А налоги с "крыши" - выше?

20 Августа 2014

Кого заставят расплачиваться за продажу жилья?
Министерство финансов РФ разработало поправки в Налоговый кодекс.
Документ уточняет порядок налогообложения доходов от продажи единственного жилья. И, по мнению его составителей, еще и исключает возможность уклонения от налогов при занижении стоимости продаваемого объекта.
Обсуждаемый документ находится в открытом доступе на едином портале раскрытия государственной информации. А предлагаемые ведомством поправки включают в себя отмену НДФЛ от продажи жилой недвижимости, если это единственное жилье продавца или если между приобретением другого объекта и продажей этого прошло не более года, то есть человек поменял одно основное жилье на другое.
Помимо этого, из документа явствует, что законопроект подразумевает освобождение от уплаты налога, если физическое лицо (то есть обычный человек, а не фирма) владеет более чем одним объектом недвижимости, но при этом доход от продажи не превышает 5 миллионов рублей и срок владения объектом составляет не менее 3 лет. Правда, тут стоит учесть оговорки Минфина, согласно которым сумма в 5 миллионов не конечная, она определена с учетом жилья в центральных городах России. Регионы смогут изменять эту сумму в большую или меньшую сторону. Помимо этого, регионам позволено увеличивать минимальный срок владения с 3 до 10 лет. Кроме того, в Минфине позаботились и о дачах, их продажа тоже будет облагаться налогом, если площадь дачного домика превышает 50 квадратных метров (о площади земельного участка в документе мы информации не нашли).
Планируемые Минфином нововведения мы решили обсудить с профессиональным сообществом. Основной вопрос был один: удастся ли пресечь различные способы уклонения от НДФЛ при принятии новых поправок?
- В целом стремление Министерства финансов урегулировать нынешнюю ситуацию мне понятно, и я его поддерживаю, - заметила в беседе с "МП" эксперт по вопросам продажи и аренды жилья в столичном регионе Юлия Нестерова. - Но не считаю, что принимаемые меры можно назвать адекватными и эффективными. В первую очередь смущает вольница для регионов изменять "порог" стоимости жилья, которое не будет облагаться налогом. Во-вторых, смущает возможность все тех же регионов менять на местах срок владения недвижимостью. Есть же общие законы о праве собственности, согласно которым недвижимость в течение трех лет в одних руках продается, сдается, закладывается в банки на одних условиях, а недвижимость, находящаяся в собственности менее трех лет, - на других. Но дело даже не в этом.
Обсуждая поправки, нужно понимать, по кому в первую очередь может ударить такой закон. И тут ответ у меня только один - по рынку вторичного жилья, по обычным людям, а вот компании и граждане, работающие с риелторами, в большинстве своем не пострадают.
Как объяснила Юлия Нестерова, проблема кроется в том, что в желании избежать уплаты налогов по-прежнему не будет особых препятствий: можно не продать, а... передарить собственность. Например, сейчас, чтобы обойти налоговое законодательство, собственники продают квартиры по бумагам за сумму меньше 1 миллиона рублей, а на деле - в разы больше. С принятием новых поправок люди будут просто дарить квартиры в обмен на расписки о долге в определенную сумму либо прописывать к себе покупателя и выписываться самостоятельно. От доли на имущество в таком случае можно отказаться в пользу второго собственника. Как отметила Юлия Нестерова, и при продаже квартиры, и при дарении по новому законодательству будет единый налог в 13 процентов. Только при продаже квартиры будет учитываться рыночная стоимость жилья, а при дарении - инвестиционная, которая основана на справке из БТИ. А это совершенно разные стоимости. Так, например, полная рухлядь с дырявой крышей в центре Москвы по рыночным меркам может быть оценена в 300 тысяч рублей за квадратный метр, а по инвестиционным - в 40 тысяч рублей. Соответственно, продает человек, скажем, квартиру за 20 миллионов рублей в центре города, но платить он будет не 2600000 рублей НДФЛ, а оформит дарение и заплатит каких-нибудь 700000 рублей. Разница - в три раза.
- Зато в результате грядущих пертурбаций могут пострадать обычные граждане, - заметила эксперт. - В отличие от риелторов они всех этих нюансов не знают. И вот представьте молодую семью, которой досталась однушка на окраине Москвы. Да, это однушка, но стоит она по нормам рынка миллионов шесть. А эта семья скопила еще два миллиона руб -лей или взяла кредит. И на вырученные деньги она хочет купить себе жилье в Подмосковье - двушку или даже трешку. Теперь представьте, что из-за нового налога эта семья потеряет 780 тысяч рублей. Значительная сумма, не правда ли?
