На честном слове? Может ли суд поверить независимому оценщику в спорах о кадастровой стоимости30 Июля 2014 Кадастровая стоимость земельных участков сегодня используется очень часто: на ее основе исчисляется земельный налог, определяется плата по договору аренды земли у государства или цена выкупа земельного участка. И нередко это приносит серьезную головную боль для собственника или арендатора земли – ведь кадастровая стоимость, утверждаемая соответствующим нормативным актом, практически всегда превышает рыночную, причем довольно существенно. В результате владельцы земли вынуждены оспаривать результаты кадастровой оценки в специальных комиссиях при территориальных управлениях Росреестра. Однако даже если решение комиссии будет вынесено в пользу заявителя, расслабляться рано – ведь оно может быть обжаловано в суд. ВАС РФ рассказал, может ли вердикт комиссии при Росреестре оспариваться администрацией города и на что следует обратить внимание судам при рассмотрении подобных споров.
Фабула дела
ОАО «РУСАЛ Красноярский алюминиевый завод» владеет на праве собственности земельным участком в Красноярске общей площадью 2,6 млн кв. м. В 2011 году Правительство Красноярского края утвердило результаты кадастровой оценки земель. Земельный участок завода был оценен в 4,5 млрд руб. Собственник с такой цифрой не согласился и обратился к независимому оценщику для определения рыночной стоимости земли. Эксперт посчитал, что реальная цена спорного участка в четыре с лишним раза меньше той, которую установило государство, и составляет 1 млрд руб. Затем общество решило воспользоваться правом обжалования кадастровой стоимости своего имущества и обратилось в специальную комиссию при Управлении Росреестра в Красноярском крае. Отчет оценщика при этом, как того и требует закон, был подкреплен положительным экспертным заключением СРО, членом которой является оценщик (абз. 16 ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № В результате комиссия приравняла кадастровую стоимость к рыночной, однако Администрация г. Красноярска с этим не согласилась и инициировала судебный процесс.
Аргументы нижестоящих судов Суд первой инстанции сделал очень любопытный вывод: администрация города вообще не вправе обжаловать в судебном порядке решение комиссии при Росреестре. Арбитражный суд Красноярского края обосновал это буквальным толкованием закона об оценочной деятельности (ч. 1 ст. 24.19). В соответствии с буквой закона, оспаривать кадастровую стоимость участка государственные или муниципальные органы могут только в том случае, если он находится в собственности соответственно государства или муниципального образования. В конкретном же деле собственником земли являлось общество. Администрация попыталась обосновать свой экономический интерес – ведь поступления от земельного налога идут именно в муниципальный бюджет, и снижение кадастровой стоимости, которая выступает базой для исчисления налога, непременно ударит по казне. Но суд сослался на ст. 9 НК РФ, которая определяет круг участников налоговых правоотношений. Не обнаружив в этом перечне высший исполнительный орган Апелляция поддержала этот вывод и заострила внимание на том, что Администрация г. Красноярска не является главным администратором дохода бюджета по земельному налогу – а следовательно, собственного экономического интереса в этом деле не имеет (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2013 г. № Однако окружной суд не согласился с мнением нижестоящих судов. ФАС Суд пришел к выводу о том, что собственный экономический интерес у администрации все же есть, построив такую логическую цепочку:
Однако решение все же устояло, потому что кассационный суд обратил внимание на другое обстоятельство. По его мнению, администрация не может оспаривать законность решения, вынесенного комиссией, ведь все требования закона соблюдены: завод представил комиссии отчет о рыночной оценке земли, который является основанием для пересмотра кадастровой стоимости. Сама же администрация не требовала установления новой кадастровой стоимости, а оспорила выводы комиссии на основании несоответствия их закону об оценочной деятельности. В итоге окружной суд не нашел причин усомниться в достоверности отчета о рыночной стоимости земли или соответствию его закону. Ходатайство о проведении судебной экспертизы заключения оценщика, заявленное администрацией, осталось без удовлетворения, равно как и сама кассационная жалоба (постановление ФАС
Суд решил ВАС РФ сделал два основных вывода: о круге лиц, которые могут участвовать в деле об оспаривании стоимости земли, а также о том, что именно должен проверить суд в рамках такого дела. Суд подтвердил, что городская администрация на самом деле непосредственно не участвует в процессах определения кадастровой стоимости и ее оспаривания. Вместе с тем, результат кадастровой оценки земель напрямую затрагивает права муниципалитетов – ведь именно от него зависит, какими будут поступления в местный бюджет от земельного налога. Вопрос о наличии у администрации собственного интереса был, таким образом, закрыт. Более того, в процессе об оспаривании решения комиссии при Росреестре должен участвовать еще один субъект – собственно территориальное управление Росреестра. Этот вывод ВАС РФ обосновал тем, что комиссия не является самостоятельным государственным органом или организацией, поскольку создается именно при Росреестре.
ВАЖНО!
Попутно ВАС РФ упомянул и о других субъектах, которые могут вступать в споры о кадастровой стоимости земли:
Более того, в ходе рассмотрения дела об оспаривании решения комиссии при Росреестре судья может привлечь и других лиц, если посчитает, что их права затрагиваются этим судебным процессом.
Но самый важный вывод Суда касается круга обстоятельств, которые должен установить суд в подобных делах. ВАС РФ упрекнул нижестоящие суды в формальном подходе к оценке решения комиссии при Росреестре. По сути, они не ответили на главный вопрос администрации: насколько соответствует действительности рыночная цена земли, до размера которой комиссия снизила кадастровую стоимость? Именно для разрешения этого вопроса администрация и просила провести судебную экспертизу отчета оценщика. Но нижестоящие суды ограничились проверкой процедуры принятия решения, не рассмотрев его по существу и не оценив обоснованность рыночной оценки стоимости земли. По сути, при таком подходе единственное, что подтверждает выводы оценщика, – это заключение СРО, членом которой он является. Дело в том, что сама комиссия не вникает в достоверность установленной рыночной цены. Ее роль заключается только в том, чтобы уравнять кадастровую стоимость с рыночной при соблюдении двух условий:
В результате реальность рыночной цены земли не была исследована ни комиссией, ни судами. Кстати, суды не просто отказались взвешивать адекватность отчета оценщика, но еще и обосновали свой отказ. По их мнению, администрация не привела доказательств недействительности отчета. ВАС РФ ответил на это, что отчет сам по себе является доказательством, и его оспаривание приводит к нарушению принципа состязательности. Судья, таким образом, должен не только проверить выполнение всех процедурных требований, но и подтвердить соответствие рыночной цены реальности.
*** Без сомнения, заключение СРО на отчет независимого оценщика не может быть истиной в последней инстанции, особенно когда (и такое встречается все чаще) кадастровая и рыночная стоимость земли различаются в Можно прогнозировать, что и независимые оценщики отреагируют на позицию ВАС РФ и последующую практику. Не исключено, что они будут более осторожными в своих отчетах – и стоимость земли станет расти. В любом случае одна лишь судебная практика, пусть и устоявшаяся, разрешить многочисленные конфликты вряд ли поможет. Необходимо как минимум установить не только верхнюю, но и нижнюю планку в периодичности проведения кадастровой оценки земель («не чаще, чем…»), иначе все судебные разбирательства попросту потеряют смысл.
Документы по теме:
Источник Вернуться к списку новостей |
|
