В конце года принято подводить итоги — чем он запомнился, что интересного произошло, есть ли динамика. Для рынка недвижимости 2014 год ознаменовался несколькими яркими событиями — активным выходом проектов, повышенным спрос со стороны покупателей, увеличением интереса к ипотечным продуктам и, наконец, ростом ставок до 16-18%. Эксперты рынка недвижимости высказали свое мнение о результатах 2014 года.
Год повышенного спроса
Уходящий год запомнится повышенным спросом на недвижимость, отмечают все без исключения эксперты рынка. При этом было зафиксировано два всплеска спроса — весной и осенью, отмечает генеральный директор компании «Домус Финанс» Анна Чижова. «Это было связано с двумя факторами: во-первых, экономическая и политическая неопределенность и резкие изменения курса рубля заставили людей искать инструмент сохранения сбережений. Традиционно таким инструментом является недвижимость. Во-вторых, на рынок было выведено большое количество объектов, что также подстегнуло спрос. Покупательская активность была высокой», — отмечает эксперт.
Также, по словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», стоит отметить существенный рост ипотечных сделок. По данным Росреестра за 11 месяцев 2014 года было заключено 38,72 тыс. подобных сделок, что выше показателей за весь предыдущий год на 9,7%. При этом их количество увеличивалось в течение всего года практически равномерно. «Рост выдачи жилищных кредитов происходил на фоне снижения вкладов физических лиц и увеличения количества займов с минимальным первоначальным взносом. А это значит, что таким образом население защищает накопления, инвестируя их в недвижимость», — подчеркивает Литинецкая.
Застройщики, в свою очередь, грамотно поддерживали спрос: выводили новые корпуса в существующих проектах по стартовым выгодным ценам, пролонгировали акции с лета на осень, например, в конце года предлагали новогодние скидки. Такс образом, как отмечает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОПИН, любые значимые экономические факторы — ослабление рубля, повышение ставки — стимулировали покупательский спрос.
Законодательные инициативы
Уходящий год запомнится также рядом законодательных инициатив и уже принятых документов. Так, с начала года вступили в силу поправки к 214-ФЗ, касающиеся страхования ответственности перед дольщиками, что повысило расходы девелоперов. Также осенью был введен новый налог на недвижимость, который теперь привязан к стоимости квадратного метра не по БТИ, а по кадастровой оценке, и максимально приближен к рыночной. Как рассказывает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», нововведение повысит налоговую нагрузку на собственников недвижимости, особенно это коснется квартир в старом жилом фонде в престижных локациях.
Осенью, продолжает эксперт, депутаты Госдумы постановили увеличить срок владения недвижимостью, по истечении которого доход от продажи освобождается от НДФЛ. Раньше он составлял три года, далее в обсуждениях речь шла о 7 годах, в итоговом документе значится пять лет. Что важно, сделан ряд послаблений для тех, чьи квартира или дом были приватизированы или достались по наследству (то есть не были куплены на рынке).
Еще одно постановление властей столицы, опубликованное в середине ноября, вменяет застройщикам жилья в обязанность возведение социальной и транспортной инфраструктуры «за счет собственных средств в рамках затрат на создание основного объекта» с последующей передачей в собственность города без каких-либо компенсаций. Фактически застройщик берет в аренду участок, строит поликлинику, передает городу, а в случае прекращения договора аренды, если в этот момент строительство объектов инфраструктуры не завершено, застройщик обязан «вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он его получил». Это также ляжет дополнительной нагрузкой на стоимость квадратного метра.
Рынок элитного жилья
Главная интрига уходящего года на рынке элитной недвижимости заключается в том, что стремительное падение рубля и макроэкономические сложности самым неожиданным образом отразились на продаже квадратных метров в новостройках. Как рассказывает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, в последнем квартале года наблюдается ажиотажный спрос на первичное жилье, которое номинируется в национальной валюте. В результате по темпам продаж четвертый квартал даже перекрыл лучшие времена 2013 года. При этом в отличие от кризиса 2008 году, когда покупатель практически отвернулся от первичного жилья, сейчас происходит совершенно обратный процесс — на элитном рынке много новостроек, и люде не боятся покупать в них квартиры.
