|
С 1 января 2015‑го результаты государственной кадастровой оценки (ГКО) отдельных объектов нежилого фонда станут базой для расчета налога на имущество юридических лиц. Сначала в Москве, Петербурге и еще 20 регионах, далее — везде. Во многих случаях это приведет к росту налоговой нагрузки на собственников. При этом увеличение стоимости зданий и помещений может опираться на ошибочные или недостаточные данные. О том, может ли индивидуальная оценка снизить налогооблагаемую стоимость, в каких случаях и что именно нужно делать, рассуждает советник руководителя Института независимой оценки Сергей Дмитриев.
Один из моих знакомых, выбирая, где именно в США поселиться, рассматривал лишь те городки, в которых ставки налога на недвижимость были наибольшими. Потому что хотел жить именно в ухоженном и безопасном месте. Нашел. И не жалеет.
Во многих развитых странах налоги на недвижимость формируют более 70% (бывает и более 90%!) доходов муниципальных бюджетов. Но расходование поступлений от этих налогов имеет жесткую и известную населению структуру. Столько-то — на муниципальную полицию, столько — на школы, столько — на дороги и т. д. Эти деньги тратятся на поддержание качества городской среды, то есть на поддержание ценности/стоимости недвижимости в поселении. И это понятно любому жителю.
В России также начался процесс усиления роли имущественных налогов.
В соответствии с 307‑ФЗ под новый порядок налогообложения подпадают:
«1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций…»
Нас будут интересовать первые два пункта.
Но для начала неплохо бы соотнести возможный жар дискуссий с реальным масштабом проблемы. В Петербурге кадастровая оценка по состоянию на 2014 год выполнена почти для 110 000 зданий (всех назначений) и почти 6000 нежилых помещений площадью более 3000 кв.м каждое. На сайте Комитета по земельным ресурсам и землеустройству 27 ноября опубликован перечень (по-видимому, предварительный) объектов, подпадающих под условия, описанные в 307‑ФЗ. В нем 1045 зданий и помещений общей площадью 11,3 млн кв. м. Окончательный список должен быть размещен до 1 января на официальном сайте субъекта РФ.
Общая площадь нежилого фонда Петербурга — 87,7 млн кв. м. То есть «кадастровый» подход пока затронет примерно 13%.
Когда достоянием публики стали результаты кадастровой оценки квартир, основной пафос критики состоял примерно в следующем. Как такое может быть, чтобы кадастровая стоимость квартиры в доме около метро «Озерки» оказалась больше, чем квартиры той же площади, но на Фонтанке и с видом на Летний сад?
И лишь позже возмущенные критики уяснили, что объектом оценки были квартиры как части строений, а стоимость прав на соответствующие им доли участков не учитывалась. То есть не принималась в расчет выгода их расположения. По сути это была оценка затрат на «складывание кирпичей в определенном порядке» — на строительство дома (его части — квартиры) за вычетом накопленного физического износа. Чем старше дом — тем больше износ.
С нынешней кадастровой оценкой зданий и помещений все в точности так же. Фактически оцениваются остаточные стоимости воспроизводства или замещения. При этом опять учитывается лишь физический износ, определяемый как отношение хронологического возраста строения к нормативному сроку его службы (который для многих зданий может составлять не менее 100 лет!). Раньше такая стоимость называлась инвентаризационной. Но она была куда более детально обоснованной, чем нынешняя кадастровая. Потому что инвентаризационная стоимость вычислялась на основании весьма подробных и достоверных сведений о характеристиках строения. А вот кадастровую рассчитывают на основе существенно меньшего объема информации. И часть недостающих исходных данных заменяется различными предположениями и допущениями, которые могут не во всем соответствовать реальным свойствам конкретных строений.
Именно способ вычисления кадастровой оценки и ограниченность используемых для этого исходных данных предопределяют то, что ее результат может отличаться от того, который был бы получен при более подробном и точном описании объекта. Или при его индивидуальной оценке независимым оценщиком, когда подробно учитывались бы не только технические особенности строения, но и экономическая оправданность его использования в будущем. То есть наличие у объекта функционального и экономического износа (обесценения). Последнее обстоятельство никак не отражается в результатах ГКО.
Сам способ выполнения ГКО (метод массовой оценки) определяет возможность того, что результат ее может не соответствовать реальным техническим характеристикам или экономическим особенностям некоторых объектов (самого объекта или его окружения). А вот насколько методика исполнения ГКО и использованные для нее данные «не идеальны» и какие это создает предпосылки для оспаривания ее результатов, можно будет судить лишь по результатам публикации отчета о ГКО на сайте Росреестра. И то если версия отчета, предназначенная для публикации, будет достаточно полной.
А теперь о сугубо практических вопросах.
Как собственнику объекта понять, что кадастровая стоимость его строения (читай — база налога на имущество) неоправданно завышена? Проще всего обратиться с этим вопросом к профессиональным оценщикам. Такая консультация будет недорогой и не потребует много времени.
И что делать, если подозрения подтвердятся?
В законе об оценочной деятельности достаточно полно описан порядок пересмотра результатов ГКО (статья 24.18). В нем же установлено, что «основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
– недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
– установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость».
Чтобы узнать, достоверные ли сведения были использованы при выполнении ГКО, заявитель вправе обратиться к заказчику (в Петербурге это КЗРиЗ). Если выяснится, что данные недостоверны, заявитель в установленном (той же статьей закона) порядке может обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Было бы естественно ожидать, чтобы в таких случаях результат ГКО с использованием уточненных данных пересчитывает исполнитель ГКО (например, в порядке гарантийных обязательств) по поручению ее заказчика. Однако закон в явной форме этого не подразумевает и относит установление соответствующего порядка (пока он так и не установлен!) к компетенции МЭР.
Закон предоставляет возможность заменить результат ГКО на результат индивидуальной оценки объекта. В некоторых случаях это может помочь собственникам избежать неоправданно высокого налога.
Общая схема действий собственника представляется следующей.
1. Обращение за консультацией к оценщику (о наличии оснований для изменения результата ГКО и о значимости вероятных последствий — стоит ли овчинка выделки).
2. Принятие одного из следующих решений:
– ничего не предпринимать (нет оснований для изменения результата ГКО, или ожидаемый эффект недостаточен);
– запросить исходные данные об объекте, использованные при выполнении ГКО, и. если они не соответствуют реальным характеристикам, обратиться в комиссию по кадастровым спорам;
– заказать независимому оценщику оценку рыночной стоимости объекта (с обязанностью «защиты» отчета об оценке на заседании комиссии) и обратиться в комиссию с просьбой заменить результат ГКО объекта на его индивидуальную оценку.
Рано или поздно Россия, как и весь цивилизованный мир, придет к уплате налогов со стоимости, близкой к рыночной. И если налоговое бремя окажется непривычно большим, то в умах «ширнармасс» может возникнуть закономерный вопрос: что именно государство (или муниципалитет) дает налогоплательщикам и как эти «услуги» связаны с уплатой налогов и их размерами? А от такого вопроса и до формирования общественного самосознания недалеко.
Можно ли надеяться, что в России рост налогов на недвижимость будет сопровождаться ростом количества и качества услуг государственного сектора плательщикам таких налогов? Хотелось бы. Но, как говорил Михаил Жванецкий, «в то, что что-то добавят, — не верю. Что отберут то, что есть, — верю сразу и во веки веков».
Источник
| 
