С точностью до дня, или с какого момента увеличение кадастровой стоимости земли может отразиться на арендной плате

25 Июня 2014

 Как известно, в некоторых случаях размер арендной платы по договору аренды земельного участка (далее – ЗУ), находящегося в государственной или муниципальной собственности, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости (п. 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации; далее — Правила).

И в этом случае в договоре всегда закрепляется такое основание для одностороннего изменения размера арендной платы, как увеличение кадастровой стоимости ЗУ (п. 9 Правил). Арбитражные суды, в том числе ВАС РФ, также неоднократно подтверждали, что согласия арендатора для повышения размера арендной платы в этом случае не требуется.

Однако уже давно назрел вопрос о том, с какого момента арендодатель, представляющий государство или муниципальное образование, может в одностороннем порядке увеличить арендную плату:

После вступления в силу нормативного акта об увеличении кадастровой стоимости ЗУ; после изменения условий договора аренды; с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП. Последнюю точку в этом споре поставил ВАС РФ. Фабула дела

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района (Челябинская область) и ОАО "Урало-Сибирские магистральные нефтепроводы имени Д.А. Черняева" в 2005 году был заключен договор аренды ЗУ. Арендная плата по этому договору исчислялась в зависимости от кадастровой стоимости участка.

Впоследствии была проведена кадастровая оценка земель региона, и в августе 2011 года Правительство Челябинской области утвердило ее результаты. Спустя три месяца комитет направил обществу перерасчет арендной платы за период с 20 октября по 31 декабря 2011 года исходя из увеличенной кадастровой стоимости ЗУ.

Арендатор доплату не произвел, и арендодатель был вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании недоимки по договору. Аргументы судов В противовес требованиям комитета общество использовало два довода: арендная плата не может увеличиваться чаще одного раза в год (п. 8 Правил); новая кадастровая стоимость не может применяться до внесения соответствующей записи в ЕГРП; арендная плата может увеличиться только после заключения дополнительного соглашения к основному договору (такое условие содержал сам договор аренды ЗУ). Суд первой инстанции согласился с аргументами общества и на этом основании отказал комитету во взыскании недоимки (решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18 декабря 2012 г. по делу № А07-20211/2012). Правда, на руку ответчику сыграла недоработка представителей истца – текст нормативного акта, утвердившего повышение кадастровой стоимости, суду представлен не был.

Апелляция, тем не менее, заняла сторону комитета. Так, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд подчеркнул, что содержание договора не столь важно (стороны договорились, что арендная плата будет изменяться не чаще одного раза в год).

Суд отметил, что плата по договору аренды ЗУ, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам (ст. 424 ГК РФ), и поэтому должна рассчитываться на основе соответствующих нормативных актов.

Апелляционный суд сослался также на позицию ВАС РФ, которую тот озвучил в январе 2013 года: если арендная плата является регулируемой, то арендодатель вправе требовать ее внесения в том размере, который установлен государственным органом, причем без изменения договора аренды (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13). Более того, арендодатель в принципе не может использовать другие арендные ставки по своему усмотрению (Постановление Президиума ВАС РФ от 15 марта 2012 г. № 15117/11).

А содержащиеся в ЕГРП сведения о кадастровой стоимости ЗУ, заключил апелляционный суд, вообще не имеют значения для расчета арендной платы (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2014 г. № 18АП-1301/2013 по делу № А07-20211/2012).

Суд кассационной инстанции поддержал эту позицию, отказавшись заодно учитывать другие аргументы общества – оно настаивало на необходимости заключения дополнительного соглашения к договору и внесении соответствующих изменений в ЕГРП (постановление ФАС Уральского округа от 4 июля 2013 г. № Ф09-6014/2013 по делу № А07-20211/2012). Не помогли ответчику и ссылки на решения других судов по аналогичным делам.

ВАС РФ подтвердил, что арендодатель может требовать увеличения арендной платы в случае утверждения новой кадастровой стоимости ЗУ. Кроме того, Суд разъяснил, с какого момента у собственника участника возникает такое право.

Позиция судей несколько разошлась с интересами арендаторов.

ВАС РФ напомнил, что арендная плата рассчитывается по специальному областному закону (Закон Челябинской области от 24 апреля 2008 г. № 257-ЗО), а также по решению муниципалитета об установлении специальных коэффициентов (решение Собрания депутатов Ашинского муниципального района от 20 июня 2008 г. № 372). Эти акты закрепляют формулу расчета арендных платежей, одним из элементов которой является кадастровая стоимость ЗУ. И поскольку этот элемент был изменен, арендодатель вправе требовать повышения платы по договору.

А затем ВАС РФ просто подытоживает: "выводы судов о возникновении у общества обязанности по оплате арендной платы в новом размере до внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости являются обоснованными". Развернутой мотивировки этого вывода Суд не дает, только ссылается на ранние свои решения.

Кстати, ВАС РФ на самом деле и раньше рассуждал о том, с какого момента следует применять новый размер арендной платы. Так, в 2009 году возросла кадастровая стоимость ЗУ, арендуемого одним из предпринимателей Саратовской области. Арендатор, а вслед за ним и суды, попытались применить новую кадастровую стоимость до вступления в силу соответствующего акта. Однако ВАС РФ пресек эту практику: увеличенная кадастровая стоимость, подчеркнул Суд, может применяться только после вступления в силу соответствующего акта (Постановление Президиума ВАС РФ от 15 марта 2012 г. № 15117/11).

Тот же вывод Суд сделал и на этот раз. Таким образом, для увеличения арендной платы достаточно вступления в силу акта, утверждающего новую кадастровую стоимость. Изменения договора аренды или внесения соответствующей записи в ЕГРП не требуется.

Источник