«На фоне внешней нестабильности рынок недвижимости выглядит наиболее стабильным для потенциальных покупателей: строящиеся объекты растут в цене, в остальных объектах цены стабильны, дополнительные предновогодние акции еще больше увеличивают итоговую доходность инвестиций в недвижимость. В условиях неопределенности развития экономической ситуации жилая недвижимость традиционно рассматривается в качестве надежной инвестиционной альтернативы», — добавляет Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли».
Загородный рынок
Рынок загородной недвижимости в 2014 году преимущественно развивался за счет участков без подряда в организованных коттеджных и дачных поселках. За счет меньшего бюджета покупки этот сектор остался привлекательным для потенциальных клиентов, отмечает Наталья Картавцева.
Также высоким спросом пользуются готовые проекты в концептуальных поселках, тем более что их предложение ограничено. Что касается стоимости, цены на загородном рынке в течение года не демонстрировали заметного роста и даже корректировались в пользу понижения в отдельные месяцы. Все это в сочетании с правильной политикой продавцов позволяло реализовать предложения в загородных проектах.
На рынке элитной загородной недвижимости в этом году получили развитие тенденции, наметившиеся ранее, комментирует Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. Так, продолжился сокращаться объем качественного предложения на первичном рынке загородной «элитки». С другой стороны, продолжается изменение покупательских предпочтений. Типовая сделка сегодня — это довольно миниатюрный по меркам элитного жилья коттедж под отделку площадью 400 кв. м с участком 20-25 соток. «Версали» и гектары сегодня практически никому не нужны.
Об ипотеке
Весь 2014 год ипотека оставалась одним из основных драйверов рынка, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой». По ее словам, в первом полугодии ставки оставались стабильными, во втором начали расти — за последние полгода рост составил минимум 1%, а в некоторых коммерческих банков (без госучастия) — до 3%.
«Несмотря на формальное ужесточение требований к заемщикам, осенью около 50% кредитов по-прежнему выдавалось с первоначальным взносом менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, на кредиты с первоначальным взносом менее 20% приходится около четверти всех заявок. Исходя из этих показателей, логично предположить, что большинство граждан решаются на ипотеку, не имея серьезных накоплений. Подобные кредиты представляют группу высокого риска, а если учесть неблагоприятные экономические прогнозы на будущий год, то с большой долей вероятности половина этих заемщиков в недалекой перспективе может оказаться в рядах должников», — комментирует эксперт.
Если говорить о прогнозах, то поскольку ЦБ РФ повысил ключевую ставку сразу до 17%, в наступающем году коммерческие банки будут предлагать ипотеку со ставкой от 17% и выше. В банках с госучастием ставка может быть ниже (если государство согласится ее субсидировать), так как психологически ипотека со ставкой 15% и более отсекает существенную часть потенциальных заемщиков.
В то же время в массовом сегменте ипотечные покупки все равно будут: на рынке всегда есть покупатели, которым необходимо срочно решить жилищный вопрос. Скорее всего, это будут люди с достаточно крупными первоначальными взносами и стабильным заработком, которым будет нужен сравнительно небольшой кредит.
***
Стабильное развитие рынка недвижимости привело к тому, что в течение последних нескольких лет наблюдался рост его основных показателей — спроса, объемов предложения и цен, резюмирует Мария Литинецкая. Этот год не стал исключением, данный тренд сохранился. Более того, покупательская активность на рынке недвижимости в 2014 году была выше, чем в предыдущие годы, что обусловлено, в том числе и нестабильной экономической ситуацией. Примечательно, что ажиотаж наблюдался не только со стороны покупателей, но и девелоперов. В течение всего года на рынок регулярно выходили новые проекты — по сравнению с 2013 году новые жилые комплексы появлялись в 1,5 раза чаще. Что ж, будем надеяться, что стадию активного роста подхватит другой, не менее благоприятный тренд.
