Лариса Усович: "Настало время отрегулировать кадастровую деятельность"

6 Октября 2014

В течение ближайших двух лет государство планирует объединить кадастровый учет и регистрацию прав в единую процедуру. Новую версию закона о регистрации будут обсуждать на осенней сессии Думы. По замыслу разработчиков, закон должен повысить прозрачность рынка недвижимости, уточнить налоговую базу и послужить пополнению бюджета.

Законопроект предусматривает создание единого информационного ресурса по объектам недвижимости, его цель — свести к минимуму ошибки, неточности, дублирующие и противоречащие друг другу записи. Кроме того, он предлагает органам Росреестра оказывать услуги по экстерриториальному принципу и вводит финансовую ответственность регистраторов за допущенные ошибки.

Положения будущего закона обсуждались на «круглом столе», организованном СРО НП «Кадастровые инженеры» и Центром развития континентального права. О том, какие идеи заложены в законопроекте, рассказывает Лариса Усович, руководитель Центра, участвовавшего в его разработке.

– Новая версия закона «О государственной регистрации недвижимости» — один из приоритетных законопроектов. Думаю, он будет принят Госдумой до конца года и вступит в силу с 1 января 2017‑го. Главная новелла — объединение процедур государственного кадастрового учета (ГКУ) и регистрации прав. Гражданам это серьезно упростит жизнь, поскольку подразумевает подачу одного заявления вместо двух, подготовку одного пакета документов, наличие единого перечня оснований для приостановки и отказа в постановке объекта на кадастровый учет и регистрации прав на него.

У экспертов документ пока вызывает много вопросов, именно сейчас есть смысл подробно его анализировать.

Новый закон регулирует регистрацию прав, сделок, обременений и ограничений прав на недвижимое имущество, а также процедуру ГКУ, ведения Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) и предоставления сведений из него.

Отменяется понятие регистрационного округа: учет и регистрация объектов становятся не только единой, но и экстерриториальной госуслугой. В перечень объектов недвижимости входят участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, имущественные комплексы предприятий и иные объекты, прочно связанные с землей.

В документе ЕГРН описан как единый сводный реестр сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах, основаниях для их возникновения, правообладателях и т. д. Это часть единой федеральной информационной системы. Внутри ЕГРН существуют как бы «подреестры»: объектов недвижимости (кадастр), прав, границ. Они различаются по составу сведений. Также в системе в электронной форме должны храниться реестровые дела и кадастровые карты.

Реестр объектов недвижимости содержит основные (пока 24 позиции) и дополнительные (16) сведения. К первым относятся характеристики, которые возникают и изменяются в результате образования участков, строительства или реконструкции зданий, сооружений и помещений и т. д. Это, например, вид объекта, его местоположение, кадастровый номер.

К дополнительным — данные о фактическом использовании участка, изменении категории земель, о видах разрешенного использования, кадастровой стоимости. Некоторые из них собственник может вносить в уведомительном порядке, например, сведения об изменении назначения единого комплекса.

Реестр прав включает информацию о правах, ограничениях, обременениях, о сделках с объектами. Дополнительные сведения — это, например, отметки о возражении предыдущего правообладателя в отношении зарегистрированного права, о наличии судебного спора и т. п.

Реестровые дела — это совокупность документов, на основании которых формируется запись ЕГРН. Закон требует, чтобы они велись исключительно в электронной форме. Бумажные документы сканируются, удостоверяются регистратором и возвращаются заявителю. Ведение реестрового дела на бумаге возможно, только если заявление и необходимые документы оформлены в простой письменной форме и существуют в единственном экземпляре.

Отдельной статьей органам госвласти и местного самоуправления вменяется в обязанность предоставлять документы для регистрации и учета объекта. Например, решение межведомственной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию или документы по сделке, если одной из сторон выступает публичное образование.

Важный момент — документы возвращаются без рассмотрения, если в электронных документах не соблюден формат. Меня смущает, что форматы (их утверждает Минэкономики) отрабатываются несколько месяцев. Все это время ни рынок, ни органы регистрации не могут нормально работать. Уже сейчас у нас много обращений от тех, не смог сдать межевые технические планы из-за изменений формата.

Настораживает также, что законопроект в случае приостановки учетно-регистрационного действия по решению госрегистратора дает заявителю на устранение проблемы три месяца. Не всегда это возможно.

Очевидно, что со вступлением этого закона в силу упраздняется другой «О государственном кадастре…»: самостоятельный публичный реестр не должен существовать при наличии реестра объединенного. Одновременно с законом о госрегистрации недвижимости необходимо подготовить закон о кадастровой деятельности. Его сейчас разрабатывают эксперты. Есть все предпосылки, чтобы ввести более жесткое и системное регулирование кадастровой деятельности, включая условия допуска, переход к обязательному членству в СРО, требования к СРО и госконтроль за их соблюдением.

Закон должен ввести обязательное имущественное страхование профессиональной ответственности кадастрового инженера — не менее 5 млн руб. (это средняя стоимость объекта капстроительства, чаще всего находящегося в обороте). Наши оппоненты считают, что это увеличит цену кадастровых работ. Мы подсчитали: ежегодный страховой взнос в размере 15 000 руб. с каждого инженера поднимет плату за одно учетно-регистрационное действие всего на 35 руб., а преимуществ — уйма.

Коль скоро закон о порядке регистрации недвижимости повышает требования к качеству сведений не только о правах, но и о самих объектах и предусматривает финансовую ответственность за ошибки, есть смысл уточнить, что такое кадастровая ошибка, отделив ее от реестровой. В закон надо также ввести основания для приостановки действия квалификационного аттестата кадастрового инженера.

