия" и отраслевые бизнес-организации попросили Сергея Собянина не менять порядок расчета и уплаты налога на недвижимость, так как это в первую очередь ухудшит положение арендаторов. По мнению общественников, собственники заложат свои потери в арендную плату и возложат новые расходы на снимающих помещение предпринимателей. Эксперты заявили, что уже сегодня в торговых комплексах, попавших под новую норму, сумма налога выросла в десятки раз. В лучшем случае бизнесмены будут вынуждены заложить издержки в стоимость товаров и услуг, в худшем - свернуть деятельность.
Но государство не готово отступать, слишком большая подготовительная работа по введению кадастра была проведена. Ряд экспертов также поддерживает введение нового подхода к расчету налога с объектов недвижимости. "Налог должен рассчитываться по кадастру, который отражает реальную стоимость объектов недвижимости. Если сумма платежа слишком большая для плательщиков, корректировать ее можно с помощью ставки. У регионов есть такое право", - заявила директор Института проблем регистрации, оценки и налогообложения Наталья Тахтарова на Всероссийском налоговом конгрессе "Налоги. Правовое регулирование. 2014. Весна".
При этом Москва выгодно отличается среди регионов России чистотой кадастровой оценки. Недвижимость здесь оценивалась максимально приближенно к ее реальной рыночной стоимости. Также среди хорошо зарекомендовавших себя регионов можно отметить Татарстан. В других субъектах РФ наблюдаются сильные колебания. Государственные оценщики завышают стоимость объектов недвижимости, собственники через суд снижают цену своего имущества в сотни раз. В этом им помогают независимые оценщики, которые устанавливают стоимость объекта недвижимости по желанию заказчика заключения. Явный уклон решений в пользу собственника наблюдается в Омске и Екатеринбурге. Каждая из заинтересованных сторон тянет одеяло на себя, а страдает в итоге достоверность налоговой базы.
Меньше всего проблем с оценкой помещений, которые прошли через сделки купли-продажи. Рыночную стоимость таких объектов можно узнать из договора, если участники не пытались занизить ее для того, чтобы сократить налоговые платежи. Но такие манипуляции с недвижимостью очевидны, поэтому их можно легко отсеять. Сложнее дела обстоят с теми объектами, которые не продавались и их рыночная стоимость никогда не определялась. "Следует проводить сравнение кадастровой стоимости объекта со среднерыночными ценами. Заниматься могут этим вопросом сами муниципалитеты, заинтересованные в отсутствии случаев занижения налоговой базы, просто не принимая результаты кадастровой оценки тех объектов, стоимость которых вызывает сомнения", - говорит Наталья Тахтарова.
В сложившейся ситуации наиболее эффективным видится создание механизма проверки качества кадастровой оценки. Очевидно, что при рассмотрении результатов оценки не хватает третьей незаинтересованной стороны. Собственник заинтересован в занижении стоимости объекта, государство - в завышении. Суд с ролью беспристрастного арбитра не справляется. Поэтому при сложившейся структуре оценки кадастровая стоимость недвижимости еще долго будет вызывать споры и судебные разбирательства. С 2015 года регионы получат право вводить налог на недвижимость по кадастру для физических лиц. И это тоже создает для бизнеса большие риски. "У нас очень большой объем коммерческой недвижимости находится в собственности физических лиц", - говорит Тахтарова. Законодатель попытался создать для таких собственников максимально неудобные условия. Если физлицу принадлежит административно-деловой или торговый центр, плата будет взиматься по ставкам налога на имущество организаций, а не физических лиц.
Недобросовестным налогоплательщикам придется проститься и с любимой уловкой - регистрацией собственности на льготные категории граждан. Так, пенсионеры сегодня не платят налог на имущество вне зависимости от количества объектов, находящихся в собственности. То есть на одном пенсионере может числиться несколько объектов недвижимости, не облагаемых налогом. В будущем льгота будет предоставляться только на один объект (квартиру, гараж или дачу), что сведет на нет использование этой "схемы" владения недвижимостью и ухода от налогов.
До введения нового налога следует также откорректировать налоговое законодательство. Сейчас в нем содержится слишком расплывчатая формулировка недвижимого имущества. "Недвижимое имущество - это то, что неразрывно связано с землей, и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба.
Организация задает минфину вопрос: нам нужно переложить подземные сети, они в земле и неразрывно связаны с ней, при этом затраты на перемещение значительно меньше цены самого объекта. Можно ли отнести такой объект к недвижимому имуществу? И что считать соразмерным ущербом? Минфин отвечает, что все, без чего здание не может существовать, является с ним единым целым. Поэтому сети не стоит выделять в отдельный объект. Но в Налоговом кодексе этого пояснения нет", - приводит пример преподаватель Центра переподготовки бухгалтеров и аудиторов МГУ им М. Ломоносова Раиса Рябова.
Кроме того, пояснения минфина не охватывают весь спектр спорных ситуаций. К примеру, сети могут быть объектом, не связанным с недвижимостью. А здания могут иметь временный характер, к примеру, строительные городки. "Вроде бы это не недвижимость, с которой нужно платить налог. Но к таким строительным городкам надо подвести воду и свет.
Действующее законодательство устанавливает, что временные сооружения не относятся к недвижимому имуществу, если они строятся за счет средств, выделяемых подрядчику на временные сооружения. А если это заказчик построил бытовки? Тогда налог возникает? Вот эти повседневные вопросы, которые у нас сегодня возникают, необходимо решить до того, как вводить новый порядок", - считает Рябова. 
Региональное отделение:  Мурманское региональное сообщество