Какими могут быть последствия земельной реформы для рынка недвижимости?

18 Июля 2014

Президент РФ подписал Закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Изменения выглядят очень значительными, поэтому мы решили проанализировать их вместе с экспертами Realty.dmir.ru.

Во-первых, огромное количество невостребованной федеральной земли переходит в собственность муниципалитетов, которые смогут выставлять ее на торги. Причем начальная стоимость будет равна кадастровой, а главное – потребовать выставления муниципальной земли на торги сможет любой гражданин.

Во-вторых, каждый владелец земельного участка сможет прирезать себе кусок «ничейной» земли – то есть не находящейся в чьей-то собственности, кроме МСУ, и не являющейся землей общего пользования. В-третьих, сельские специалисты (учителя, врачи, агрономы и прочие) могут потребовать выделения им земельных участков в безвозмездное пользование, а через 6 лет – в собственность.

Как обычно, все просто замечательно выглядит на бумаге. Но не забыли ли про овраги? Вроде бы такие изменения не могут не затронуть рынок загородной недвижимости. Но какими окажутся для него последствия внедрения этих нововведений? Можно ли ждать обвала цен на земельные участки? Как могут измениться цены на загородные дома и коттеджи? Отразится ли это на рынке городской недвижимости?

А что было-то?

Надежда Пришмонтас из агентства недвижимости «98 регион» (Санкт-Петербург) предлагает для сравнения посмотреть на то, что было до принятия Закона. А ранее, по ее мнению, было так же: «Любой гражданин мог пожелать купить как соседние участки земли в муниципальной собственности, так и массивы. Не нравилось гражданам только то, что продажа производилась через аукцион. Выделение земли сельским специалистам, а также просто постоянно проживающим в сельской местности и ведущим личное подсобное хозяйство, было и раньше, но не в частную собственность, а в пожизненное право владения.

Муниципальной земли достаточно мало, и она хуже, чем земля в частном владении. С федеральными землями не так всё просто, поскольку в основном это земли, заросшие деревьями и кустарниками. Отразятся на загородной недвижимости лишь послабления законов в переводе земель из одной категории в другую и упрощение процедуры аукционов, множество из которых заканчивается отсутствием желающих купить».

Земля – крестьянам… не нужна?

Но почему желающих нет? Земля-то есть, делай с ней практически все, что угодно. Перешла федеральная земля муниципалам, они ее продали гражданину, тот вырубил ненужные кустарники на своей земле – и может заниматься тем, чем считает нужным. Так почему?

«Федеральные земли как переходили под распределение муниципалов, так и сейчас переходят, – продолжает Надежда Пришмонтас. – Федеральные земли – «вкусные», но необходимые государству, не перейдут муниципалам. Помимо Москвы и Санкт-Петербурга, есть ещё и остальная Россия, где нет инфраструктуры.

У наших властей есть маленькая, но очень вредная привычка – повторять законы и поправки, причем по нескольку раз. Государство забывает про жителей деревень, а это плохо. Прокатитесь по России: «вкусного» много, но только никто не бежит что-то покупать долгожданные земли. Аукционы можно было и раньше организовать, и сейчас.

Плохо и для бизнеса, и для страны, и для налоговых сборов то, что в РФ снова отсутствует пожизненное право пользования землей, а этим всегда кормилась страна. Передача земли бесплатно в бессрочное пользование, без обложения налогами приводила к тому, что за землями граждане ухаживали сами, за свой счет, а рост качества жизни и бизнеса был серьезным.

Никто не обращает внимания на то, что нужно самим деревенским жителям. А им запрещено всё, даже простую лозу срубить на корзину. Мне же довольно часто звонят частники, говоря: давай что-нибудь на земле придумаем. Земли-то у них шикарные, но ни у кого из людей с деньгами к ней интереса нет».

