25 ноября 2025г. в уютном зале гостиницы «АМАКС «Золотое кольцо» прошла рабочая встреча профессионального оценочного сообщества Владимирского региона. «Круглый стол» посетили и представители Росреестра, «Торгово-промышленной палаты», риэлторы, юристы, а также представители из Нижегородской области, что подчеркнуло значимость данного мероприятия.

Основные темы обсуждения: изменения, связанные с квалификационными экзаменами оценщиков, а также изменения порядка оспаривания кадастровой стоимости, вступающие в силу с 01.01.2026 г.

Весомый вклад внесли представители Нижегородской области – Крештопов Алексей Дмитриевич (заместитель директора ООО «Компания Оценочный стандарт») и Захаров Константин Владимирович (руководитель ООО «Компания Оценочный стандарт»), поделившиеся многолетним опытом работы в изменившихся условиях оспаривания кадастровой стоимости в своём регионе (в Нижегородской области с 2022 года порядок оспаривания установлен в соответствии с положениями ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 23.07.2025) "О государственной кадастровой оценке").

Алексей Дмитриевич вкратце осветил ожидаемую ситуацию на рынке кадастровой оценки во Владимирском регионе с 01.01.2026г., в том числе коснулся и ставок налогов по регионам РФ. А также привёл важные нюансы из личной практики оспаривания. В представленной им презентации, Алексей Дмитриевич перечислил и ловушки, в которые попадают правообладатели объектов недвижимости. Поведал и о нюансах судебной практики по экспертизе отчётов, не получивших положительное решение в региональных ГБУ.

Константин Владимирович дополнил своего коллегу: судьи, как правило, назначают эксперта для проведения оценочной экспертизы на своё усмотрение – при этом, одним из экспертных учреждений является Министерство Юстиции РФ, и только потом – остальные коммерческие оценочные организации.

Один из подводных камней для оценщика: репутационные и финансовые риски в случае, если отчёт по итогам экспертизы признан в суде как несоответствующий оценочному законодательству.

Действующее законодательство не защищает оценщиков имущества. Применение тех или иных методов оценки может повлечь занижение или завышение рыночной стоимость.

Несмотря на то, что методики расчета допускают погрешности (до +-10-15%), заказчики или проверяющие инстанции могут усмотреть в процедуре нарушения и заявить об ущербе.

Собравшиеся участники мероприятия активно интересовались накопленным опытом коллег из соседнего региона.

Татьяна Георгиевна Горбенко (эксперт, директор ООО «ВОК») уточнила детали про имеющееся количество экспертов (в рамках оспаривания кадастровой стоимости) в соседнем регионе, про среднюю стоимость экспертиз.

Наталья Николаевна Руськина (юрист, директор ООО «Компания оценки и права») поинтересовалась имеющейся практикой в суде их региона, а также средним снижением кадастровой стоимости по итогам судебного процесса.

Сергей Анатольевич Стариков (эксперт, директор ООО «ВЛАДОЦЕНКА») ещё раз заострил внимание на рисках оценщика в суде.

Дальнейшее слово на «круглом столе» оценщиков перешло к председателю комиссии МИЗО по Владимирской области, заместителю министра – Горяиновой Жанне Николаевне. Она подвела итог по Владимирской области: до настоящего момента оспаривание кадастровой стоимости проходило в соответствии с положениями ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 23.07.2025) "О государственной кадастровой оценке"). По итогам своей работы комиссия МИЗО с 2021 года рассмотрела свыше 1400 заявлений (из них 86% в отношении земельных участков и 14% - объектов капитального строительства). В целом, примерно в отношении 50% объектов (с приложенным отчётом об оценке) было принято положительное решение – и кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной.

Рецензенты к своему выступлению подготовили наглядные исчерпывающие презентации. Присутствующие на мероприятии смогли ознакомиться со статистикой прохождения отчетов по оспариванию кадастровой стоимости и во Владимирской области, с процентом снижения рыночной стоимости от кадастровой (применительно к ОКСам или к земельным участкам)

Кулыгина Виктория Анатольевна, врио Уполномоченного по защите прав предпринимателей во Владимирской области, выступила с благодарственной речью к организаторам мероприятия и присутствующим лицам, отметив их деятельное участие в отстаивании интересов бизнеса, в том числе и в вопросах снижения налогового бремени.

Ряд важных деталей в предстоящем порядке работы (в соответствии со ст.22.1 ФЗ-237) с 01.01.2026г. отметила представитель ГБУ Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области – Литвинова Светлана Николаевна.

Вкратце: с 01.01.2026г. в 33 м регионе отчёт по оспариванию кадастровой стоимости будет предоставляться (по заявлению правообладателя, либо арендатора объекта) в региональное ГБУ; в течение 30 календарных дней специалисты ГБУ подготовят ответ: либо отчёт соответствует всем требованиям федеральных стандартов оценки и оценочного законодательства – и тогда кадастровая стоимость объекта будет установлена на уровне рыночной, либо отчёт будет возвращён заявителю с отказом в удовлетворении требований и с приложением ряда замечаний к отчёту. Заявитель вправе неограниченное количество раз подавать исправленный отчёт заново в ГБУ на рассмотрение. При этом, по сведению Светланы Николаевны, на момент повторной подачи исправленного отчёта сотрудники ГБУ не вправе добавлять иных замечаний, кроме как проверить устранение первоначального списка недочётов. В случае не согласия с отказом ГБУ в удовлетворении требований, заявитель вправе обратиться в суд, где будет назначена судебная экспертиза отчёта.

