Новый подход к экспертизе: две в одной

16 Февраля 2015

В марте Дума рассмотрит законопроект (он уже принят в первом чтении), меняющий порядок проведения экспертизы отчетов об оценке. Сейчас предусмотрены два вида экспертизы от СРО. Нормативно-методическая определяет правильность процедуры, стоимостная — верность выведенной суммы. Их предлагают объединить. Кроме того, законодатель хочет увеличить срок проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости с 30 до 45 рабочих дней, а также сделать стоимость экспертизы прозрачной и открытой.

Мы попросили участников рынка ответить на несколько вопросов. Правильные меры предлагаются или нет? Хватит ли 45 дней? Сколько сейчас стоит экспертиза и от чего зависит цена? Используете ли вы в своей работе отчеты о кадастровой оценке (они есть в открытом доступе) и отчеты об определении рыночной стоимости, которые публикуются время от времени на популярных оценочных сайтах?

Екатерина Марковец, управляющий партнер ЗАО «УК «Магистр»:

– Нормативно-методическая экспертиза при оспаривании кадастровой стоимости абсолютно бесполезна, она не отвечает на главный вопрос — о рыночной стоимости объекта. Цена экспертизы для большинства объектов определяется индивидуально и зависит от их типов. Стоимостная экспертиза обходится в 1,5 раза дороже, чем нормативно-методическая. Кроме того, применяется дополнительный коэффициент за сложность, например, если результат оценки и экспертное заключение будут использованы в судебных разбирательствах. В случае оспаривания кадастровой стоимости ОКС (объекта капитального строительства) речь идет именно о таком сложном варианте (стоимостная экспертиза, использование в суде). Экспертиза будет дороже, если оценивается здание-памятник или крупный многофункциональный центр. В зависимости от объекта стоимость экспертизы ОКС может варьироваться от 40 000 до 120 000 рублей.

Отчеты по кадастровой оценке выполняются с применением массовой методики. Оценщик при расчете рыночной стоимости использует методы индивидуальной оценки. Поэтому, строго говоря, он может не смотреть на отчет, выполненный в рамках кадастровой оценки. Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки разрабатываются специальные методики и программные продукты на их основе. Не имея особых программ и внутренних баз данных, сторонний оценщик, как правило, не в состоянии воспроизвести расчеты по аналогии с кадастровой оценкой. Тем не менее перед оспариванием кадастровой стоимости отчеты о кадастровой оценке читать необходимо. Например, чтобы составить мнение, по какой причине произошло необоснованное завышение стоимости объекта и на что следует сделать упор в оспаривании.

Что касается иных отчетов, размещаемых в Сети, то чаще всего это разные учебные примеры и курсовые работы, а в жизни все несколько сложнее. Мы редко пользуемся такими отчетами, достаточно своих наработок. Если речь идет об оценке чего-то нового, стараемся привлекать специалистов по специализированным активам.

Наталья Ченцова, начальник экспертного отдела центра оценки «Петербургская Недвижимость»:

– Обсуждаемый законопроект призван уточнить область применения экспертизы, виды экспертиз, а также повысить информационную открытость в этой сфере. Расширенная стоимостная экспертиза предусматривает проверку соблюдения оценщиком требований законодательства РФ. В первую очередь в отчете не должно быть ошибок, существенно влияющих на итоговую стоимость объекта.

На наш взгляд, новшества значительно улучшат положение в отрасли: повысится качество и достоверность отчетов об оценке. Следует отметить, что сегодня нормативно-правовое регулирование в оценочной деятельности таково, что вполне вероятно выполнение отчетов, совершенно не соответствующих рыночным реалиям, однако полностью соответствующих законодательству.

От увеличения сроков проведения экспертизы отчетов с 30 до 45 дней, на наш взгляд, проиграет прежде всего заказчик, который планирует оспаривать кадастровую стоимость: процесс и без того не слишком быстрый, а тут еще драгоценное время сократится на 15 дней.