Нелирическое отступление

Автору сразу вспомнилась недавно наблюдаемая картина в сельской местности одного из самых центральных (по отношению к столице) регионов. Земли там много. Причем абсолютно свободной. Но вот и полностью заброшенных деревень предостаточно. Почему? Тут Надежда абсолютно права: инфраструктуры нет, да и работать негде – вот и нет людей. Помните мультфильм про Простоквашино? «Дом ничей. Живите – кто хотите». Так вот – там даже шарики и матроскины не живут.

Казалось бы, разве сама земля не может прокормить? Но «почему-то» в еще живых селах и деревнях практически не осталось домашней живности – разве что куры еще есть. Почему? Мор или очередной «грипп» повальный? А кормить животных нечем. Работы-то тоже, кроме госучреждений, нет – и денег нет.

Растить живность на продажу? А сколько стоит место на рынке в ближайшем райцентре? А продадут ли его вообще? А сан-, вет-, фито- и прочий контроль, длящийся ровно столько, чтобы вся продукция сгнила? А без этого никак.

Поэтому буквально несколько лет назад приезжие торговцы «на корню» скупали у сельчан яблоки по… 50 копеек килограмм. Ну, предположим, сейчас эти цены могли бы вырасти аж в 10 раз – до 5 рублей за килограмм. Как вам такие цены, дорогие москвичи и жители прочих городов нашей необъятной? Налетайте – покупайте: два часа от столицы – и пожалуйста. «Рядами и колоннами», как пел поэт. Но ведь не едет никто – до гипермаркета на час ближе. А сельчан в гипермаркеты только как покупателей пускают.

Объединиться и создать агропредприятие побольше? Так они есть, но еле-еле сводят концы с концами. Ведь, помимо производства, нужно и сбыт организовать. А рынок (на этот раз – магазинный) занят полностью. Открыть свой магазин в областном центре очень дорого, а если открыть – моментально появится очередь из проверяющих. Они, при нынешних правилах, изданных, как известно, исключительно в целях заботы о гражданах, обязательно что-то найдут.

Даже право на охоту у сельчан фактически отняли: охотничий билет, по местным меркам (помните про отсутствие работы?), стоит очень дорого, а результат охоты далеко не всегда бывает положительным. При этом мясо в деревенских магазинах стоит не дешевле, чем в городских.

Так что лозунг «земля – крестьянам!» в жизнь воплотить и этой реформой не удастся. Земля есть, крестьяне есть, а связывает их только тире в лозунге. Вот и штурмуют люди города…

Вадим Яловецкий из АН «Троицкий дом СПб» тоже не видит каких-либо революционных новаций: «Рынок никак не отреагирует, он перенасыщен. По крайней мере, в Ленинградской области цены не вписываются в пониженный спрос. Тут два пути: либо собственник умерит аппетит, либо годами будет ждать своего покупателя.

Что касается изменений, то и сейчас желающие берут участки в аренду на 49 лет, затем переоформляют в собственность. Прирезка давно осуществляется там, где возможно дополнительное межевание или так называемая «зелёная зона», определенная в кадастровом паспорте.

По поводу передачи земель из федеральной собственности в муниципальную я вообще долго ломал себе голову: а раньше муниципальные и федеральные земли существенно разнились? А теперь вдруг Госрезерв будет урезан в правах и станет раздавать земли, подчиняясь директиве? Землей во многих регионах владеют муниципалы, её в избытке. Закон лишь реабилитирует проблемные сделки, где земля принадлежала государству. Новый закон требуется изучить и понять, как он будет действовать. Общие слова ничего не значат, пока не подкреплены конкретикой».

И здесь опять земля никому не нужна. Может, кто-то и хочет купить, но цена слишком высока. Кому-то из собственников и хотелось бы продать, но опять же – цена слишком высока, а снижать желания нет… Вот такой странный товар, такой странный рынок.

А что с ней делать-то – с землей?

Тему реализации закона на практике развивает Эльвира Жейдс из АН «АВЕНТИН-Недвижимость»: «Как говорил Марк Твен: «Покупайте землю – ее больше не производят». И, безусловно, массовое появление на рынке новых объектов повлияет на цены. Но не особо повлияет на платежеспособность и количество покупателей. Предложение значительно превысит спрос.

