О переустройстве кадастровой оценки

Последнее время много говорится о новом порядке исчисления налогов на недвижимость (земельные участки, строения и помещения) - исходя из их кадастровой стоимости. Несомненно, это лучший вариант по сравнению с ранее существовавшим порядком. По крайней мере, можно говорить о соблюдении принципа справедливости – собственник дорогой недвижимости платит налог в размере большем, чем собственник дешевой недвижимости. Однако это никак не нивелирует возникающих проблем за-за неточности оценки и, соответственно, споров в отношении установленной кадастровой стоимости.

Напомню, что действующий порядок установления кадастровой стоимости заключается в следующем: уполномоченным государственным органом объявляется тендер среди оценочных организаций на проведение кадастровой оценки. Выигравший оценщик осуществляет определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, не учитывающими особенности конкретных объектов недвижимости. Результаты оценки проверяется саморегулируемыми организациями оценщиков и заказчиком оценки и затем утверждаются.

С учетом специфики методов массовой оценки, ее результатом является стоимость, по своей сути являющаяся рыночной, но по способу расчета – неточной рыночной стоимостью. И это даже с поправкой на то, что согласно действующему законодательству в области оценочной деятельности даже индивидуально определенная рыночная стоимость является лишь наиболее вероятной ценой, то есть также неточной. Отсюда и вытекают противоречия в оценке кадастровой стоимости между собственниками объектов недвижимости, определяющими уровень рыночной стоимости как цену, по которой можно реально продать объект на открытом рынке, и уполномоченным государственным органом, установившим кадастровую стоимость.

Мне представляется, что установленный порядок проведения кадастровой оценки, как минимум в части, ошибочен. Во-первых, он высокозатратен: на проведение кадастровой оценки тратятся значительные бюджетные средства (сотни миллионов рублей). Во-вторых, он высококонфликтен, что подтверждается большим количеством кадастровых споров, число которых будет, несомненно, увеличиваться из-за оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства, жилых домов, дач, гаражей и т.д.

В связи с этим хотелось бы предложить иной взгляд на то, как должна осуществляться кадастровая оценка.

Все давно согласились, что бремя содержания собственности лежит на его собственнике. В таком случае было бы разумным обязанности по проведению оценки в целях кадастрового учета в отношении земельных участков и нежилых объектов капитального строительства используемых или предназначенных для использования в предпринимательской деятельности возложить на их собственников. В описанном случае кадастровая стоимость могла бы устанавливаться на основании отчёта оценщика об оценке конкретного объекта (индивидуальная оценка).

В отношении кадастровой оценки государственного имущества можно было бы допустить два способа оценки, по-прежнему, осуществляемой оценщиками, выигравшими тендер на ее проведение: методами массовой оценки (как сейчас) и путем проведения индивидуальной оценки. Выбор способа оставить за уполномоченным органом.

В отношении земельных участков под ИЖС и дачами, квартиры, гаражи, и, может быть, индивидуальные дома, не используемые в предпринимательской деятельности (такое тоже бывает), целесообразнее оставить текущий механизм кадастровой оценки (массовая оценка).

Естественно, сроки проведения кадастровой оценки или предоставления собственниками сведений об оценке рыночной стоимости принадлежащих им объектов, должны устанавливаться уполномоченными органами.

Первый вопрос, который можно задать – «собственники объектов недвижимости могут быть заинтересованы в занижении кадастровой стоимости, стоит ли им доверять инициативу?». На мой взгляд, доверять можно, если предусмотреть способы контроля цен и механизмы стимулирования честности собственников. Здесь необходимо подчеркнуть, что имеющиеся на практике факты искажения стоимости объектов оценки происходят процентов на девяносто на 90 исключительно по инициативе заказчиков оценки, и лишь в остальных случаях вследствие некомпетентности оценщиков. То есть для решения проблем недостоверности индивидуальной оценки нужно собственников поставить в такие условия, при которых получением им недостоверной оценки было бы экономически невыгодным. А уж собственники, настоящую цену своего имущества представляют достаточно хорошо (с приемлемой для себя погрешностью).