Нам удалось убедить коллег по рабочей группе, что необходим внесудебный порядок обжалования решений о приостановлении кадастрового учета, т. е. апелляционная процедура и экспертиза, иногда — независимая. Сейчас обжалование происходит только в суде и нередко заканчивается не в пользу государства. С другой стороны, в моей практике есть случаи, когда заявители, имея на руках решение суда, по два года и более не могут поставить объект на учет. А значит, не платят с него налоги.

Необходима апелляционная комиссия при каждом ТУ Росреестра. Решением комиссии приостановка кадастрового учета может быть отменена в административном порядке. Комиссия должна рассматривать жалобу, опираясь на экспертное заключение, выданное СРО, или на результаты независимой экспертизы.

Все новеллы сейчас обсуждаются. Требования рынка заставляют торопиться с их принятием.

Мнения экспертов

Андрей Козодаев,
генеральный директор ЗАО «Первое кадастровое бюро»:

– Создание законов, регламентирующих учет недвижимости и регистрацию права на недвижимость, изначально связано с необходимостью перехода от земельного налога и налога на имущество физлиц к налогу на недвижимость. Предлагаемый закон этой цели не достигнет, пока не будет внесена ясность в некоторые понятия, в частности — понятие объекта недвижимости. Согласно ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» получается, что это все объекты, прочно связанные с землей. При этом участки законодатель не относит к объектам недвижимости.

Не до конца понятно, относятся ли к ним временные постройки, зеленые насаждения, искусственные водные объекты, объекты благоустройства. Это усугубит неразбериху в постановке на кадастровый учет. Будет потерян контроль над количеством объектов, относящихся к конкретному участку. Кроме того, КУ становится вещью в себе и может служить только в инвентаризационных целях. Его нельзя будет использовать для учета жилого фонда, для формирования муниципального бюджета (отказ от регистрационных округов). Создается коррупционная составляющая для передела собственности.

Ольга Лебедева,
руководитель юридического департамента ООО «АФК-Аудит» (Группа компаний АФК):

– Проект закона существенно не изменит процедуры регистрации и учета.

Безусловно, объединение двух процедур упростит получение сведений, но это преимущество можно будет оценить только после «переходного периода» и не ранее чем через два года. А вот организационные трудности возникнут сразу же. Существующие базы содержат много пробелов, противоречий и т. п. Сегодня вопросы устранения и исправления ошибок по разным причинам решаются в судебном порядке. Многие из них исправить «на обратную дату» невозможно: законодательство не предусматривает этого. Кроме того, как утверждают в Росреестре, нет соответствующей функции в программном обеспечении. Хорошо, если объединение баз позволит не допускать ошибок в будущем. Но что делать с существующими? Ответа в проекте закона нет.

Введение ответственности за действия или бездействие уполномоченного органа и госрегистратора прав порождает дополнительные вопросы. Например, кто и в каком порядке будет определять вину? Если суд, то необходимо будет одновременно доказать как наличие виновного действия (бездействия), так и его связь с возникновением убытков, что практически невозможно. Необходимы подзаконные акты, регулирующие порядок привлечения к ответственности, за нарушение сроков — административная ответственность, без доказывания вины.

В то, что норма закона о сокращении сроков госрегистрации окажется эффективной, я не очень верю. Сроки можно прописывать на бумаге, но в реальности они не соблюдаются, и трудно сказать, будут ли соблюдаться в будущем.

Алексей Горланов,
коммерческий директор ООО «Гарант-Кадастр»:

– Появление такого закона ожидалось давно. Новый закон должен значительно упростить жизнь застройщикам, собственникам, покупателям объектов недвижимости за счет подготовки единого пакета документов и подачи одного заявления для постановки на кадастровый учет и регистрацию прав на объект недвижимости.

Наличие Единого государственного реестра недвижимости позволит сразу получать всю необходимую информацию об объектах недвижимости, что сделает возможным единообразный подход к регистрации. Повышение требований к кадастровым инженерам, переход к обязательному членству кадастровых инженеров в СРО, страхование профессиональной ответственности — логичные меры. Многие кадастровые инженеры уже являются членами СРО, это позволяет организовать устойчивое взаимодействие между заказчиками и исполнителями кадастровых работ.

Ирина Мошнякова,
руководитель отдела недвижимости и инвестиций ООО «Институт проблем предпринимательства»:

– Институт госрегистрации прав на недвижимость формировался более десяти лет и создал много проблем. В новом законопроекте есть немало положительных моментов. Например, предусмотрены пределы правовой экспертизы документов (в зависимости от формы сделки — простая или нотариальная), создается структурированное правовое поле для привлечения к ответственности нотариусов и регистраторов, если их действия привели к возникновению убытков. Но главное — это устранение противоречий между сведениями КУ и реестра прав на недвижимость путем создания ЕГРН.

Эдуард Полонуер,
директор инженерного центра проектно-строительного андреррайтинга СПбГАСУ:

– Государство предлагает кадастровым инженерам примерно такое же саморегулирование, что и оценщикам. Ту же унизительную роль — формально утверждать любое волеизъявление власти, не пытаясь выстроить самостоятельно ни механизм контроля, ни формат страхования профессиональной ответственности. Замена суда апелляционными комиссиями может привести к узаконенному произволу на региональном уровне. Нам предлагают что-то вроде кадастрового «чекизма».

Это тем более удивительно, что в 315‑ФЗ был предусмотрен институт третейских судов. Спорить по поводу возможной ошибки кадастровиков, в конце концов, должны две независимые экспертизы. Истинная роль СРО как профессионального цеха должна состоять в медиации подобных споров. В противном случае СРО не нужны вовсе.

Источник