Последний момент, который меня смущает в вопросе ориентирования на кадастровую стоимость жилья, - это отсутствие кадастровой оценки многих объектов недвижимости. Дело в том, что, по моим сведениям, большая часть объектов недвижимости в Москве и Московской области не подвергалась кадастровой оценке, и наверстать упущенное за один-два года не получится.
Так на что будут ориентироваться власти, приняв новые поправки?
В беседе с "МП" Юлия Нестерова отметила, что действующее законодательство освобождает людей от необходимости платить налоги с продажи жилой недвижимости, если собственник владеет объектом более трех лет.
А грядущими поправками установлен порядок налогообложения сделок по продаже недвижимого имущества по заниженной стоимости. Если сумма, указанная в договоре, ниже кадастровой стоимости объекта, умноженной на 0,7, собственнику придется уплатить налог с кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Коэффициент также может регулироваться региональным законодательством - в пределах от 0 до 0,9.
Впрочем, рассматривая возможные новации со всех сторон, напомним, что осенью 2013 года с предложением взимать налог на доходы физических лиц с покупателей, которые приобретают жилье по заниженным ценам, выступила Федеральная налоговая служба. Еще в прошлом году ФНС предложила сравнивать сумму сделки с кадастровой стоимостью недвижимости. В случае выявления расхождений налоговики хотели обязать покупателей доплатить налог с разницы между кадастровой оценкой и суммой, указанной в договоре. Однако идея тогда не нашла воплощения. Но в результате предложение ФНС было включено в документ "Основные направления налоговой политики на 2015 - 2017 годы".
Напомним, что сейчас активно идет работа над внедрением нового налога на недвижимость. Совсем недавно, в июне, правительство России внесло в Госдуму поправки к законопроекту, принятому в первом чтении в 2004 году.
Документ предполагает исчисление налога на недвижимость для физлиц, исходя из ее кадастровой стоимости, и оставляет часть льгот. Тогда депутаты отказались от этой затеи. Теперь, несколько исправив старую версию законопроекта, Минфин предложил документ депутатам. Предполагается, что местные власти смогут вводить новый платеж, начиная с 2015 года (но не позже 2020-го) согласно предельным ставкам: 0,1 процента от кадастровой стоимости жилья (в том числе и недостроенного), гаражей и машино-мест, 0,5 процента - иных строений. Для недвижимости стоимостью свыше 300 миллионов рублей - до двух процентов. Предусмотрен и не облагаемый налогом вычет стоимости 20 квадратных метров для квартиры, 10 квадратных метров - для комнат и 50 квадратных метров - для дома. Отметим, что речь идет о ежегодной плате за владение недвижимостью: есть она и сейчас - правда, по новым поправкам, может вырасти в три раза.
В свете всех этих задумок, на мой взгляд, не стоит ожидать, что граждане охотно пойдут на полную легализацию сделок купли-продажи недвижимости. Причем наш другой эксперт - заведующий сектором по вопросам налогообложения московского отделения Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей "РабКрИн" Александр Безруков - заметил, что способов обойти закон хватает.
- Вот в предложении Минфина указано, что единственное жилье можно продать без всякой уплаты налогов. Теперь подумайте, о каких суммах идет речь - ради них можно заморочиться. А морока может быть вот какая: по закону у нас имеют право оформить дарственную на близкого родственника без уплаты каких-либо налогов. Итак, что делает продавец, который под видом ИП или небольшого ООО сам покупает, а потом продает квартиры? Да все очень просто: он "передарит" все свои квартиры ближайшему родственнику, продаст ту "единственную", и дело в шляпе. Другой способ обмана - это переоформить статус жилья: например, из жилой недвижимости сделать офисную, а налоговый вычет с продажи коммерческой недвижимости составляет всего 6 процентов, а не 13. Есть и такое понятие, как нерезиденты Российской Федерации, то есть не наши граждане. У них подоходный налог может составлять 30 процентов, в связи с чем они будут освобождены от налогового вычета с продажи жилья.
Правда, чтобы применить эту финансовую схему, нужно все очень хорошо просчитать. Но суть в другом: те, кто ставит себе это целью, избегут всяческих налогов. А обычным людям поправки Минфина либо вообще не изменят жизнь, либо осложнят ее. Вот и все.
В беседе с "МП" эксперт отметил, что не призывает срочно "переигрывать" и другие законы, связанные с налогами, так как они довольно продуманы и адекватны. Наверное, в этом есть смысл, потому что нововведения, если будут воплощены в жизнь, потребуют "обкатки". И на практике все может оказаться сложнее, чем в теории.