20 Января 2015
Председатель Уральского совета управляющих компаний и девелоперов Алексей Караваев — о том, как область выбирала тех, кто попал под исчисление налога на имущество по кадастровой стоимости. «Абсолютное большинство собственников будет оспаривать кадастровую оценку».
С 2014 года Налоговый кодекс РФ позволяет исчислять налог на некоторые деловые и торговые центры исходя из их кадастровой, а не среднегодовой оценки, как было ранее. Необходимое условие для этого — здание должно быть включено в специальный перечень, определяемый и публикуемый региональным правительством в не позднее 1 января следующего года. 30 декабря 2014 года правительство Свердловской области на своём сайте опубликовало такой перечень. В нём 41 здание, среди которых торговые центры «Гринвич», «Карнавал», «Универбыт», Limerance, «Радуга», «Гермес-Плаза», «Бум», «Глобус», «Парк Хаус», «Алатырь» и другие. В 2015 году собственники этих торговых и деловых центров будут платить налог на имущество, опираясь на кадастровую оценку этих зданий.
Напомним, что кадастровая оценка осуществляется оценщиком, выбранным уполномоченным государственным или муниципальный органом власти. Результаты оценки вносятся в государственный кадастр недвижимости.
Ольга Чебыкина: Алексей, здравствуйте.
Алексей Караваев: Здравствуйте.
ОЧ: 30 декабря правительство утвердило порядок взимания налога на недвижимость по кадастровой стоимости. Дата бросается в глаза. Пытались успеть?
АК: Да, успеть были обязаны, потому что если бы не опубликовали закон в текущем 2014-м году, то на следующий год применить эту норму было бы невозможно согласно закона, и с пополнением бюджета пришлось бы немножко подождать.
ОЧ: Вы однозначно трактуете это как способ пополнения регионального бюджета?
АК: Безусловно. Любое увеличение налогов — это пополнение бюджета.
ОЧ: То есть тут речь не идёт ни о какой высшей справедливости.
АК: Доля справедливости отчасти в подобной мере есть, потому что крупные торговые и административные объекты являются крупными генераторами денежных потоков и должны быть крупными налогоплательщиками. Видимо, такое происходит не всегда. Возможно, используются какие-то способы, чтобы минимизировать налогообложение. И областное правительство решило всё-таки добрать эти суммы с помощью такого простого и действенного способа, как введение налога на имущество по кадастровой стоимости.
ОЧ: Это означает однозначное увеличение налоговых затрат для собственников этих зданий?
АК: Да, конечно.
ОЧ: В списке зданий, собственники которых будут платить налог по-новому, есть «Парк-Хаус» и «Алатырь», а, например, «Комсомолла» и «Мегаполиса» нет. И бог бы с этими объектами — «Меги», второго по величине объекта, в этом списке тоже нет. А «Гринвич» есть. Также нет «Высоцкого». Как вы думаете, каким образом формировался список? Публично был озвучен только один критерий — это здания больше 5000 квадратных метров.
АК: Я могу предположить, что администрация области решила выбрать некоторые объекты в качестве пробников. Схема взимания налога вызывает много вопросов технического и правового характера, также неясно, как будет проводиться собственно кадастровая оценка. В первый год применения данной практики будет большое количество споров, такой же процент, какой был при взимании земельного налога с кадастровой стоимости. Тогда суды были просто завалены исковыми требованиями о пересмотре кадастровой стоимости. Такая же ситуация может получиться и здесь.
Вы привели примеры объектов, которые, казалось бы, должны были попасть в список. Тут я не могу прокомментировать, почему так произошло. Может быть, это связано со множественностью собственников в этих объектах и с естественным затруднением исчисления правильного налога. Когда собственников много, возникают различные технические сложности, как правильно посчитать.
ОЧ: Но за кадром мы с вами говорили, что в списке есть объекты, которые принадлежат единственному собственнику, а есть объекты, у которых несколько владельцев.
АК: Есть. И значит, это не был определяющий принцип. Наверное, надо, чтобы в списке были разные формы собственности. Если уж так примитивно формулировать — чтобы практиковаться на разного рода объектах.
