21 Августа 2014
На российском рынке жилищного кредитования активно растет спрос на ломбардную ипотеку, которая в последнее время выступает в качестве неплохой альтернативы нецелевым потребительским кредитам. Ставки по ломбардной ипотеке всего на 1,5–2% выше, чем по классическим ипотечным схемам, и намного ниже, чем по нецелевым займам. Доля ломбардной ипотеки растет, и у нее есть перспективы.
Конкурент потребкредита
Ломбардная ипотека – покупка нового жилья под залог уже имеющейся недвижимости – используется на вторичном рынке для улучшения жилищных условий. Кроме того, с помощью недвижимости, сданной в залог банку, можно получить деньги на ремонт, поехать путешествовать или закупить товары для своего бизнеса. И все это на условиях гораздо более интересных, чем при оформлении нецелевого потребительского кредита.
"Если говорить о доле ломбардной ипотеки в общем объеме ипотечного рынка РФ, то пока этот показатель еще невелик и, по экспертной оценке, вряд ли превышает 15–20% объема", – подчеркивает Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления "Банка Жилищного Финансирования". При этом есть все предпосылки для весомого увеличения рыночной доли.
По словам И. Жигунова, рост спроса на ломбардную ипотеку, как относительно недорогую альтернативу крупным потребительским кредитам, уже стал одной из важных тенденций 2014 года. Ставки по ломбардной ипотеке, по информации эксперта, чуть выше, чем по классическим кредитам на покупку квартиры, примерно на 0,5–1,5% в зависимости от банка, и на несколько процентных пунктов ниже, чем по потребкредитам. При этом сумма кредитов выше, да и выдаются они на гораздо больший срок.
На данном этапе развитие параллельной ипотеки сдерживается рядом ограничений. Так, объем кредита, по словам И. Жигунова, как правило, не превышает 50–60% рыночной оценки стоимости залога. Кроме того, существует требование к высокой ликвидности залога. Впрочем, ряд экспертов считает, что при удачном стечении обстоятельств и ликвидном залоге в кредит можно получить до 80% от стоимости объекта.
Сдаем на оценку
Ломбардная ипотека – это настоящая разменная монета в так называемых альтернативных сделках, когда владелец жилья улучшает свои условия, продавая, к примеру, "однушку" и покупая "двушку" или меняя "двушку" на "трешку" и т.д. Во всех этих случаях владельцу квартиры нужна доплата. Хорошо, если удалось скопить энную сумму, но чаще приходится идти в банк и оформлять кредит: потребительский или же под залог жилья. Второй вариант часто выгоднее. Другое дело, что банки крайне редко согласовывают кредиты без проверки. В нашем случае процедура андеррайтинга выглядит так. Вначале проверяется залоговое имущество. Тем самым банк пытается свести к нулю предполагаемые риски. Например, при банкротстве заемщика банк будет вынужден выставить залог на продажу для компенсации потерь от невыполненных долговых обязательств. Если залог ликвидный – банк быстро вернет вложенные деньги, если нет – придется долго искать покупателя на залоговое имущество. После проверки залога на ликвидность в дело вступают профессиональные оценщики, аккредитованные банком. Тут уже сам клиент определяет, с какой из компаний он хочет работать. Стоимость работы аккредитованных оценщиков примерно одинакова: от 3500 руб. обойдется оценка квартиры и от 17000 руб. – оценка загородного дома.
Тест на чистоту
Как показывает практика, лучше всего предоставлять в качестве залога городскую квартиру, но и она должна отвечать ряду требований. Дом, в котором расположена квартира, не должен быть слишком старым (не более 30 лет). В квартире не должно быть перепланировок, а также деревянных или смешанных перекрытий.
Далее проверяется юридическая чистота залогового имущества. Хорошо, если в квартире нет прописанных несовершеннолетних или недееспособных лиц – работники банка хотят быть уверены в том, что проблем с продажей недвижимости не возникнет. Если квартира продавалась более трех-четырех раз, банк может отказать в займе.
В случае с загородной недвижимостью банк может иметь свои представления о стоимости объекта, которые не всегда будут соответствовать реалиям рынка.
"При оценке загородной недвижимости существует гораздо больше параметров, которые могут сделать недвижимость неликвидной. Например, практически невозможно получить кредит под залог земельного участка – слишком много рисков. Более того, одного, даже самого ликвидного, залога может не хватить для одобрения кредита", – считает генеральный директор агентства недвижимости Century XXI-"Светлый град" Елена Валеева.
По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании "Метриум Групп", при рассмотрении заявки обязательно учитываются кредитная история заемщика и его доход. Банк рассчитывает максимально возможную сумму кредита, которую заемщик в состоянии обслуживать качественно, без просрочек.
"Если потратить время на серьезное изучение рынка, конечно, можно найти программы с условием выдачи кредита до 50% от стоимости объекта без подтверждения доходов. Но ставки по таким программам довольно высоки – 15–20%", – утверждает М. Литинецкая.
Главное – стабильность
По словам Константина Шибецкого, руководителя отдела ипотечного кредитования ГК "МИЦ", залог уже имеющейся недвижимости не является гарантией того, что кредит дадут. Цель банка при ипотечном кредитовании – это получение прибыли от ежемесячных выплат по процентным ставкам за кредит. Поэтому банки также будут изучать платежеспособность клиента, и только после этого они могут выдать кредит по ломбардной ипотеке.
"Банк может отказать в выдаче ипотечного кредита заемщику, имеющему небольшой стаж или недавно трудоустроенному на новое место работы", – отмечают эксперты ГК "МИЦ".
При этом пакет рассматриваемых документов при ломбардной ипотеке будет меньше, чем при ипотеке классической. Многие банки проверяют не столько размер заработков, сколько стабильность их получения.
Источник
