Вилами по земле

9 Июня 2014

Земля неожиданно резко подорожала в одних регионах и подешевела в других
Среди тех, кто получает сегодня новые уведомления об уплате имущественных налогов, в том числе и на землю, немало удивленных и возмущенных. Их земля радикально изменилась в цене.
Как, например, у Татьяны Николаевой. Она получила квитанцию об уплате налога за земельный участок в районе деревни Первомайское Московской области, сумма которого в десять с лишним раз превосходит предыдущие платежи.
Почему так происходит? Одна из причин, говорят эксперты, в том, что массовая кадастровая оценка проводится "вслепую" без выезда на место, а не исходя из данных Государственного кадастра недвижимости. Тогда как, по информации Счетной палаты, на середину мая 2014 года данные Федеральной налоговой службы лишь на 50 процентов соответствуют данным этого кадастра.
Но только ли это стало причиной десятикратных различий рыночной и кадастровой стоимости и в большую, и в меньшую сторону?
Разъяснить ситуацию и дать совет тем, кто категорически не согласен с оценкой своего земельного участка, "Российская газета" попросила генерального директора Московского областного БТИ Владимира Денисова.
Владимир Алексеевич, о каких суммах "ошибок", некорректных оценок кадастровой стоимости, с которой рассчитывают земельный налог, может идти речь?
Владимир Денисов: Полагаю, в масштабе страны эта "вилка" может исчисляться миллиардами рублей. Судите сами, в прошлом году земельный налог в Московской области составил примерно 18 миллиардов рублей. Даже если процент некорректных расчетов невелик - это все равно крупная сумма.
Нетрудно экстраполировать эти данные и на остальные регионы.
Налогоплательщики могут оспорить кадастровую стоимость?
Владимир Денисов: Да, в каждом регионе созданы спецкомиссии по оспариванию кадастровой стоимости в досудебном порядке.
А бизнес?
Владимир Денисов: Да. Но, например, в Московской области успешно оспорила стоимость пока одна компания. Комиссия снизила кадастровую стоимость двух земельных участков примерно на 70 процентов - с 1,5 миллиарда рублей до 400 миллионов. Новые расчеты сделали независимые оценщики, и саморегулируемая организация (СРО) провела экспертизу отчетов.
Не проще ли оспорить вердикты оценщиков в судах?
Владимир Денисов: Судьи руководствуются материалами - отчетами экспертиз СРО. Судья не является специалистом,способным проверить, соответствует ли кадастровая стоимость участка рыночной. Часто суд назначает независимых экспертов. Оспорить результат оценки в досудебном порядке можно в течение полугода после ее утверждения. Если вы за это время не успеваете обратиться в комиссию по оспариванию, то следующая инстанция - суд. Но узнать об изменении стоимости можно только по собственной инициативе. Это уменьшает шансы успеть обратиться в комиссию.
Кроме того, регионы обязаны назначать кадастровые оценки не реже, чем один раз в пять лет. Но никто не запрещает им делать это каждый год.
Как в идеале власти должны оповещать собственников об изменении кадастровой стоимости? Какой совет дадите, чтобы действовать в сложных ситуациях?
Владимир Денисов: На мой взгляд, информация о кадастровой стоимости должна оперативнее появляться на сайте налоговой службы в личном кабинете налогоплательщика. Уже от позиции налогоплательщика зависит, обратиться ли к услугам этого ресурса. Можно узнать о кадастровой стоимости своего объекта недвижимости по кадастровому номеру в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).
Но если площадь земли или недвижимости неверно указана в ГКН, значит, и кадастровая будет определена неверно, а налог - завышен или занижен.
Заподозрив несоответствие в платежках, чтобы избежать лишних налоговых выплат, собственник вправе внести уточнения в информацию о своих объектах в кадастр. Это лучше сделать сейчас, чем в 2018 году, когда введут единый налог на недвижимость, и вы получите налоговое уведомление на неожиданную сумму.
При ситуации с оценкой, как сейчас, удастся ли перейти на единый налог на недвижимость в "привязке" построек к земельным участкам?
Владимир Денисов: Да, но при условии, если мы направим все усилия на работы по уточнению границ земельных участков и привязки к ним объектов капстроительства. Это требует финансирования, в том числе со стороны муниципалитетов, регионов, но в основном - из федбюджета.
Существует дорожная карта по повышению качества госуслуг в сфере кадастрового учета и федеральная целевая программа развития системы регистрации прав, рассчитанная до 2019 года. На реализацию ФЦП выделено примерно 60 миллиардов рублей, однако на ту ее часть, которая касается работ по определению границ участков, средств заложено неоправданно мало.
Единый налог возможно ввести, если организовать качественное проведение и работ по определению границ, и кадастровой оценке. Однако система саморегулирования этих отраслей обеспечить должное качество в обозримом будущем не сможет.
Многие специалисты предлагают снова лицензировать оценщиков, чтобы вернуть контроль государства за их работой...
Владимир Денисов: Отказываться от саморегулирования - не слишком хорошая идея. Нужно сосредоточиться на выработке единых профстандартов деятельности членов СРО, ввести допуски и категории оценщиков для выполнения работ разных видов сложности. Оценщик высшей категории, который проводит кадастровую оценку, должен пройти квалификационную аттестацию на соответствие специальным требованиям. Тот же подход применим к кадастровым инженерам. Квалификационные требования как воздух необходимы для защиты граждан от неграмотных и недобросовестных оценщиков и кадастровых инженеров.
Кто может направлять работу саморегулируемых организаций страны?