Поскольку пока неясен механизм передачи земельных участков и не отработана практика в муниципалитетах, рано говорить о фактическом влиянии на рынок в ближайшее время. Если говорить о кадастровой стоимости участков, то специалисты уже успели убедиться в том, что она определена довольно высоко, а иногда и превышает рыночную. Например, у нас в черте города, по нормативу в 12 ИЖС, кадастровая стоимость участка составляет порядка 3,2 млн рублей. А торги предполагают еще и увеличение стоимости – пусть и не всегда значительное, но увеличение. Как все понимают, это примерно цена недорогой однокомнатной квартиры или студии. Соответственно, если цены привязаны к кадастровой стоимости, «обвалиться» ниже нее они не могут.

А ведь на пустом участке нужно еще что-то построить. Да и процесс кадастровой оценки передаваемых земель еще не завершен повсеместно. И их раздел еще предстоит. Чтобы любой гражданин мог потребовать выставить земельный участок на торги, должна быть информация в открытом доступе, база свободных земель. Когда она будет создана и насколько будет доступна, пока мало кому известно.

Про «ничейные земли» – это хорошо, но у нас уже, как повелось: кому было нужно – и так их присоединил (или просто незаконно, или каким-то образом задним числом оформил), а кому не надо – так она ничья и стоит. Вот если не просто разрешат, а максимально упростят процедуру такой передачи, да еще и без очень большой суммы госпошлины, то люди, наверное, постараются оформить все официально.

Что касается платежеспособности, то она зависит во многом от того, насколько четко человек ставит себе цель что-то приобрести. Когда такая цель есть, люди и работу могут поменять, и на вторую пойти, и ипотеку взять, и продать что-нибудь ненужное, или не отвечающее этой цели. Простые граждане у нас не привыкли считать землю выгодной инвестицией. Они берут ее для огородов, для дачи и сезонного отдыха, для ПМЖ, но редко – ради инвестиции и прибыльного использования.

Проще купить квартиру и тут же ее сдать и получать быстрый и относительно легкий доход. С землей же что-то нужно делать, просчитывать ее инвестиционные перспективы и т.п. Этого почти никто не умеет и этому нужно учиться и учить своих клиентов. Вспоминая последние выставки на Жилищном проекте, могу сказать, что на фоне переполненного зала по новостройкам присутствовал едва ли десяток слушателей по загородным объектам и инвестициям в них. И это никак не позволяет ожидать наплыва покупателей земли в ближайшем будущем.

Подавляющее большинство уже построенных коттеджных поселков все еще сталкиваются с проблемой продаж. У новых объектов, скорее всего, добавятся те же проблемы – с дорогами и коммуникациями, например. Так что ажиотажа не будет. Ну и массово на рынок участки тоже не хлынут. Думаю, перед тем, как обнародовать списки доступных для граждан на торгах участков, самые привлекательные объекты уже будут предложены «узкому кругу» заинтересованных людей, которые будут первыми покупателями.

Людям нужна и земля и «подъемные»

«Людям на селе, как правило, и так выделяются участки для личных огородов, - рассуждает Эльвира Жейдс. - Конечно, хорошо, что земля будет передаваться в собственность через 6 лет – это поможет удержать работников хотя бы на такой срок, если земля того стоит. Хотя учителям и врачам с их нагрузками копать огород почти некогда. Только если он возле дома. А если где-то за деревней или далеко от дома... Не думаю, что они массово начнут брать участки.

Если бы у правительства было желание заселить земли, дать возможность людям вести свои хозяйства, то реализация этой идеи сопровождалась бы, как раньше говорили, «подъемными». Причем в какой-то удобной и доступной для людей форме – в виде беспроцентных ссуд, пособий, налоговыми льготами, той или иной социальной программой местных бюджетов и т.п. Тогда люди бы охотнее обзаводились участками и оседали на них».