В дополнение к своему выступлению Светлана Николаевна ещё раз заострила внимание на новой процедуре (с 01.01.2026г.) подачи пакета документов в ГБУ, комплектности документов (отчёт, заявление и т.д.), сроках рассмотрения. При этом отчёт предоставляется в электронном виде, подписанный усиленный квалифицированной подписью (бумажная версия отчёта необязательна). Решение об отказе/принятии отчёта подписывает руководитель ГБУ, однако проект решения в отношении каждого из объекта обсуждается коллегиально на совещаниях ГБУ.

Для справки: Приказ Росреестра от 02.09.2024 N П/0277/24 "О внесении изменений в приложения N 1, N 2 и N 4 к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19 августа 2020 г. N П/0310 "Об утверждении отдельных форм заявлений в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, требований к их заполнению, к формату таких заявлений и представляемых документов в электронной форме" (Зарегистрировано в Минюсте России 02.10.2024 N 79673)

Копылов Александр Геннадьевич, директор ООО «Александр и К», поинтересовался, будут ли публиковаться отчёты и решения о рассмотрении отчётов об оспаривании кадастровой стоимости в сети Интернет. Ответ: публиковаться будет лишь статистика прохождения отчётов, тогда как сами решения останутся закрытыми для пользователей.

Грядущие изменения в массовой кадастровой оценке:

На 01.01.2026 год произойдёт переоценка кадастровой стоимости в отношении всех категорий земельных участков в области (данная стоимость вступит в силу с 01.01.2027г.).

На 01.01.2027 год произойдёт переоценка кадастровой стоимости в отношении объектов капитального строительства по Владимирской области (данная стоимость вступит в силу с 01.01.2028г.).

Отвечая на вопросы присутствующих, Светлана Николаевна указала на важную деталь: в случае изменения существенных характеристик объекта (например, уточнение границ, размежевание участка и т.д.), пересмотр кадастровой стоимости вновь образованного объекта с новым кадастровым номером повлечёт и изменение его стоимости на дату этих изменений.

Немаловажной частью сегодняшнего мероприятия стало выступление представителя сопряжённой с оценкой отрасли – слово взял практикующий брокер компании «Наше дело –недвижимость», Михаил Анисимов.

Михаил поделился секретами своего внушительного опыта в недвижимости, рассказал об ожиданиях участников рынка владимирского региона.

Тезисно по его выступлению:

- в текущих реалиях продавцы не готовы предоставлять существенные скидки, а зачастую ждут «своего» покупателя;

- на рынке можно отметить колоссальное развитие online-торговли (по России данный показатель достигает 17% среди всей сферы торговли);

- года 4 назад в лидерах значилась коммерческая недвижимость (преимущественно торговая); популярностью пользовались даже помещения на 1х этажах в МКД. Свою долю на рынке также завоевали популярность и фитнес-центры в ТЦ. Текущий рынок недвижимости – в большей степени рынок жилой недвижимости и коммерческих объектов, размещённых в МКД;

- падение продаж (как первичного, так и вторичного рынка), по сравнению с доковидными годами, составило порядка 30%;

- из сегмента «индустриально-складской» недвижимости наиболее востребованы объекты с площадью 300-400 кв.м.;

- в современных реалиях появляются новые форматы ведения бизнеса: «Даркстор» (от англ. dark store — «тёмный магазин») — специальный формат склада, в котором собирают товары для формирования онлайн-заказов и дальнейшей передачи в доставку; «Дарк китчен» (от англ. dark — «тёмный» и kitchen — «кухня») — заведение, которое готовит еду только на доставку;

- на рынке до сих пор присутствуют как переоценённые, так и недооценённые (применительно к их стоимости) коммерческие объекты. Причём, покупатели наиболее скептически относятся к объектам с заниженной стоимостью, ожидая «подвоха» в предстоящей сделке;

- в настоящее время скидка на торг на продажу коммерческой недвижимости может достигать 10-12% (величина скидки зависит от уровня грамотно сформированной ликвидности объекта);

- как и прежде, рынок аренды более «живой» и «подвижный» (больше предложений), чем рынок продаж.

С завершающим словом на мероприятии выступил Александр Копылов, стоящий у истоков оценки во Владимирском регионе.

Александр Геннадьевич озвучил предложение по вступлению участников оценочного сообщества в профсоюз (созданный ранее в 2009 году).

Профсоюзы создаются для представительства и защиты социально-трудовых прав и интересов работников. Это добровольное общественное объединение граждан, связанных общими производственными или профессиональными интересами по роду их деятельности. 

В данном профсоюзе у участников будет возможность высказывать свои мнения, а также сообща искать решения назревших проблем в оценочной деятельности. Из текущих предложений:

- заменить квал.экзамен на курсы повышения квалификации (с той же периодичностью – раз в 3 года);

- заострить внимание на том, что в Минэкономразвития РФ принимать решения должны представители, обладающие достаточными знаниями в оценочной сфере;

- предусмотреть наличие квалифицированного медработника в штате организации, где происходит сдача квал.экзамена по трём видам оценочной деятельности;

- предусмотреть удалённый способ сдачи квал.экзамена для малозащищённых слоёв населения: например, многодетных родителей и т.д.

Мероприятие продлилось 3 часа, с небольшим перерывом на вкусный кофе-брейк.

Встреча прошла в дружественной обстановке, несмотря на наличие в зале представителей противоборствующих сторон в оценочной среде. Это говорит о высоком уровне уважения и профессионализме всех собравшихся.

Итоги года были подведены, перспективы новых горизонтов с 01.01.2026 – обсуждены. Прошедшее мероприятие помогло внести ясность в наступающие перемены оценочной «жизни».