ОЧ: Вы прогнозируете оспаривание кадастровой оценки?
АК: Я практически уверен, что абсолютное большинство собственников будет оспаривать оценку. Разные оценочные компании могут опираться на различные способы и получать разные результаты.
Кроме того, методология оценки кадастровой стоимости невидимости с точки зрения администрации непрозрачна, для бизнеса она непонятна. Разные здания примерно одинакового размера, расположения и назначения имеют в разы отличающуюся кадастровую оценку, и это вызывает недоумение. В любом случае будут споры и, скорее всего, достаточно мучительные и затяжные.
Кроме того, сейчас принят порядок урегулирования споров по кадастровой оценке — не напрямую судебный, а через административные комиссии. Администрации и конкретному предпринимателю даётся возможность найти общий язык в процессе переговоров. Это, с одной стороны, очень позитивно. С другой стороны, неясен статут-с этой комиссии и её подходы. Вот когда всё будет понятно, тогда, я думаю, административная комиссия сможет быть регулирующим органом, который будет вполне достойно разгружать суды.
ОЧ: Чисто теоретически это получается взяткоёмкая отрасль.
АК: Да, наверное, это может предполагать взяткоёмкость. Но если бы мне задали вопрос, а кому, собственно, нужно дать взятку, я бы с ходу не ответил, потому что за кадастровую стоимость определяет один орган, за включение или невключение в список — другой, а какой орган отвечает за действия административной комиссии, я пока вообще не знаю.
ОЧ: Есть данные портала о торговой недвижимости Shop and Mall, как вырастет налог для конкретных зданий. Он приводит следующие цифры: собственники «Гринвича» в этом году должны будут заплатить 70 с лишним миллионов рублей, сумма налога для «Алатыря» составит 15,5 миллионов, для «Радуги» — восемь с лишним миллионов. Мы обсуждали в эфире этот вопрос с Ярославом Савиным, собственником компании по налоговой безопасности, и он говорил о том, что налог может увеличиться в разы. Согласны ли вы с этой точкой зрения?
АК: Согласен. Предприятия, которые платят налог на имущество, платят его по остаточной балансовой стоимости. А эта остаточная балансовая стоимость зависит от многих факторов. Можно в учётной политике указать короткий срок эксплуатации, и здание будет стремительно амортизировать, а его балансовая стоимость — резко снижаться. Сейчас такой подход не работает. Более того, в законе есть уточнение, что предприниматели, которые подпадают под исчисление налога с кадастровой стоимости, будут платить налог на имущество, даже если они являются предприятиями, применяющими упрощённую систему налогообложения. То есть те, кто вообще не платил никакой налог на имущество, теперь будут его платить.
ОЧ: Последствия будут только для собственников зданий? Я видела несколько экспертных мнений о том, что могут вырасти арендные ставки, чтобы поделить положенное на плечи собственников бремя между арендаторами.
АК: Перекладывать затраты собственника на арендатора можно тогда, когда у вас очередь из арендаторов и они готовы согласиться на любые твои условия. Сейчас не то время. И если повысить ставку, арендатор может уйти в другое место. Позволить себе такой подход в нашем профессиональном сообществе владельцев коммерческой недвижимости могут единицы.
Я думаю, что это будут затраты собственников, это будет уменьшать их рентабельность, сокращать их инвестпрограммы и, возможно, приводить к шагам по экономии на текущем бизнесе. Может быть, где-то будет ухудшаться качество услуги.
ОЧ: Как вы думаете, попадание в список на этот год окончательное?
АК: Я не вижу правовых оснований, чтобы можно было заявить требование об исключении из списка. Другое дело, что наверняка на следующий год список будет больше, а через два года — ещё больше. Я думаю, что рано или поздно мы все будем в него включены. Те, кто уже попал в него, могут даже оказаться в несколько привилегированном положении, потому что они могут попасть в условия большей договороспособности власти.
Источник
Региональное отделение:
Свердловское областное региональное сообщество
