Базовые ценности

25 Декабря 2014

С 2015 года аренда земельных участков в Мурманске будет рассчитываться по новой методике

Совет депутатов города Мурманска после долгих дискуссий всё-таки принял решение отказаться от кадастровой оценки земельных участков и перейти к базовой ставке по аренде. Всё новое, как известно, хорошо забытое старое. Когда-то в заполярной столице так и считали. Ставка разнилась в зависимости от района - Ленинский, Октябрьский Первомайский или промзона. Теперь же она будет рассчитываться по специальной формуле с использованием большого числа корректирующих коэффициентов.

А мужики-то не знают…

Большинство арендаторов ни сном ни духом не подозревают, что с нового года они будут платить за землю по-новому. Но вопрос решённый. Уже в первом квартале предприниматели увидят новые квитанции. Согласно данным кадастровой палаты, в областном центре зарегистрировано 3600 земельных участков. До последнего времени арендная плата за каждый из них рассчитывалась исходя из рыночной (или кадастровой стоимости): чем привлекательней участок, тем он дороже. Однако величина эта, как показала практика, слишком спорная и даже в какой-то мере субъективная. Недаром мурманские суды были завалены исками предпринимателей, которые были не согласны с кадастровой оценкой земельных участков.

«Мы попали в неловкую ситуацию, - рассказывает председатель экономической комиссии Мурманского горсовета Василий Вологдин. - Дело в том, что закон Мурманской области позволяет вести расчёт аренды земельных участков двумя способами, исходя из базовых ставок или с помощью кадастровой оценки. Для того чтобы определить, сколько стоит земля, правительство объявляет аукцион на право ведения оценочной деятельности. Как правило, выигрывают такие конкурсы оценщики не местные».

Получается, что заезжие эксперты определяют стоимость нашей земли. Например, в 2010 году, по мнению таких специалистов, отдельные участки в Мурманске стоили так же, как аналогичные в Санкт-Петербурге. Сравнение, конечно, лестное, но накладное для кошелька арендаторов. Немудрено, что многие предприниматели не согласились с такой оценкой. А около 600 бизнесменов, используя лазейки в законодательстве, сумели доказать, что цена участков сильно завышена. «В итоге городской бюджет недополучил в течение двух последних лет 200 миллионов рублей, - сетует Василий Вологдин. - Надо понимать, как происходили подобные процессы. Судьи - не оценщики. Приходит предприниматель, приносит отчёт независимого эксперта, с которым он, вероятнее всего, договорился. Что может сделать судья? В лучшем случае отправить в СРО на проверку. Но как там проверялись эти оценки, тоже неизвестно».

Намаявшись с судебными разбирательствами, городские власти решили вернуться к базовым ценностям. Комитет имущественных отношений Мурманска объявил конкурс. Выиграла его снова не местная, но, как говорят, очень авторитетная питерская компания. Её специалисты провели научные изыскания и вывели формулу арендной платы.

Многочлен со множеством неизвестных

Глядя на эту формулу - многочлен со множеством неизвестных, невольно вспоминаешь формулу для расчёта пенсий. Без пол-литра не разберёшься! Площадь, умноженная на базовую ставку и умноженная на шесть коэффициентов. Плата за аренду может понижаться или повышаться в зависимости от местоположения участка, его площади, общественной значимости, социальной поддержки и динамики рынка. Согласно новой методике, необходимо учесть буквально всё. Например, функциональное назначение объекта: что это - склад, торговый комплекс, банк или офис. Социальную значимость. Очень большие льготы обещаны обществам инвалидов.

Зная русского человека, сложно предположить, что предприниматели упустят возможность работать под крышей какого-нибудь союза ветеранов или людей с ограниченными возможностями. И кто запретит им впредь обращаться в суды. Раньше оспаривали кадастровую стоимость, теперь возьмутся оспаривать коэффициенты.

«Если раньше несогласные арендаторы оспаривали оценку земельного участка, то теперь им придётся оспаривать базовые ставки. Это сделать намного сложнее, - считает Василий Вологдин. - К тому же большое число коэффициентов позволит сделать плату за аренду каждого земельного участка справедливой. В первом квартале 2015 года мы намерены обратиться к компании-разработчику с просьбой плотно поработать с предпринимателями, исследовать различные аспекты аренды и, возможно, внести поправки».

