Процедура оспаривания кадастровой стоимости подорожала в три раза!

7 Августа 2014

  Недавно вступили в законную силу изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в том числе касающиеся процедуры рассмотрения споров о кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости, в связи с чем предлагаем обратить внимание на некоторые из них.

Изменения являются существенными и в целом усложняют процедуру оспаривания кадастровой стоимости земель и недвижимости. Это связано с повышением роли комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, обращение в которую теперь является обязательным условием досудебного порядка урегулирования спора. Но это правило касается только юридических лиц, для физических лиц обращение в комиссию не обязательно.

В настоящее время существует единая позиция судов о том, что те законодательные предписания, которые обязывают обращаться для пересмотра кадастровой стоимости в комиссию не действуют в отношении земельных участков, чья кадастровая стоимость была определена до сентября 2010г. Это связано с особенностями вступления в силу соответствующих положений закона. К таким землям, в частности, относятся земли населенных пунктов Ростовской области, поскольку их кадастровая оценка проводилась в 2008 году. Заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении земель населенных пунктов Ростовской области направляются в суд.

Комиссия так же как и раньше рассматривает обращения заинтересованных лиц о пересмотре кадастровой стоимости объектов по двум основаниям: в связи с установлением рыночной стоимости объекта либо в связи с недостоверностью сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Практика показывает, что в основном спор о пересмотре кадастровой стоимости возникает в отношении таких объектов, как земельные участки, и только по одному из существующих оснований, а именно в связи с установлением рыночной стоимости земель. Но надо сказать, что установить кадастровую стоимость в размере рыночной, можно также и в отношении объектов капитально строительства, если это отвечает интересам владельцев.

Перед обращением в комиссию заявителю необходимо подготовить ряд документов, важнейшими из которых будут заключение независимого оценщика об установлении рыночной стоимости объекта и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. По сути это два самостоятельных заключения, одним из которых оценщик устанавливает размер рыночной стоимости, а второе подтверждает, что заключение оценщика соответствует требованиям закона и специальным стандартам.

По-видимому, такая схема существует для того, чтобы устранить всякие сомнения относительно правильности произведенной оценки земли. Но как раз здесь и скрывается главная проблема, вызывающая сложность прохождения всей процедуры уменьшения кадастровой стоимости. Комиссии не признают, что указанные заключения имеют для них заранее установленную силу и подвергают их содержание подробнейшему анализу, в том числе на предмет соответствия всем требованиям законодательства и стандартам оценки. В результате комиссия может вынести отказное решение по заявлению о пересмотре кадастровой стоимости на основании несоответствия представленных заключений каким-либо требованиям. Далее ничего не остается, как только обращаться в суд с тем же самым требованием и готовить повторную экспертизу для установления рыночной стоимости земли.

Очевидно, что при таком подходе обращение в комиссию может превратиться в бесполезную трату времени и денег, а общее число расходов на процедуру возрастает втрое. Ведь ранее достаточно было проведения одной судебной экспертизы в рамках судебного спора об уменьшении кадастровой стоимости. Теперь к этому еще придется добавить подготовку заключения оценщика и экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, которые имеют одинаковую стоимость. Возможно, что в течение какого-то времени и после прохождения соответствующих судебных споров комиссии изменят эту практику, но пока приходится искать способы ее преодоления.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Однако остается открытым вопрос о том распространяется ли данная льгота на лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, либо же к ним применимы правила наравне с юридическими лицами. С одной стороны, правоустанавливающие документы на недвижимость не содержат сведений о предпринимательском статусе субъекта права, поэтому в суде он может выступать как физическое лицо. С другой стороны, по характеру объекта недвижимости можно прийти к выводу о его коммерческом назначении, поэтому суд, проверив статус заявителя, может признать, что правило о предварительном рассмотрении спора комиссией является для него обязательным так же, как и для юридических лиц.

В части прохождения судебной процедуры законодательных изменений не произошло. Процесс оспаривания кадастровой стоимости в суде хорошо отлажен и не вызывает трудностей, случаев отказа почти не встречается.

В целом процесс оспаривания результатов кадастровой оценки земельных участков и объектов недвижимости значительно набирает обороты. Мотивы понятны, кадастровая стоимость служит базой для исчисления налогов и ее надо уменьшать.