Около 15-20% квартир на вторичном рынке продаются с незаконными перепланировками

13 Марта 2015

В последнее время возросло количество судебных исков об устранении незаконных перепланировок квартир. По словам адвоката А.Безрядова, такая динамика свидетельствует о намерении властей ужесточить контроль за техническим состоянием жилых домов. В ближайшее время возможны «публичные порки» граждан в виде резонансных судебных процессов об устранении нарушений и, возможно, об изъятии и продаже незаконно перепланированного жилья с торгов.
Около 15-20% от выставленных на продажу квартир на вторичном рынке Москвы имеют те или иные неузаконенные перепланировочные решения. Среди наиболее распространенных нарушений: перенос дверных проемов, демонтаж вентиляционного короба на кухне с устройством на его месте ниши для бытовой техники и мебели, устройство «теплых полов» с использованием системы центрального отопления. В некоторых случаях узаконить произведенную перепланировку попросту невозможно. Например, если в результате строительных работ был срезан венткороб, то единственным вариантом устранения этого нарушения является полное восстановление демонтированной конструкции.
Как показывает анализ судебной практики, около 35-40% незаконных перепланировок, которые становятся предметом судебных разбирательств, выявляются в ходе плановых осмотров, еще порядка 55% нарушений вскрываются в результате точечной проверки квартир по жалобам соседей, возмущенных подозрительной строительной активностью, грудами строительного мусора, шумом перфораторов. Реже всего причиной жалоб становятся аварийные ситуации (трещины на стенах, нарушение микроклимата). Как правило, такие последствия характерны для грубых вмешательств в несущие конструкции зданий.
Обычно сначала к нарушителям применяются меры административного воздействия в виде штрафов и предписаний. В соответствии со ст. 293 ГК РФ если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить владельца о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — назначить собственнику соразмерный срок для ремонта.
Если нарушения не устранены, то чиновники предпринимают следующий шаг — обращаются в суды с требованиями привести квартиру в соответствие с техническими нормативами. «Как показывает практика, большинство исков жилинспекций удовлетворяются, однако решения судов часто не выполняются. В этом случае жилинспекция вправе повторно обратиться в суд: теперь уже с требованием лишить перепланировщиков права собственности на квартиру — с последующей продажей недвижимости с публичных торгов. Обязанность по приведению помещения в нормативное состояние в этом случае возлагается на новых собственников. И такие прецеденты имеются.
Например, недавно один из райсудов Челябинской области удовлетворил иск местной администрации и прокуратуры о продаже жилого помещения, принадлежащего гражданину Х., с публичных торгов. Ответчик самовольно осуществил переустройство и перепланировку квартиры, устроив в ней баню-сауну, проигнорировав при этом все предписания о приведении помещения в прежнее состояние в установленный срок. В согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения ответчику было отказано. На гражданина «настучали» соседи, пострадавшие от повышенной влажности и нарушения работы системы отопления.
Вместе с тем, судебная практика по искам о выставлении квартир с незаконной перепланировкой на торги весьма неоднозначна. Так, известны случаи, когда суды отклоняли подобные требования, ссылаясь на положения ст. 235 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает закрытый перечень случаев принудительного изъятия имущества у собственника, и не предусматривает возможности принудительного изъятия жилого помещения в случае его самовольного переустройства. Нередко суды уклоняются от принятия радикальных решений, ссылаясь на отсутствие доказательств направления предписаний о приведении жилого помещение в первоначальное состояние с установлением срока производства данных работ.
Незаконная перепланировка чревата не только судебными тяжбами, но и финансовыми потерями. «Например, срезанный венткороб снижает ликвидность квартиры в случае ее продажи. Такие варианты почти не рассматривают ипотечные покупатели, так как большинство банков отказывают в выдаче кредита под залог квартиры с незаконной перепланировкой. Некоторые заемщики пытаются обвести банки вокруг пальца — договариваются с оценщиками, которые за определенную мзду могут "не заметить", например, срезанный венткороб. Стоит, однако, заметить, что если такой подлог вскроется, то банк может потребовать досрочного возврата кредита. Наконец, установив в нишу, оборудованную на месте венткороба, бытовую технику можно лишиться холодильника или стиральной машины в том случае, если техники решат воспользоваться дедовским способом проверки работоспособности вентиляции и швырнут в вентканал лом или гирю.