Одна из таких поправок была внесена по горячим следам. Когда депутаты впервые получили формулу - они ахнули. Средняя плата за аренду выросла в два раза. Но социальные взрывы никому нынче не нужны, поэтому администрация и Совет депутатов города Мурманска дружно решили применить мультипликатор. Так что предпринимателям не стоит пугаться новогодних подарков, так как предложенные базовые ставки будут умножать на коэффициент 0,5. Фактически их будут делить пополам.

Кто будет платить больше?

Приятно, что муниципальные власти проявили гуманизм и фактически отказались от половины причитающейся платы в пользу предпринимателей. И всё же некоторые категории арендаторов станут в итоге платить больше, чем сейчас. Согласно результатам опроса руководителей мурманских предприятий и организаций, среднее значение доли земельных платежей в общей сумме затрат составляет 1,6% или 8% чистого дохода собственника.

Авторы новой методики, проанализировав все договоры аренды земельных участков, которые находятся в собственности муниципалитета, выявили 45 видов функционального использования объектов. Но для пущей простоты решили объединить их в восемь групп: жилая, гаражная, офисная, производственно-складская, торговая, рекреационная, линейные объекты, а также земельные участки, предоставленные в аренду для выполнения изыскательских работ.

Поскольку в Мурманске рынок аренды земельных участков отсутствует, то ориентировались на коммерческую недвижимость. Её можно разделить на следующие сегменты: 34% - офисные здания и помещения, 28% ­ гаражи, 27% ­ торговые площади и 11% - производственно-­складские объекты. Так вот, в выигрыше окажутся гаражи и склады. А торговые центры и банки будут платить больше.

Узнать конкретные цифры каждый предприниматель может в комитете имущественных отношений Мурманска. В ближайшее время в холле КИО будет установлено специальное оборудование, где, зная характеристики своего участка, можно самостоятельно рассчитать арендную плату за землю.

Понять и принять

Примечательно, что в новом составе Мурманского горсовета достаточно руководителей предприятий, которых нововведения обязательно заденут. Вопрос в том, насколько сильно. Понятно, что депутаты-предприниматели максимально постарались подложить соломки. Генеральный директор делового центра «Меридиан» и депутат Марина Калмыкова так описывает настроение бизнес-сообщества от новой методики: «Все ждут, что будет после 1 января. Представители гостиничного и ресторанного бизнеса уже ощутили на себе подорожание продуктов питания и алкоголя. Поэтому любое увеличение ставок – и налоговых, и арендных, естественно, очень сильно скажется на финансовом результате. Прогнозирую, что будет очень много недовольных, кто-то из предпринимателей обратится в судебные органы. Но надеюсь, что вытянем ­ и не такое переживали. Начиная с 90­х годов, в отеле «Меридиан» никогда не было сокращений. И на сегодняшний день, даже с учётом увеличения ставок, мы всё равно позволили себе с 1 января проиндексировать заработную плату для рабочего персонала на 15%. Не хотелось, чтобы из-за повышения ставок на аренду или налога на имущество предпринимателям пришлось отправлять людей на улицу».

По её мнению, разумно будет пересмотреть ставки уже в июне месяце. Полгода достаточный срок для того, чтобы понять, потянет мурманский бизнес дополнительное бремя или нет. Хотя, по словам главы муниципального образования город Мурманск Алексея Веллера, областной центр не рассчитывает получить дополнительные доходы от этих изменений. Прогнозируемый сбор за аренду земли в 2015 году будет равен показателям 2013-го. Выходит, что сегодняшние стоны коммерсантов не обоснованы.

«Конечно, любой бизнес всегда хочет платить меньше. Он строится на том, чтобы зарабатывать деньги и приносить доход. Поэтому предприниматели будут противиться. Другое дело, что мы должны воспитать в себе социальную ответственность, которая развита в европейских странах. Там понимают, что эти деньги идут на благо мурманчан. И наш бизнес должен не то чтобы смириться, но, по крайней мере, понять и принять нововведения», - считает Максим Белов, пожалуй, самый молодой из нынешнего состава Совета депутатов города Мурманска, также представитель бизнеса.

Брать пример и советоваться нам не с кем, так как в этом вопросе Мурманск пионер среди муниципалитетов. Санкт-Петербург не в счёт - это миллионник, город федерального подчинения. Так что будем сами разбираться в коэффициентах и мультипликаторах и добиваться справедливой платы для каждого из 3600 земельных участков.

Источник

Региональное отделение:  Мурманское региональное сообщество