В части контроля: государство, как держатель всероссийской базы кадастровой стоимости объектов, может самостоятельно или с привлечением научных организаций проводить так называемую верификацию данных, то есть, упрощенно говоря, проводить анализ данных государственной базы сведений о кадастровой стоимости на предмет выявления нетипичных отклонений зарегистрированных цен (статистика в помощь). При выявлении «странных» отклонений, уполномоченный орган может затребовать от собственника отчет оценщика либо скрупулезно проверить ранее полученный от собственника электронный отчет об оценке, подписанный ЭЦП (что лучше). При выявлении недопустимых искажений стоимости орган мог бы производить доначисления по налогам на собственность, параллельно обратившись в СРО оценщиков, членом которой состоят «нерадивый» оценщик, с заявлением о проведении проверки и привлечения его к дисциплинарной ответственности (последняя, кстати, вплоть до исключения из СРО, что означает запрет на профессию на 3 года). Также в отношении оценщика возможно введение штрафа в твердой сумме или в процентах от доначисленного налога. Если вдруг собственник не согласен с решением о доначислениях, то он мог бы, как и в настоящее время, обратиться в суд за урегулированием кадастрового спора.

В части стимулирования честности: собственность, используемая в предпринимательской деятельности, постоянно участвует в гражданском обороте – закладывается в залог, покупается и продается. Если ввести правила, что недвижимость может закладываться в обеспечение по рыночной стоимости, но не превышающей кадастровую стоимость, и что исчисление налогов от сделки купли/продажи будет осуществляться исходя из договорной цены, а в случае, если она ниже кадастровой, то из кадастровой, то собственники будут вынуждены стремиться к соблюдению своих интересов через достижение баланса с интересами государства. Это, возможно, приведет и к тому, что многие собственники начнут актуализировать кадастровую стоимость своих объектов чаще, чем это предусмотрено сейчас, тем самым приближая показатели кадастровой стоимости к текущей рыночной. Можно было бы предусмотреть и дополнительное ограничение: если кто-то в договоре купли/продажи указал стоимость меньшую кадастровой, то это его право. Но в таком случае для покупателя достаточно ввести так называемый «мораторий цены», согласно которому он, например, в течение 5 лет не может внести приобретенное имущество в залог, в уставный капитал, в совместную деятельность по цене, превышающей цену покупки с учетом ежегодной (на период моратория) ее корректировки на индекс инфляции. Вот при покупке пусть думает, какую цену вписать в договор – рыночную или заниженную.

Плюсы такого варианта: значительное сокращение бюджетных трат на проведение кадастровой оценки и значительное сокращение кадастровых споров.

Вряд ли разумной является действующая норма, регламентирующая, что в случае оспаривания кадастровой стоимости датой оценки должна быть та же дата, на которую устанавливалась кадастровая стоимость. Здесь, прежде всего, необходимо понимать, что государство, установив периодичность проведения кадастровой оценки в режиме не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет, тем самым установило, что для целей налогообложения кадастровая стоимость одинакова на начало каждого года, попадающего в диапазон от предыдущей кадастровой оценки до следующей. То есть, хоть стоимость в реальности на рынке может меняться за этот период, но государство как бы вменяет (упрощает), что она постоянна. В таком случае, неправильным является запрещать заинтересованному лицу просить изменить кадастровую стоимость, определенную методами массовой оценки, на индивидуально установленную рыночную стоимость по состоянию на начало любого года, попадающего в обозначенный выше период. Зачем запрещать заинтересованному лицу пытаться установить базу налогобложения на будущие годы в пределах периода, если прошедшие годы ему не интересны. Во избежание попыток на взыскание из бюджетов ранее «излишне» уплаченных налогов (аренды) достаточно прописать норму, согласно которой, если в условный налоговый (платежный) период кадастровая стоимость не оспорена, то последующее изменение кадастровой стоимости на начало любого последующего года в пределах такого периода не влечет пересчета уплаченных налогов и иных платежей за предыдущий год. То есть, если вовремя не спохватился, то сам виноват – своим бездействием акцептовал зарегистрированную кадастровую стоимость. И так правильно, ибо после драки кулаками не машут. Но если кто-то желает оспорить кадастровую стоимость, то рыночная стоимость должна определяться по состоянию на начало налогового периода (первое января).