Сейчас СРО арбитражных управляющих контролирует минфин. СРО кадастровых инженеров и оценщиков - Росреестр и минэкономразвития.
Владимир Денисов: Де-юре контролирующие органы определены, но эти ведомства курируют деятельность СРО по общим признакам и обращают на них внимание в случае серьезной ошибки. Но в конце минувшего года администрация президента провела масштабную проверку саморегулируемых отраслей, а в прошлом месяце состоялось первое заседание Национального совета при Президенте по профессиональным квалификациям. Полагаю, этот совет может в значительной степени повлиять на сложившуюся ситуацию. Сейчас нужно объединение лучших практик, создание профстандартов, выработка отраслевых квалификационных требований.
Почему собственники недвижимости получают немало неприятных сюрпризов? Теперь прибавляются случаи некорректного определения кадастровой стоимости земли и некорректного начисления налога.
Владимир Денисов: Одна из главных причин - в работе оценщиков и в несовершенстве механизма саморегулирования, который необходимо изменить.
Особенно - в части определения кадастровой стоимости. Это первое.
Второе. Текущее законодательство относит оценочную деятельность к видам услуг, для которых обязательно проведение аукционов. Но эта форма порождает простор для появления некорректных результатов оценки. Ведь на аукционе единственный критерий для победителя - низкая цена. Она действительно падает. Результаты конкурсов и аукционов могут доходить до абсурда, если демпингующая организация заинтересована в определенных результатах.
В прошлом году на аукционе по проведению кадастровой оценки земель Свердловской области один из конкурсантов обрушил стоимость с изначальных 15 миллионов до четырех тысяч рублей. Но за четыре тысячи оценить объемы недвижимости целого региона невозможно. Это говорит о том, что у компании могут быть иные мотивы, ведь от результатов ее работы зависит фискальная нагрузка в промышленном регионе. К тому же форма аукциона не предполагает выбор исполнителя по критериям качества и квалификации.
Но есть же экспертиза отчетов в СРО!
Владимир Денисов: Да, СРО обязаны проводить экспертизу отчетов о кадастровой оценке на соответствие требованиям законодательства. Но зачастую эта проверка проводится поверхностно. Вот пример: в Омской области на аукционе стоимость выполнения кадастровой оценки "упала" с 17 до 3 миллионов. Победила компания из Санкт-Петербурга, которая наняла субподрядчика из Волгограда. Результаты их работы были выполнены с перекосами, однако были подтверждены экспертизой СРО. Руководству региона пришлось отказаться от результатов и пробовать искать порядочного исполнителя.
Что вы предлагаете?
Владимир Денисов: В закон о федеральной контрактной системе нужны поправки, устанавливающие, что для работ, имеющих стратегическое значение, в том числе касающихся кадастровой оценки и работ в отношении объектов недвижимости, необходимо проводить только конкурсы. Аукционы себя не оправдывают.
Я это говорю как руководитель предприятия, которое в них участвует.
При проведении конкурсов будут отсечены компании и оценщики, не имеющие достаточной квалификации. И не будет такого нездорового демпинга.
А что массовая кадастровая оценка проводится камерально, без выезда на место, а исходя из данных ГКН - это как?
Владимир Денисов: Любая массовая оценка будет проводиться без выезда, поскольку почти в каждом регионе есть миллионы объектов недвижимости - это колоссальный объем работ. В камеральной оценке нет ничего плохого, если в госкадастре недвижимости содержится корректная информация и имеются дополнительные сведения. Но для более объективной оценки нужно увеличить количество критериев, в том числе специфичных для конкретного региона и объекта недвижимости. Так, для объекта капстроительства - материал стен, этажность, год постройки и степень износа. Это важные факторы, объективно влияющие на рыночную стоимость, которые не учитываются при расчете стоимости кадастровой.
Пока налог по кадастровой стоимости взимается только с земельных участков. Но земля в престижной подмосковной Барвихе и в отдаленном Егорьевске стоят по-разному, а себестоимость строительства на них может быть одинаковой. Бывает, что два одинаковых стоящих рядом участка оценены по-разному. Если определить и сгруппировать критерии, то массовая оценка станет объективнее. Дополнительную информацию оценщики могут получать в БТИ, Росреестре, органах статистики, других базах данных. Но эти требования - где и какие базы запрашивать, какую документацию использовать для оценки - все же должны быть закреплены в нормативных правовых актах.
узнайте все о своих налогах
"Российская газета" открывает "горячую линию" на сайте Большинство наших читателей уже получили уведомления об уплате имущественных налогов на землю, дома, квартиры за 2013 год. И эти счета, судя по звонкам в редакцию, вызвали немало вопросов. Наш налоговый обозреватель Татьяна Зыкова вместе со специалистами Палаты налоговых консультантов готова ответить на все ваши вопросы. Пишите!
А сейчас - ответы на самые частые звонки в "РГ": Должны ли пенсионеры платить земельный налог?
Ирина Давидовская, замдиректора Палаты налоговых консультантов: На федеральном уровне пенсионеры не освобождены от уплаты земельного налога.
Но, поскольку это местный налог, значит, муниципальным законом могут быть установлены налоговые льготы. Поэтому пенсионеры должны посмотреть закон о земельном налоге того муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.
Какие льготы есть у пенсионеров по налогу на имущество физлиц?
Ирина Давидовская: Налог на строения, помещения и сооружения не уплачивается, в частности, пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством РФ. Если квартира принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то освобождается от уплаты налога только доля, принадлежащая налогоплательщику - пенсионеру.