Порядок ценообразования в области проведения экспертизы в разных СРО существенно различается. Стоимость, как правило, зависит от конкретных характеристик объекта (масштаба, функционального использования), цели выполняемой работы, количества страниц в отчете и пр. В саморегулируемых организациях предусмотрен гибкий подход к предоставлению этой услуги — применение понижающих и повышающих коэффициентов к базовой стоимости.

Игорь Кадушкин, председатель Экспертного совета Северо-Западного общества оценщиков:

– Сорок пять дней — срок, может быть, нормальный для небольшого числа объектов, но вряд ли достаточный для отчета, в котором оценены десятки и сотни тысяч объектов. А это вполне стандартная задачка при проведении кадастровой оценки.

Слияние видов экспертиз — разумный ход. Соответствие отчета нормативным документам не всегда, хотя и часто, позволяет подтверждать стоимость, полученную в отчете. Правда, трудоемкость объединенных экспертиз, безусловно, увеличится, и, следовательно, вырастет цена услуг экспертов СРО.

Стоимость экспертизы, как правило, базируется на затратах времени, необходимого для ее выполнения.

Опубликованные отчеты полезны при оспаривании кадастровой стоимости и в большинстве случаев необходимы не оценщикам, а лицам, заинтересованным в оспаривании. Отчеты дают представление о методологии, применяемой при определении кадастровой стоимости.

Алексей Васильченко, генеральный директор ОАО «Региональное управление оценки»:

– Стоимостная экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости относится к числу самых трудоемких. Эксперт должен проверить корректность всех вычислений оценщика, по сути, провести альтернативный расчет. Принимая во внимание внушительный массив информации, с которым приходится работать, увеличение сроков выглядит оправданным. Но в конечном счете срок экспертизы должен быть разумным как для экспертов, так и для остальных заинтересованных сторон. Учитывая регламент и сложившуюся практику проведения оценки, 45 дней вполне достаточно.

Что касается ценообразования на работы по экспертизе, каждая СРО осуществляет его самостоятельно. Организации учитывают собственные издержки и трудоемкость работ по экспертизе. Как правило, стоимость экспертизы зависит от типа и особенностей оцениваемого в отчете объекта, вида стоимости, вида экспертизы и сроков ее проведения. О существовании каких-либо формальных отраслевых соглашений или нормативов на этот счет мне не известно.

Публикуемые отчеты об оценке мы в своей работе не используем. Как правило, в полном объеме они могут быть интересны лишь начинающим оценщикам. Для опытных участников рынка теоретически могут быть полезны отдельные задачи и технические приемы, позволяющие расширить их инструментарий. Но такие отчеты по понятным причинам никто широко не публикует, а текущие трудности решаются в рамках профессиональной дискуссии.

Из находящихся в свободном доступе наибольший интерес представляют отчеты по кадастровой стоимости. Они дают представление оценщикам о недостатках выполненной работы или исходных данных, что позволяет использовать эти знания на практике при оспаривании кадастровой стоимости. Ведь чаще всего именно недостатки порождают недовольство собственников и кормят остальных оценщиков.

Иван Григорьев, исполнительный директор компании «ЭсАйДжи-Оценка»:

– Если законодатель предпишет — экспертиза, конечно, будет выполняться за 45 рабочих дней. Вопрос в том, какого качества.

Непонятно, как будет проводиться ее стоимостная часть. Экспертам необходимо будет проверить, во‑первых, модуль расчета стоимости (как по значениям ценообразующих факторов определяется цена объектов) и, во‑вторых, корректность присвоения значений ценообразующих факторов оцениваемым объектам. По первому пункту возможность уложиться в сроки сомнений не вызывает. Но по второму может возникнуть необходимость, например, проверить корректность присвоения значений 10–20 факторов нескольким сотням тысяч участков (если речь идет о землях населенных пунктов). Это практически нереально.

Мы используем отчеты о стоимости ОКС по тем регионам, по которым у нас происходит оспаривание.

Стоит отметить, что требование законодательства, чтобы отчеты находились в открытом доступе, выполняется не всегда. Так, в Петербурге некоторых разделов последнего отчета о кадастровой оценке участков, в частности приложений 7 и 8, в которых содержится информация об использованных аналогах, в свободном доступе нет.

Источник