Ошибкой является отсутствие законодательного закрепления или установленного иным образом правила, что при кадастровых спорах в обязательном порядке соответчиком должен привлекаться оценщик, осуществлявший кадастровую оценку. Как правило, сейчас ответчиком в спорах является ФБУ Росреестра, функции которого: быть заказчиком кадастровой оценки и вести реестр установленной кадастровой стоимости. То есть Росреестр в кадастровых спорах не являются заинтересованным лицом – ну примет Суд решение о корректировке, изменим стоимость, не примет - нет. На самом деле в кадастровых спорах в профессиональных баталиях должны сходиться предыдущий оценщик с новым оценщиком. По крайней мере, предыдущий оценщик сполна получил от государства вознаграждение за свою работу, результаты которой оспариваются. Поэтому процессуальные расходы должны в какой-то степени возлагаться и на оценщика, выдавшего ошибочный результат.

Буквально на днях Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, которым закрепляется новый порядок проведения экспертизы отчетов об оценке саморегулируемыми организациями оценщиков: вместо экспертизы на соответствие отчёта оценщика требованиям действующего законодательства вводится экспертиза на подтверждение стоимости, указанной в отчете оценщика. Это благое желание под неверным пониманием значения нормы «проверка на соответствие отчёта требованиям действующего законодательства». Самыми заинтересованными в таком виде экспертиз являются исключительно саморегулируемые организации оценщиков, поскольку такие экспертизы и дороже и продолжительнее. Но законодатели должны понимать, что, на самом деле, проверка отчёта на соответствие законодательным требованием обеспечивает подтверждение или отрицание содержащегося в отчете вывода о стоимости. Если отчет выполнен в полном соответствии с законом и стандартами, то полученная стоимость заведомо верна (презумпция достоверности). Такая проверка – это не просто проверка наличия определенных разделов в отчете оценщика, о чем думаю многие. Это полноценная проверка. Если кто-то новую идею преподносит под предлогом, что можно сделать идеальный отчет с точки зрения закона, но с неверным результатом, то это неправда. Кроме того, перед внесением новой нормы об экспертизах следовало бы обратить внимание на то, что согласно Федеральному стандарту оценки об экспертизах (ФСО №5), она не является новой оценкой. Как говорится, почувствуйте разницу: и предыдущий вариант и предлагаемый не есть оценка. В таком случае, почему вдруг новый вид экспертизы обеспечивает правильность результата, а предыдущий нет? А если принять норму, что экспертиза на подтверждение стоимости есть оценка, то почему бы для экономии средств бюджета сразу кадастровую оценку не проводить силами сами СРО? Кроме того, нужно четко представлять, что новый вид экспертиз обойдется и для государства, и для собственников существенно дороже, чем сейчас. Разве это разумно?

Кстати, полагаю, что экспертизы СРО в части отчетов для целей корректировки кадастровой стоимости должны быть бесплатны (и для оценщиков, и для государства), поскольку это функция контроля своих членов, возложенная законодателем на саморегулируемые организации оценщиков. Так сказать, общественная нагрузка СРО за право работы оценщиками её членов. Сейчас же, в стоимости проведенных кадастровых работ, выплаченных из бюджетов, весьма значительную долю стоимости составляет экспертиза СРО.

Подводя некий итог, хотелось бы обратить внимание законодателей или исполнительных органов на иные варианты устройства кадастровой оценки в России и, как минимум, инициировать дискуссию по данному вопросу.

Источник